확약으로 인수는 0원*, 그러나 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다 — 광진구 욱현하이브 201호

서울동부지방법원 2024타경58095. 광진구 중곡동 ‘욱현하이브(64-10)’ 2층 201호, 전용 40.6㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 최은진은 2020.10.18. 임대차계약을 체결하고 2020.10.22. 확정일자를 받은 뒤 2020.11.13. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.06.08. 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

보증금은 370,000,000원입니다. 현재 최저매각가 296,800,000원에서 집행비용 4,955,200원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 291,844,800원이고, 원래 계산상 미배당 보증금은 78,155,200원입니다. 대항력이 유지된다면 낙찰가와 이 미배당액을 합친 실질취득은 약 370,000,000원으로 고정되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.04.27. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최은진 임차보증금의 룰상 미배당액과 별개로, 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인의 전입·점유는 2020.11.13.이고 말소기준 압류는 2022.06.08.이므로 시간 순서상 대항력이 성립합니다. 확정일자도 2020.10.22.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 이번 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 함께 제출돼 배당 부족분이 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 69.8% 할인처럼 보이지만 표본 일치도가 낮다

시세지표상 최근 평균과 최신 거래는 모두 425,000,000원입니다. 실질취득 296,800,000원은 이 지표의 69.8%로, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세도 16.4% 상승으로 집계돼 하락장 지표는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 투입됩니다. 계산상 임차보증금 부족분은 78,155,200원이지만, 2026.04.27. 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 370,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액이 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 확약서 원본과 적용 범위 확인에 전적으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 도시형생활주택 단지형 다세대이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 2층 201호입니다.
• 주위환경. 중곡4동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 6m 도로와 북서측 개인소유 약 3m 도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지이며, 토지면적은 143.8㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,721,000원입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률이 0.0%로 집계돼, 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.27. 확약의 제출 주체, 대상 임차보증금, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 절차, 추가 조건 유무를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 임차인 예상배당과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
• 면적 일치 시세 조사. 확인 거래는 전용 51.17㎡와 29.72㎡로 대상 40.6㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 인근 유사 다세대의 매매·전세 시세를 별도로 조사해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 7회 유찰과 낙찰률 0.0%의 원인이 권리 외에 내부 상태·점유·누수·관리 상태·도로 조건·환금성에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도·가스 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 이유가 확약인지, 환금성인지 구분해야 한다”

이 물건은 원래라면 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 2026.04.27. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해, 현재 회차 매수인 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.

확약 적용 실질취득 296,800,000원은 최근 시세지표 425,000,000원의 69.8%입니다. 다만 대상 전용 40.6㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않고, 9세대 소규모 다세대이며, 7회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만 가격 검증과 환금성 검증은 끝나지 않은 사건입니다. 결론은 “인수는 합격, 시세 확정은 보류”입니다.

* 2026.04.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 최은진 임차보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약 미적용 계산상 현재 회차 미배당액은 78,155,200원입니다.