서울동부지방법원 2024타경58606. 서울 송파구 문정동 집앤사베스타 4층 401호는 2020년 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 338,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가격이 110,756,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 읽어보면 가격 하락보다 더 중요한 권리가 나타납니다. 바로 강주석의 선순위 대항력 임차권입니다.
강주석은 2022.03.28. 주민등록을 마쳤고, 2022.01.24. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.07.13. 접수되었습니다. 따라서 임차인의 대항력 요건은 말소기준권리보다 먼저 갖추어졌습니다. 매각물건명세서에도 임차권등기의 보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
매각가격이 낮아지면 임차인에게 배당되는 돈도 줄어들고, 매수인이 인수하는 보증금은 반대로 늘어납니다. 따라서 이 사건은 유찰을 기다린다고 실질취득비용이 낙찰가만큼 낮아지지 않는 구조입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 계산하면 투자 판단이 크게 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 새말로8길 29-51, 4층 401호 (문정동, 집앤사베스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 401호 |
| 단지규모 | 1개 동 · 16세대 · 2020.11.09. 준공 |
| 소유자 | 윤채원 (단독소유) |
| 감정가 | 338,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,756,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 매각특기사항 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 입찰보증금 | 22,151,200원 |
| 경매신청인 | 강주석 |
| 청구금액 | 351,750,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 351,750,000원 |
| 예상 인수액 | 243,344,584원 |
| 예상 실질취득 | 354,100,584원 |
① 권리 흐름 — 낙찰 후에도 보증금이 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2020년 설정 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재의 선순위 담보권으로 보지 않습니다. 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환청구권은 별개입니다. 강주석의 임차권등기는 2024.04.02. 접수되었지만, 그 이전에 점유와 주민등록을 갖춘 사실이 확인됩니다. 임차권등기 자체의 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 해석해서는 안 됩니다.
임차인 및 보증기관 승계 분석
확인된 실제 임차인은 강주석 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 강주석 보증금에 관한 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 명세서에 별도로 나타난 인적사항 불명 기재는 실제 점유자 또는 독립된 임차인인지 확인이 필요합니다.
| 표시 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 강주석 건물 전부 · 임차권등기 |
351,750,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
| 기사항전 명의·실체 미확인 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표기 |
별도 합산 없음 | 독립 임차인 아님 | 강주석 보증금과 중복 | 대위·승계 |
| 확인된 실제 임차인 | 강주석 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.01.15. |
| 확정일자 | 2022.01.24. |
| 점유개시일 | 2022.03.26. |
| 주민등록일 | 2022.03.28. |
| 임차권등기 | 2024.04.02. · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.02. |
| 임차보증금 | 351,750,000원 |
| 예상 배당액 | 108,405,416원 |
| 보증금 부족액 | 243,344,584원 |
② 시세 비교 — 최저가 1.10억을 시세로 착각하면 안 된다
집앤사베스타의 확인된 실거래는 2건으로, 평균 거래가격은 510,000,000원입니다. 최저매각가격 110,756,000원은 그 평균의 21.7%입니다. 그러나 이 비율은 이번 물건이 시세보다 78.3% 저렴하다는 근거가 아닙니다.
실거래된 호실의 전용면적은 46.9㎡와 53.11㎡인 반면, 이번 물건의 시세 조회 대상면적은 29.21㎡로 표시되어 있습니다. 면적이 일치하지 않으므로 해당 실거래를 곧바로 401호의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.11㎡ | 5층 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 46.9㎡ | 6층 | 500,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 510,000,000원 |
더욱 중요한 것은 최저가와 실질취득비용의 차이입니다. 일반적인 권리 안전형 경매라면 유찰로 최저가가 낮아지는 것이 취득가격 절감으로 이어질 수 있지만, 이 사건은 그렇지 않습니다. 강주석의 보증금이 선순위로 남아 있기 때문에 낙찰가격이 낮아질수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,350,584원 |
| 1. 임차인 강주석 · 보증금 우선변제 | 351,750,000원 | 108,405,416원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 568,000,000원 | 0원 |
| 3. 강주석 · 경매신청채권 | 351,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 집행법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금과 경매신청채권의 동일성 여부를 확인해야 하며, 같은 채권을 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
유찰 회차별 — 낙찰가는 낮아져도 총부담은 그대로
| 시나리오 | 최저매각가 | 인수금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 110,756,000원 | 243,344,584원 | 354,100,584원 |
| 6회 유찰 시 | 88,604,800원 | 265,140,086원 | 353,744,886원 |
| 7회 유찰 시 | 70,883,840원 | 282,542,069원 | 353,425,909원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 매각가격과 예상 인수보증금을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정액 차이로 회차 간 소폭 차이가 있으며, 취득세·명도비용·기타 부대비용은 별도입니다.
5회 유찰에서 7회 유찰까지 최저매각가는 110,756,000원에서 70,883,840원으로 내려가지만, 실질취득비용은 354,100,584원에서 353,425,909원으로 거의 유지됩니다. 이는 매각대금 감소분의 대부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 문현고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호입니다. 2020.11.09. 준공된 16세대 규모의 도시형생활주택이며, 위생·급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 포장도로, 남서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 학교환경 관련 보호구역 및 비행안전 관련 제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지. 토지면적 188.4㎡, 지목은 대이며 공시지가 자료는 6,122,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보로, 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 단지이며, 확인되는 실거래는 2건뿐입니다. 비교 거래의 면적도 대상 호실과 일치하지 않아 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다. 단지 경매 평균 유찰 3.4회, 매각률 6.67%도 유의할 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 강주석의 전입일 2022.03.28., 점유개시일 2022.03.26., 확정일자 2022.01.24.와 말소기준권리 2023.07.13.을 반드시 대조해야 합니다. 명세서상 임차보증금 부족분은 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
- 실질취득비용. 현재 최저가 110,756,000원만 준비해서는 안 됩니다. 예상 인수보증금 243,344,584원까지 고려하면 실질취득은 354,100,584원이며, 취득 부대비용은 별도입니다.
- 재매각 보증금. 일반적인 10% 보증금이 아니라 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 현재 회차 매수신청보증금은 22,151,200원입니다.
- 보증기관 승계. 강주석 보증금에 관한 대위·승계 신고는 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 주택도시보증공사의 별도 가압류 청구금액 568,000,000원과 임차보증금 승계관계도 구분해 확인해야 합니다.
- 미상 명의. '기사항전'으로 표시된 내역은 인적사항·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유관계와 독립된 임차권의 존재 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 채권 동일성. 강주석이 임차권자이면서 강제경매 신청인으로 나타납니다. 임대차계약, 보증금 지급 내역, 경매신청채권 및 배당요구 내역을 검토해 채권의 실제 내용과 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 을구 4번 주택임차권등기의 보증금 미배당액 인수 문구를 직접 확인해야 합니다. 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 시세. 최근 실거래 평균 510,000,000원은 면적이 다른 호실의 거래로 구성되어 있습니다. 동일 전용면적, 층, 위치, 내부 상태가 유사한 비교사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하며 실제 현재 점유상태와 주택 인도 여부는 별도 확인이 필요합니다. 인수보증금과 명도 절차가 연결될 수 있으므로 점유자와 반환·인도 관계를 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세, 기타 우선배당채권을 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 임차보증금 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.10억 낙찰이 1.10억 취득은 아니다”
이 사건은 낮은 최저매각가격이 투자 매력도를 보장하지 않는 대표적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 338,000,000원인 주택이 5회 유찰되어 110,756,000원까지 내려왔지만, 강주석의 임차보증금 351,750,000원이 선순위로 존재합니다.
현재 회차에서 예상되는 매수인 인수보증금은 243,344,584원, 낙찰가와 합한 실질취득비용은 354,100,584원입니다. 추가 유찰을 가정해도 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득비용은 약 3.5억 원 수준에서 유지됩니다.
실거래 평균 510,000,000원은 대상 호실과 면적이 다른 거래의 평균이라 이 물건이 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다. 아울러 보증기관 승계 신고, 인적사항 불명 기재, 경매신청인과 임차인 사이의 채권 동일성, 재매각 보증금 20% 조건까지 검토해야 합니다.
결론은 권리 고위험·가격 메리트 미확인·입찰 신중입니다. 입찰을 검토하려면 매각물건명세서의 보증금 인수조건을 재확인하고, 실제 배당 예상액과 동일 면적 시세를 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후에도 남는 보증금입니다.
