🏷 감정가 대비 34.3% 🔁 3회 유찰 🧾 매수인 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
제주지방법원 2025타경7843. 제주 한림읍 옹포리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 단독주택이며 사용승인일은 2021.10.29입니다. 토지면적은 1,355㎡이고, 자연녹지지역의 대지로 평가돼 있습니다. 현재 최저매각가는 539,895,000원으로 감정가 1,574,039,160원의 약 34.3%까지 내려온 상태입니다.
권리의 기준점은 2022.07.28 명세희 근저당권 204,000,000원입니다. 이후의 양영근 근저당권 240,000,000원, 제주특별자치도와 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 박진우의 전입일은 2023.07.20으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7843 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 772, 764 · 펜트힐협제제5동 · 옹포남2길 51-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2021.10.29 |
| 토지 | 1,355㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임채원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,574,039,160원 / 539,895,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 과거 강제경매·임의경매가 진행됐다가 취하된 이력이 있고, 2021.11.17 동제주신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.28 명세희 근저당권입니다. 같은 날 설정된 양영근 근저당권과 이후 압류 3건, 2025.04.28 리치금융진대부주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 본건 전부분 | 2023.07.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
이 물건은 3회 유찰되어 감정가 1,574,039,160원에서 현재 최저매각가 539,895,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 약 34.3%입니다. 하지만 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “저가 매수 구간”이라고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 539,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,798,950원 |
| 2. 근저당권 · 명세희 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 양영근 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,096,050원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 444,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 88,096,050원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금압류와 매각범위 — 권리보다 실무 확인이 중요
- 세금압류. 제주특별자치도 압류 2건과 국 압류 1건이 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 당해세 해당 시 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
- 일괄매각. 토지·건물은 일괄매각이며 제시외 건물 별지목록 4-1, 4-2, 4-3도 포함됩니다.
- 지분매각. 별지목록 1번과 2번은 지분 매각입니다. 전체 권리관계와 실제 이용범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 제외 물건. 지상 이동식 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 조경수. 지상에 식재된 조경수 등은 평가에 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한림고등학교 남서측 인근이며, 주변은 전·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 단독주택이며 외벽은 스타코·징크 마감, 창호는 PVC샷시창입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,355㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형이며 공시지가는 197,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 단독주택·토지 각각의 현재 시장가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 별지목록 1·2번이 지분 매각이므로 매각대상 지분과 전체 토지의 관계를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 박진우는 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당요구와 명도 관련 사항을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 매각 포함·제외물 확인. 제시외 건물 4-1·4-2·4-3과 조경수는 포함, 이동식 컨테이너 2동은 제외됩니다.
- 4·5회 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 377,926,500원, 5회 유찰 시 264,548,549원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 72,164,471원, 183,955,131원으로 커집니다. 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원으로 계산됩니다. 박진우도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 권리 인수 자체보다 주의할 부분은 3회 유찰된 가격의 적정성, 토지 지분매각 범위, 세금압류의 실제 배당 영향, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너입니다.
특히 최저가 539,895,000원이 감정가의 약 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 이 사건은 권리 인수보다 실제 자산가치와 매각범위를 먼저 검증하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
