제주지방법원 2025타경7856. 제주시 용강동 610-1 일원의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 17,322,305,000원, 현재 최저매각가는 4,159,086,000원으로 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 감정평가 당시 건물은 단독주택 용도이면서 사용승인 전이고 내장·전기설비 등 공사가 진행 중이었습니다. 승강기와 자동출입문, 기본 배관은 갖춰졌지만 냉난방기·조명·도기류·주방가구 등 일부 설비가 미비한 상태입니다.
권리관계는 제주중앙신용협동조합의 2024.05.28. 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 접수된 갑구 2번 가처분은 접수번호가 말소기준 근저당보다 앞서 매각물건명세서에 인수권리로 명시됐습니다. 이에 대해 가처분권자인 제주중앙신용협동조합의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용강동 610-1 |
| 등기 부동산 | [건물] 제주특별자치도 제주시 용강동 610-1외 10필지 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로서 사용승인 전, 공사 진행 중 |
| 소유자 | 주식회사더헤리티지용강 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,322,305,000원 / 4,159,086,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지성석 / 748,508,657원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 발급 | 2026.07.30 · 제주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 선순위 가처분은 말소동의서 확인이 핵심
말소기준권리는 2024.05.28. 접수된 제주중앙신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 같은 날 근저당권이 여러 건 추가 설정됐고, 2024.07.05. 김상복 명의 근저당권 4,000,000,000원도 설정됐으며 이 권리는 2026.01.28. 주식회사해올에 확정채권양도로 이전됐습니다. 이후 강제경매개시결정, 여러 가압류와 국민건강보험공단 압류도 등기됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등 임차관계 자료가 확인되지 않은 상태에서 점유자의 대항력 유무를 단정하는 것은 피해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%라고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 4,159,086,000원으로 감정가 17,322,305,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 핵심은 할인율보다 완성도와 환금성입니다. 건물이 사용승인 전이고 공사가 진행 중이며, 일부 주요 설비도 완비되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 4,159,086,000원 | 24.01% | 8,189,052,959원 |
| 5회 유찰 시 | 2,911,360,200원 | 16.81% | 9,424,301,501원 |
| 6회 유찰 시 | 2,037,952,139원 | 11.76% | 10,288,975,481원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,159,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,990,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 2,900,000,000원 | 1,223,095,140원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 김상복 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 지성석 | 748,508,657원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 그린시스템창호 | 710,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 고무준 | 25,702,950원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 청봉환경 | 9,554,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 조준범 | 269,873,835원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 정병식 | 748,508,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 12,304,148,099원 중 4,115,095,140원이 배당되고, 미배당은 8,189,052,959원입니다. 신청채권자 지성석의 청구금액 748,508,657원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 용강동마을 북동측 인근으로, 과수원·전 등의 농경지와 임야·창고 등이 형성된 마을 외곽 농경지대입니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 인근에 아봉로(1136호선 지방도)와 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층 건물과 지하 1층·지상 3층 건물로, 외벽 라임스톤, 내부 아트월·폴리싱타일·강화마루, 단열복층유리창호가 적용돼 있습니다.
- 미완성 설비. 승강기·자동출입문과 기본 급배수·위생·냉난방 배관은 갖춰졌으나 에어컨·보일러 등 냉난방기, 조명, 도기류, 주방가구 등 일부 설비가 미비합니다.
- 사용승인. 별지목록 12~20 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았고 공사가 진행 중입니다. 각 동 인접부에는 소형 야외풀장과 부속시설로 추정되는 지하수조 등이 소재합니다.
- 토지. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역 등이 적용됩니다. 일부 필지는 건축계획심의대상구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 진입로. 별지목록 1~5는 진입로로 이용 중이며 시멘트 포장돼 있습니다. 별지목록 6~11은 신축 중 주택의 부지입니다.
- 농지취득자격증명. 공부상 과수원·전인 일부 토지는 제주시에 사실조회한 결과 매각 시 농지취득자격증명이 불필요하다는 회신이 있습니다.
- 매각 제외. 별지목록 10 토지의 현장사무소용 컨테이너와 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 분할 이력. 용강동 615-1 전 108㎡는 2025.11.27. 분할 후 615-1 전 104㎡와 615-3 전 4㎡로, 용강동 630 전 4,803㎡는 630 전 4,628㎡·630-2 전 71㎡·630-3 전 104㎡로 분할 등기됐습니다.
- 대표 토지 정보. 용강동 610-1 관련 토지 정보는 면적 41㎡, 지목 과수원, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·중로한면, 공시지가 11,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원문. 갑구 2번 가처분은 말소기준보다 선순위로 매각물건명세서상 인수권리에 적시돼 있습니다. 제출된 말소동의서의 대상 부동산·효력·등기정리 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 별지목록 12~20이 사용승인 전입니다. 잔여 공사내역, 사용승인에 필요한 요건과 비용, 준공 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 미완성 공사비. 냉난방기·조명·위생도기·주방가구 등 미비 설비와 잔여 내장·전기공사의 범위와 비용을 현장에서 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 여러 토지와 건물이 함께 매각되고, 일부 컨테이너·이동식 화장실은 제외됩니다. 경계와 포함·제외 시설물을 현황과 별지목록으로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 공사관계자 또는 사용자의 점유권원과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 토지·미완성 건물·추가 공사·사용승인 비용을 포함한 실질취득비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 말소동의서, 분할 후 토지 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01% 할인”보다 중요한 것은 완성 가능성과 권리 정리다
이 물건의 현재 최저가는 감정가 17,322,305,000원에서 4,159,086,000원까지 내려왔습니다. 그러나 4회 유찰이라는 결과를 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 건물은 사용승인 전이고 공사가 진행 중이며, 일부 설비가 미완성입니다. 마을 외곽 농경지대의 생산녹지지역에 여러 필지와 건물이 묶인 일괄매각이라는 점도 환금성과 사업완성 리스크를 키웁니다.
권리 쪽에서는 배당모형상 매수인 인수금액이 0원이고 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 가처분이 명세서상 인수권리로 적시돼 있으며, 이를 해소하기 위한 제주중앙신용협동조합의 말소동의서가 제출된 상태입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 가처분 말소가 실제로 정리되는지, 사용승인과 잔여공사를 얼마에 완성할 수 있는지를 먼저 검증하는 데 있습니다.
