서울동부지방법원 2024타경58491. 송파구 가락동에 있는 4층 402호 다세대주택으로, 감정평가상 침실 2개·욕실·거실 겸 주방 구조로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 260,000,000원짜리 물건이 34,897,000원까지 내려와 매우 싸게 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다.
임차인 전현선은 2016.12.08. 전입신고와 확정일자를 갖추고, 보증금 240,000,000원 전액에 대해 배당요구를 했습니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 33,868,854원만 배당되고, 206,131,146원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 최소 실질취득은 241,028,146원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 240,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 중대로20길 18-30, 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 4층 402호 44.66㎡ 전부 · 침실2·욕실·거실 겸 주방 |
| 소유자 | 고용철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 34,897,000원 (9회 유찰, 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전현선 / 240,153,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 | 2012.11.08 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장상 위반건축물 등재 · 주차구획 내 타용도 사용으로 주차 불가 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 가압류가 남는다
분석상 말소기준은 2022.01.06. 접수된 김용국 외 채권자들의 가압류입니다. 그 이후의 주택임차권등기·강제경매개시결정·송파세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 전현선은 등기일이 아니라 2016.12.08. 전입신고와 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
또한 말소기준보다 앞선 2021.11.29. 국가의 추징보전 가압류는 등기 분석상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 등기 기재 추징보전액은 3,057,368,535원입니다. 이 권리는 임차보증금 인수액과 별도로 원인·효력·말소 가능성을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전현선 4층 402호 44.66㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입 2016.12.08 확정 2016.12.08 점유개시 2016.12.02 | 240,000,000원 | 배당요구 있음 2023.03.15 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 미배당 잔액 매수인 인수 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 전현선 1명입니다. 다만 전현선은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 하므로, 임대차계약의 실제 체결·보증금 지급·증액 내역과 관계인 여부를 원본 자료로 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 더 중요한 기준은 낙찰가와 임차인 인수액을 합친 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당·인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 34,897,000원 | 206,131,146원 | 241,028,146원 |
| 10회 유찰 시 | 27,917,600원 | 212,984,917원 | 240,902,517원 |
| 11회 유찰 시 | 22,334,080원 | 218,467,933원 | 240,802,013원 |
9회에서 11회로 최저가가 12,562,920원 내려가도 최소 실질취득액은 226,133원만 줄어듭니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰을 기다리면 총취득원가가 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,028,146원 |
| 1. 임차인 전현선 보증금 | 240,000,000원 | 33,868,854원 |
| 2. 가압류 · 국 | 추징보전액 3,057,368,535원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김용국 외 | 2,958,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 전현선 | 240,153,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 보증금 미배당액 206,131,146원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가주초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 경찰병원역이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 402호입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·과밀억제권역·비행안전제2구역 등에 포함되고 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 주차구획 내 타용도 사용으로 주차가 불가능한 위반사항이 집합건축물대장에 등재돼 있습니다.
- 증축 부분. 경량철골구조 판넬조 24.9㎡ 증축 부분은 2015.01.14. 특별조치법에 따라 사용승인된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모 다세대주택이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회, 매각률은 0.0%입니다. 본건은 이미 9회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차 기준 최소 241,028,146원입니다.
- 선순위 추징보전 가압류. 2021.11.29. 접수 권리의 인수 여부·말소 조건·본안 진행 상황을 등기부와 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 전현선이 경매 신청채권자와 동일하므로 계약서, 보증금 지급·증액 내역, 주민등록과 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 영향. 주차구획 위반이 대출·매도·이행강제금·원상회복에 미치는 영향을 송파구청과 금융기관에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 이용의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 별도 부담이 생길 수 있으므로 관리주체와 세무 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 34,897,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 감정가 대비 13.42%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 240,000,000원을 전액 배당받지 못해 현재 회차 기준 206,131,146원을 매수인이 인수하고, 낙찰가까지 합친 최소 실질취득액이 241,028,146원이 된다는 점입니다.
여기에 말소기준보다 앞선 국가 추징보전 가압류, 위반건축물 등재, 동일 건물의 평균 6.4회 유찰과 매각률 0.0%가 겹칩니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차인 인수액이 늘어 총부담은 거의 줄지 않습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 권리·환금성·건축물 위험이 모두 남는 고난도 물건입니다.
