서울동부지방법원 2024타경58606. 문정동 ‘집앤사베스타’ 4층 401호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 338,000,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 138,445,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 41% 수준이지만, 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
강주석은 2022.03.28. 주민등록, 2022.03.26. 점유개시, 2022.01.24. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 351,750,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2023.07.13.이므로 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 2024.04.02. 접수된 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 새말로8길 29-51, 4층401호 (문정동, 집앤사베스타) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 중 4층 401호 |
| 전용면적 | 29.21㎡ |
| 소유자 | 윤채원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 138,445,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강주석 / 351,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강주석의 전입일은 2022.03.28.로 말소기준보다 빠르며, 2024.04.02. 주택임차권등기도 경료되어 있습니다. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금 전액을 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 / 표기 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강주석 실제 임차인 | 점유 2022.03.26 전입 2022.03.28 | 351,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.01.24 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 실제 임차인 표기 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 강주석 권리 승계 | 강주석 권리 승계 | 중복신고 |
보증기관 대위·승계 표기는 강주석 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 명세상 실제 임차인 표기는 2명이며, 그중 강주석의 보증금이 금액상 핵심입니다. 다른 1건은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
집앤사베스타의 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 510,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 520,000,000원입니다. 표면상 최저가 138,445,000원은 최근 평균의 27.1%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다. 비교 기준은 실질취득 약 351,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.11㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 46.9㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 510,000,000원 |
실질취득 기준 351,750,000원은 최근 12개월 평균 510,000,000원과 최신 거래 520,000,000원보다 낮습니다. 다만 대상 전용면적은 29.21㎡인데 비교 거래는 46.9㎡·53.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 차이를 그대로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하기 어렵습니다. 소규모 16세대 다세대이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.8회인데 본건은 이미 4회 유찰·재매각 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,738,230원 |
| 1. 임차인 강주석 보증금 | 351,750,000원 | 135,706,770원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 568,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강주석 | 351,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 강주석 보증금 중 216,043,230원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 강주석 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 138,445,000원 | 135,706,770원 | 216,043,230원 |
| 5회 유찰 시 | 110,756,000원 | 108,405,416원 | 243,344,584원 |
| 6회 유찰 시 | 88,604,800원 | 86,609,914원 | 265,140,086원 |
낙찰가가 138,445,000원에서 110,756,000원, 88,604,800원으로 내려가도 미배당 보증금은 각각 216,043,230원, 243,344,584원, 265,140,086원으로 증가합니다. 따라서 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 단순한 계산은 맞지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현고등학교 북측 인근으로 다세대, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재발신기 설비가 있습니다.
- 규모. 집앤사베스타는 1개동 16세대이며 준공일은 2020.11.09.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 본건은 4회 유찰 후 재매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 138,445,000원에 미배당 인수 216,043,230원을 별도로 반영해야 합니다.
- 강주석 보증금 전액 여부 확인. 배당표 확정 전까지 실제 미배당 잔액은 변동될 수 있으므로 배당요구·채권계산서·명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 정보 미상 점유자 확인. ‘기사항전’ 표기는 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 강주석 보증금의 대위·승계 표기이므로 독립된 추가 보증금으로 더하지 않습니다.
- 면적 불일치 시세 주의. 최근 거래 2건은 대상 29.21㎡보다 큰 46.9㎡·53.11㎡이므로 단순 금액 비교만으로 저평가 여부를 확정하지 마세요.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.38억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 338,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 138,445,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 강주석의 대항력 있는 보증금 351,750,000원 가운데 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하므로, 실제 취득 판단은 최저가가 아니라 약 351,750,000원 수준의 실질취득 부담으로 해야 합니다.
최근 12개월 거래 평균 510,000,000원보다 낮아 보이지만 비교 대상이 전용 46.9㎡·53.11㎡이고 본건은 29.21㎡라 직접 비교 신뢰도가 낮습니다. 게다가 4회 유찰·재매각, 소규모 16세대, 정보 미상 점유자까지 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인”이 아니라 “선순위 보증금 인수와 비교시세의 적정성 확인이 먼저”입니다.
