제주지방법원 2025타경7793. 제주 제주시 구좌읍 동복리 1496-1의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 555㎡이고, 건물은 주택으로 이용 중인 목조 지상 1층 건물들입니다. 등기상 소유자는 이복심이며, 2022년 2월 24일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다.
말소기준은 2022년 12월 16일 함덕농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 두 번째 근저당권, 홍정민의 가압류, 배병철의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2025년 11월 11일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권 자체가 말소기준권리 및 그 후순위 권리이므로 매각 후 존속하는 인수권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 1496-1 · 제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복로 45 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중인 목조 지상 1층 건물 |
| 토지 | 대 555㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 346,000원/㎡ |
| 건물 | 사용승인 1964년 목조 건물 · 사용승인 1951년 목조 건물 · 기본급배수·전기·난방설비 |
| 소유자 | 이복심 (단독소유 · 2022.02.24 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 594,111,750원 / 291,115,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배병철 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 조경수 및 태양광설비는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2022년 12월 16일 설정된 함덕농업협동조합의 첫 번째 근저당권입니다. 2023년 3월 10일 설정된 채권최고액 30,000,000원의 두 번째 근저당, 2024년 7월 11일 홍정민의 75,030,986원 가압류, 2025년 3월 27일 배병철의 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정민 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍정민의 전입일은 2023년 5월 15일로 말소기준권리인 2022년 12월 16일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025년 6월 18일 배당요구를 했습니다. 보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 확인은 별개
감정가 594,111,750원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 291,115,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 291,115,000원 | 0원 | 11,208,404원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 203,780,500원 | 74,903,413원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 142,646,350원 | 135,181,685원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 대항력 있는 임차인이 없으므로 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 미배당이 커진다는 사실이 곧 매수인의 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실제 매입가치는 현지 토지와 노후 건물의 거래사례, 보수·철거 가능성, 매각 제외 설비의 영향까지 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,875,610원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 함덕농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 함덕농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 홍정민 | 75,030,986원 | 75,030,986원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 배병철 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,208,404원 |
현재 최저가 291,115,000원을 매각가로 가정하면 집행비용과 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자에게 11,208,404원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동복리사무소 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 대 555㎡, 평지의 사다리형 토지이며 중로각지에 접합니다. 공시지가는 346,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구 25m 이하, 방화지구, 건축계획심의대상구역, 가축사육 전부제한구역 등에 포함됩니다. 중로2류와 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 기호 2는 사용승인 1964년의 목조 스레트지붕 지상 1층, 기호 3은 사용승인 1951년의 목조 초가지붕 지상 1층으로 기록돼 있으며 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 기호 2는 공부상 스레트지붕·39.67㎡이나 현황은 함석지붕·47.85㎡이고, 기호 3은 공부상 초가지붕·16.53㎡이나 현황은 패널지붕·26.6㎡입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되지만, 일부 조경수와 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 홍정민의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유부분, 확정일자 유무와 배당요구 서류를 원본으로 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 홍정민과 가압류권자 홍정민의 관계, 가압류 원인, 소유자와의 관계를 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토하세요.
- 건물 실측. 공부상 면적 39.67㎡·16.53㎡와 실제 면적 47.85㎡·26.6㎡의 차이, 지붕구조 변경 부분과 제시외 건물의 위치·상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 설비. 태양광설비의 소유자, 설치계약, 철거·사용권과 조경수의 정확한 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 중로2류 저촉, 상대보호구역과 건축계획심의대상구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현지 시세 조사. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 동복리 인근 유사 토지와 노후 주택의 실제 거래사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 제외 목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 홍정민도 후순위 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 현장입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만 이를 시세 대비 할인으로 해석할 실거래 자료가 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 임차인과 가압류권자의 동일인 문제, 1951년·1964년 목조 건물, 공부와 다른 지붕·면적, 매각 제외 태양광설비를 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 검증은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
