서울동부지방법원 2024타경58491. 서울 송파구 가락동의 다세대주택 4층 402호입니다. 감정평가상 침실 2개, 욕실, 거실 겸 주방으로 이용되는 주택이며, 등기된 임차목적물 면적은 44.66㎡입니다. 소유자는 고용철, 강제경매 신청채권자는 전현선입니다.

표면적인 가격은 극단적으로 낮아 보입니다. 감정가 260,000,000원에서 34,897,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰대금보다 낙찰 이후 부담해야 할 임차보증금이 훨씬 큽니다. 경매 입찰가와 최종 취득에 필요한 금액을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 선순위 가압류가 핵심

권리관계에서 우선 살펴볼 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 권리를 구별하는 일입니다. 2012.12.04 설정된 우리은행 근저당권 두 건은 각각 2012.12.31과 2013.02.05 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액 762,000,000원과 459,600,000원을 현재 살아 있는 근저당권 채무나 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 중심은 전현선의 주택임차권입니다. 전현선은 2016.12.02 점유를 시작하고 2016.12.08 주민등록 및 최초 확정일자를 갖추었습니다. 이는 2022.01.06 가압류는 물론 2021.11.29 국의 가압류 등기보다도 이른 시기입니다. 임차보증금은 증액분을 포함해 총 240,000,000원이며, 2023.03.15 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

매각물건명세서에는 2023.03.15 접수 제32472호 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 말소대상으로 표시되어 있다는 사실만으로 보증금 인수위험까지 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

2022.01.06 김용국 등 채권자의 가압류는 청구금액 2,958,500,000원이며, 2024.08.07 강제경매개시결정과 2025.04.18 국의 압류도 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 세금 관련 배당순위와 선순위 권리의 처리는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전현선의 보증금은 최초 220,000,000원에서 2021.02.15 20,000,000원이 증액된 총 240,000,000원입니다. 최초 계약일은 2016.10.31이며, 이후 2019.01.14, 2020.11.20, 2021.02.15 계약 이력이 있습니다. 증액된 20,000,000원에는 2021.02.17 확정일자가 기재되어 있습니다.

전현선은 보증기관의 대위변제나 승계신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 또한 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일인입니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성에 관한 주의사항이 기재되어 있으나, 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 및 주민등록 이력, 채권신고 내용을 대조해야 합니다.

② 가격 비교 — 싸 보이는 최저가와 실제 취득부담의 차이

이 사건에서는 최저매각가 34,897,000원을 시세와 직접 비교하면 잘못된 결론에 도달합니다. 대항력 임차인의 보증금 인수액을 합산한 실질취득 241,028,146원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.

각 회차의 최저가 낙찰과 예상배당을 가정한 계산입니다. 실질취득은 낙찰가와 보증금 인수 추정액의 합이며, 별도 취득·보유·명도비용은 포함하지 않습니다.

현재 회차에서 추가 유찰이 진행되면 낙찰가가 낮아지지만, 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 세 회차의 실질취득은 모두 240,000,000원대입니다. 최저가의 추가 하락이 실질취득 부담의 동일한 하락으로 연결되지 않는다는 점이 이 사건의 가장 중요한 가격 구조입니다.

현재 실질취득 241,028,146원은 감정가 260,000,000원의 약 92.7% 수준입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 같지 않습니다. 해당 주택과 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 감정가보다 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 위반건축물과 개별 다세대주택의 환금성을 반영한 가치 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,897,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 배당순위 및 실제 채권신고에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자 전현선과 임차인 전현선은 동일인이므로 보증금 채권과 신청채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국의 선순위 가압류는 별도의 권리확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송파구 가락동 소재 가주초등학교 서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건축물. 2012.11.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 승강기, 난방, 위생·급배수 및 주차장 설비가 있습니다. 해당 건물은 11세대 규모입니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·비행안전제2구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 거래 절차도 확인 대상입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 주차구획 내 타용도 사용으로 주차가 불가능한 위반사항이 등재되어 있습니다. 시정명령·이행강제금·원상회복 및 이용상 제한을 반드시 확인해야 합니다.
• 증축 이력. 경량철골구조(판넬조) 24.9㎡ 증축 부분은 2015.01.14 특별조치법에 따라 사용승인된 것으로 기재되어 있습니다. 이 면적을 402호의 등기상 임차목적물 면적 44.66㎡와 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 11세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트와는 거래시장 특성이 다릅니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 5.88%가 제시되어 있으며, 본 사건은 이미 9회 유찰되었습니다. 매각 이후 재매도 가능성과 가격 형성의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 34,897,000원이 아니라 임차보증금 인수 추정액을 합친 241,028,146원을 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 전현선의 주택임차권등기와 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 조건을 직접 확인해야 합니다.
• 선순위 국 가압류 조사. 2021.11.29 추징보전 가압류의 효력, 말소기준권리와의 관계, 매각 후 존속 여부를 집행법원과 전문 자문을 통해 명확히 해야 합니다.
• 임대차 실체 조사. 전현선의 계약 및 갱신 내역, 보증금 240,000,000원의 실제 수수 여부, 점유관계, 임차권등기 및 배당요구 사항을 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 임차인의 확정일자와 증액분, 추징보전 가압류, 세금채권, 집행비용 등을 고려한 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 처리. 주차구획 위반상태, 시정명령 및 이행강제금 유무, 원상복구 가능성과 비용을 관할 행정기관 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래·환금성 검증. 가락동 유사 다세대주택 중 면적·층·사용승인 시기·건축물 상태가 유사한 최근 거래를 확인하고, 위반건축물에 따른 가격 조정도 반영해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자가 일치하는지 확인하고, 보증금 반환과 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·금융. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 취득 관련 세금, 담보대출 가능 여부와 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 집행기록을 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,489만원 경매가 아니라, 약 2.41억원 취득 문제”

이 사건은 감정가 260,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 34,897,000원까지 떨어진 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 전현선의 보증금 240,000,000원 중 상당액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 실질취득은 241,028,146원으로 추정됩니다.

향후 10회, 11회 유찰을 가정해도 실질취득은 여전히 약 240,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가의 하락을 가격 메리트로 해석할 수 없으며, 실제 시세와 비교해야 하는 금액은 낙찰가가 아니라 보증금 인수액을 포함한 실질취득액입니다.

여기에 2021년 국의 추징보전 가압류 처리 문제, 임차권자의 배당 및 보증금 반환관계, 위반건축물 상태, 소규모 다세대주택의 환금성 문제까지 겹쳐 있습니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 적정가격이나 안전마진을 확보했다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 명확한 권리 정리와 실제 시세 검증이 이루어지기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 얼마를 실제로 부담하고 어떤 권리와 건축물 위험을 함께 취득하게 되는가입니다.