제주지방법원 2025타경7522. 제주시 조천읍 함덕리 1225-1 제7층 710호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 감정가는 159,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 54,537,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.03.09. 전경율 명의 근저당권 450,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권과 압류·가압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 측면에서는 현재 최저가 54,537,000원을 전제로 집행비용 1,381,666원을 먼저 반영한 뒤, 말소기준 근저당권자 전경율에게 53,155,334원이 배당되고 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권 미배당은 크지만, 이 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7522 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1225-1 7층710호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕8길 13-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사더쉬젠 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.03.09. 을구 1번 전경율 근저당권입니다. 이후 김천신용협동조합 근저당권, 고재완·주식회사용성소방·주식회사영재정보통신의 근저당권, 국·제주특별자치도·청주시의 압류, 김태학 가압류, 그리고 전경율의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 710호 | 2021.01.19 | 미상 | 2025.05.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 이미향 1명입니다. 전입일은 2021.01.19.로 말소기준인 2018.03.09.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.05.08. 배당요구를 했지만 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 범위는 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료상 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 금액은 산정되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,666원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 전경율 | 450,000,000원 | 53,155,334원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 고재완 | 120,803,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사용성소방 | 57,500,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당권 · 주식회사영재정보통신 | 43,275,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 김태학 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,066,578,000원 중 53,155,334원이 채권자에게 배당되고, 1,013,422,666원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 1,013,422,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 1,029,489,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,723,130원 | 25,842,114원 | 1,040,735,886원 | 0원 |
현재 최저매각가는 감정가 159,000,000원에서 3회 유찰된 54,537,000원입니다. 다만 확인된 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 일반 주거용 아파트가 아닌 생활숙박시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함덕우체국 남동측 인근이며, 주위에 주택·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 7층이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 세로에 각각 접하고, 북동측 도로는 보행자만 진출입 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 고도지구(25M이하)·방화지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지면적은 757.0㎡, 공시지가는 529,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 확인. 매각물건명세서에도 생활숙박시설로 기재돼 있으므로 이용상태와 실제 운영 형태를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이미향은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 점유관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·제주특별자치도·청주시의 압류가 존재합니다. 당해세 금액이 있으면 실제 배당 순서가 현재 추정과 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준인 전경율 근저당권은 707호·708호·709호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 감정가의 34%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 유찰 횟수를 가격 메리트와 동일시하지 말고 현장성과 환금성을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “매력적인 가격”은 별개의 문제
권리구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.03.09. 전경율 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이미향도 2021.01.19. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 생활숙박시설이고, 3회 유찰 끝에 최저가가 54,537,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성과 임차보증금 미상도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격·이용성·세금 확인이 먼저인 물건입니다.
