제주지방법원 2025타경7856. 제주시 용강동 610-1 외 10필지와 제1동호를 묶어 매각하는 단독주택 + 토지 일괄매각입니다. 별지목록 12~20의 건물은 총 9동으로, 등기상 단독주택이지만 현장조사일 현재 내장·전기설비 공사가 진행 중인 사용승인 전 건축물입니다. 7동은 지상 3층, 2동은 지하 1층·지상 3층 구조이며, 승강기·자동출입문과 기본 배관 공사는 갖춰졌으나 냉난방기·조명·위생도기·주방가구 등 일부 설비는 미비된 상태입니다.
권리의 말소기준은 2024.05.28. 접수된 제주중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 더 빠른 접수번호로 등기된 갑구 2번 가처분은 매각물건명세서에 인수권리로 적시되어 있으므로, 말소동의서 제출 사실과 실제 말소처리 조건을 원본으로 확인하는 절차가 반드시 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용강동 610-1 외 10필지 제1동호 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 건물 9동 및 토지 11필지 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사더헤리티지용강 |
| 건물 상태 | 사용승인 전 · 내장 및 전기설비 공사 진행 중 · 일부 설비 미비 |
| 감정가 / 최저가 | 17,322,305,000원 / 5,941,551,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지성석 / 748,508,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 가처분 말소동의가 핵심
말소기준 이후에는 제주중앙신용협동조합의 추가 근저당권 4건, 김상복 명의의 4,000,000,000원 근저당권, 지성석의 강제경매, 주식회사 그린시스템창호·고무준·주식회사 청봉환경·조준범의 가압류, 국민건강보험공단의 압류와 정병식의 강제경매가 이어집니다. 김상복 명의 근저당권은 2026.01.28. 주식회사해올로 이전됐으며, 원 근저당권과 운명을 같이하는 후순위 권리입니다.
② 점유·공사 상태 — 권리보다 현물 확인이 어렵다
| 확인 항목 | 현황 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 사용승인 | 별지목록 12~20 건물은 사용승인 전 | 사용 가능 시점과 승인 요건 확인 필요 |
| 공사 상태 | 내장·전기설비 공사 진행 중 | 잔여공사 범위와 비용을 별도 산정 |
| 미비 설비 | 냉난방기·조명·위생도기·주방가구 등 | 최저가 외 추가 투입 가능성 |
| 부속 구축물 | 소형 야외풀장·지하수조 추정 구축물 | 소유권·인허가·공사상태 확인 |
| 매각 제외 | 별지목록 10의 컨테이너·이동식 화장실 | 인도·철거·사용관계 별도 확인 |
③ 가격 판단 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
감정가 17,322,305,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 5,941,551,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 일반 단독주택 한 동이 아니라 토지 11필지와 공사 중인 단독주택 9동을 함께 사는 구조입니다. 사용승인, 잔여공사, 부속 구축물, 분할된 토지, 생산녹지지역 규제와 일괄매각의 환금성을 함께 평가해야 하므로 감정가 대비 유찰 폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 5,941,551,000원 | 6,424,412,609원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 4,159,085,699원 | 8,189,053,257원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 2,911,359,989원 | 9,424,301,710원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,941,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 61,815,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 2,900,000,000원 | 2,900,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 김상복 | 4,000,000,000원 | 87,735,490원 |
| 7. 경매개시결정 · 지성석 | 748,508,657원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 그린시스템창호 | 710,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 고무준 | 25,702,950원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 청봉환경 | 9,554,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 조준범 | 269,873,835원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 정병식 | 748,508,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 총 채권액 12,304,148,099원 중 5,879,735,490원이 배당되고, 6,424,412,609원이 미배당됩니다. 을구 6번 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 신청채권자와 후순위 채권자, 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용강동마을 북동측 인근의 마을 외곽 농경지대로, 주변은 과수원·전 등의 농경지, 임야와 창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 아봉로(1136호선 지방도)와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 용도지역. 생산녹지지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역이 포함되고, 일부는 건축계획심의대상구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지 이용. 별지목록 1~5는 진입로로 이용 중이며 시멘트 포장되어 있고, 별지목록 6~11은 신축 중인 주택의 부지입니다.
- 농지취득자격증명. 별지목록 1·2·3·5·6·8·10은 공부상 과수원 또는 전이지만, 제주시에 대한 사실조회 결과 매각 시 농지취득자격증명이 불필요하다는 회신이 있습니다.
- 분할등기. 용강동 615-1은 2025.11.27. 용강동 615-1 전 104㎡와 용강동 615-3 전 4㎡로, 용강동 630은 같은 날 용강동 630 전 4,628㎡·630-2 전 71㎡·630-3 전 104㎡로 분할 등기됐습니다.
- 매각 제외물. 별지목록 10 토지의 현장사무소용 컨테이너와 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소 확인. 갑구 2번 가처분 말소동의서 원본, 적용 부동산의 범위, 대금납부 후 실제 말소절차를 매각물건명세서와 집행기록으로 대조하세요.
- 점유 전수조사. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 9동 각각의 점유자·전입세대·사업자등록·보증금·확정일자·유치권 주장 여부를 확인하세요.
- 사용승인 가능성. 현 설계와 시공상태로 사용승인을 받을 수 있는지, 추가 보완공사와 행정절차가 무엇인지 관할기관과 전문가에게 확인하세요.
- 잔여공사 견적. 냉난방기·조명·위생도기·주방가구 등 미비 설비와 내장·전기공사의 완성 범위를 9동별로 실측해 총사업비를 산정하세요.
- 부속시설 확인. 소형 야외풀장과 지하수조 추정 구축물의 매각 포함 여부, 인허가, 구조상태와 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 토지 목록 대조. 2025.11.27. 분할등기된 토지의 지번·면적·경계와 실제 진입로를 현황측량 및 매각목록과 대조하세요.
- 총사업비 기준 응찰. 최저가 5,941,551,000원에 취득세·공사·인허가·명도·보유·매각 비용을 더한 금액을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축관계서류와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%는 할인율이 아니라 출발점”
이 사건은 등기만 놓고 보면 갑구 2번 가처분이 가장 중요한 변수입니다. 말소동의서가 제출된 사실을 전제로 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 5,941,551,000원, 매수인 인수액은 0원*입니다. 하지만 물건의 본질은 권리보다 현물과 사업성에 있습니다. 사용승인 전·공사 진행 중인 단독주택 9동, 토지 11필지, 생산녹지지역, 매각 제외물, 점유·임대관계 미상과 3회 유찰이 겹칩니다.
따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건은 완성된 주택을 할인 매수하는 경매가 아니라, 권리정리와 공사완성·사용승인·운영 또는 재매각을 함께 떠안는 일괄 사업형 물건에 가깝습니다. 권리상 인수는 낮지만 실행 난도와 환금성 위험은 높다. 가처분 말소처리와 9동의 잔여공사·점유·인허가를 모두 수치화한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
