제주지방법원 2025타경7866. 제주 서귀포시 표선면 세화리 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 주택·창고·폐가 상태의 건물이 포함되어 있고, 토지 일부에는 밀감목이 식재되어 있습니다. 감정가는 약 8.24억 원이지만 4회 유찰을 거치면서 최저가는 약 1.98억 원으로 낮아졌습니다.

가격 하락 폭만 보면 눈길을 끌지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 먼저 확인해야 할 임차인의 전입 시점에 있습니다. 김화순의 전입신고일은 2006년 9월 28일로, 말소기준인 제주은행 근저당 설정일(2014년 2월 11일)보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 있는 임차인으로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰대금 외에 추가로 부담할 금액이 발생할 수 있으며, 현재 최저가만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임대차는 별개

등기부상 말소기준권리는 2014.02.11. 설정된 제주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 제주은행 근저당권 3건과 제주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 근저당권이 매각으로 말소된다는 사실과 임차인의 보증금 반환 문제가 해소된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 2006년 전입한 김화순은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금이 밝혀지지 않아 미배당 보증금이나 매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상으로 실질취득액 산정 불가

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김화순 1명입니다. 전입신고는 말소기준권리에 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역이 확인되지 않아 인수금액은 미확정입니다.

실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인이 승계하는 미반환 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그러한 구조의 실제 발생 여부와 총취득비용을 확정할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없는 핵심적인 이유입니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 할인율은 미확정

감정가 824,426,560원 대비 현재 최저매각가는 197,945,000원입니다. 4회 유찰 결과 감정가 대비 약 24.01% 수준까지 낮아졌습니다. 다만 이는 어디까지나 감정평가액 대비 최저매각가 비율이며, 현재 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

이 물건은 일반적인 아파트 실거래 비교가 아니라 토지와 주택·창고·폐가 상태의 건물, 제시외 건물 및 과수목을 함께 고려해야 하는 일괄매각 물건입니다. 인근 유사 토지와 건물의 최근 거래가격을 확인하고, 개별 건물의 이용 가능 상태 및 선순위 임대차를 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,945,000원 가정)

다음은 제시된 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않은 가정표이므로 실제 배당순서나 배당액과 달라질 수 있습니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 계산입니다. 실제 확정 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 매수인 인수액 0원을 실제 인수액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

신청채권자인 제주은행의 청구액은 333,465,761원입니다. 위 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 신청채권액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이러한 채권자 미배당액은 등기부상 매각으로 소멸하는 근저당권의 미변제액과 관련된 것으로, 선순위 임차보증금의 매수인 승계 위험과는 별도로 구분해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 세화1리마을회관 남서측 인근으로, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
• 교통. 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 1,554㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 126,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에도 포함됩니다.
• 보전 관련 사항. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다.
• 주택. 일련번호 2-1은 석구조 슬레이트 지붕의 단층 주택으로, 위생 및 급·배수설비와 전기설비, 보일러 난방설비가 있습니다.
• 부속건물. 일련번호 2-2는 창고로 이용 중이며 일반건축물대장상 '다동'으로 표시되어 있습니다.
• 기타 건물. 일련번호 3은 석구조 슬레이트 지붕의 단층 건물로, 감정평가상 폐가 상태입니다.
• 과수목. 목록 1 일부 지상에 밀감목이 식재되어 있으며 과수목을 포함하여 평가되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 김화순의 실제 임대차계약서와 보증금, 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다. 실질취득금액 산정의 최우선 사항입니다.
• 우선변제 및 배당 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 실제 배당 가능액과 미반환 보증금의 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 가동의 실제 점유자 및 주택·창고·기타 건물의 현황을 조사하고, 임차인의 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 숫자가 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 임차보증금을 포함한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 토지·건물 원본 대조. 일괄매각 대상 토지와 제시외 건물, 건축물대장상 다동 표시, 밀감목 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기상 권리도 대조해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 슬레이트 지붕과 폐가 상태의 건물에 대한 실제 사용 가능성, 보수 또는 철거 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 각종 보전지구 및 제한구역에 따른 사용·개발 가능 범위를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 재확인. 2026.10.13. 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인하고 변경사항이 있는지 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%가 실질취득비용의 24%는 아니다”

제주 세화리 물건은 감정가 824,426,560원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 197,945,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격 하락 폭만으로 저가 낙찰 기회라고 평가할 수는 없습니다.

핵심은 2014년 말소기준권리보다 앞선 2006년 전입 임차인 김화순의 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금을 매수인이 승계하는 경우 실제 취득비용은 최저매각가보다 높아질 수 있으며, 보증금에 따라 낙찰가 하락 효과 자체가 상쇄될 수도 있습니다.

여기에 주택·창고·폐가 상태의 건물과 토지를 함께 취득해야 하는 복합적인 일괄매각 구조가 더해집니다. 매수인의 인수금액과 현재 시세를 확정하지 못한 상황에서 감정가 대비 낮은 최저가를 가격 메리트로 인정하기는 어렵습니다.

종합 판단은 고위험 D등급. 후순위 등기권리는 말소되는 구조지만 선순위 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않았습니다. 이 물건의 우선 과제는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 임차보증금·배당·승계 범위와 실제 매각 대상의 경제적 가치를 확인하는 것입니다.