제주지방법원 2025타경7866. 서귀포시 표선면 세화리 1960-1 토지와 가동 건물 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택·창고로 이용되는 부분과 폐가 상태의 부분이 있고, 제시외 건물과 일부 토지 위 밀감목도 일괄매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2014.02.11 설정된 주식회사제주은행 근저당권 60,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권 3건과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 그러나 김화순의 전입일은 2006.09.28로 말소기준일보다 약 7년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 보증금 인수 위험을 열어둬야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 1960-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택·창고 이용 부분 및 폐가 상태 건물 |
| 토지 | 1,554㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김성현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 824,426,560원 / 403,969,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 333,465,761원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 지상 밀감목 및 과수목 포함평가 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2014.02.11 제주은행 근저당권입니다. 2016년·2018년·2020년 설정된 제주은행 후순위 근저당권과 2025년 제주신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 직접 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·인수액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화순 | 가동 | 2006.09.28 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 보증승계 없음인수 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부와 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우, 미배당 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가 824,426,560원의 49%인 403,969,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 최근 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않는 데다, 선순위 점유자의 인수 가능 보증금까지 미상이므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 금물입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 403,969,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 7,529,310원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 282,778,300원 | 278,019,404원 | 111,980,596원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 197,944,810원 | 194,373,583원 | 195,626,417원 | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 등기 채권 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 7,529,310원이 남습니다. 다음 회차부터는 등기 채권에도 미배당이 생깁니다. 다만 이 계산은 김화순의 보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않은 가정이므로, 임차인 인수액을 0원으로 확정하는 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,439,690원 |
| 1. 근저당 · 제주은행(을구 1번) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제주은행(을구 2번) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 제주은행(을구 3번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 제주은행(을구 4번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,529,310원 |
당해세·임차인 최우선변제와 김화순의 보증금은 반영되지 않은 배당가정입니다. 실제 배당순위와 매수인 인수액은 임대차 자료 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화1리마을회관 남서측 인근으로, 단독주택과 농경지가 혼재한 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중인 부분, 창고로 이용 중인 부분과 폐가 상태 건물이 함께 있습니다.
- 건물구조. 석구조 또는 잡석조 슬레이트 지붕의 단층 건물이며, 주택 부분에는 위생·급배수·전기·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 1,554㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 세로한면에 접합니다. 공시지가는 126,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 일부 토지 위 밀감목·과수목이 포함되고, 부속건물은 일반건축물대장상 다동으로 표기되어 있습니다.
- 환금성. 토지·주택·창고·폐가 상태 건물·제시외 건물·과수목을 함께 취득하는 복합 물건으로, 단순 주거용 공동주택보다 매수 검토 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김화순의 실제 점유 확인. 가동 점유 지속 여부와 주민등록 유지 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서와 배당요구 자료를 통해 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액을 최저가에 더해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물·제시외 건물·과수목을 구분해 현지 거래가격을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 밀감목·과수목과 건축물대장상 다동 표기의 현황 및 경계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 주택·창고 이용 부분과 폐가 상태 건물의 실제 보존상태, 사용 가능 여부 및 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 각 보전·제한구역이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 주민등록 전입 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 김화순의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았다는 사실 하나가 낙찰자의 총비용을 불확정 상태로 만듭니다.
현재 최저가 403,969,000원은 감정가의 49%이지만, 이는 시세 할인율이 아니며 실질취득액도 아닙니다. 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 대항력 있는 임차인으로 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금이 더해집니다. 여기에 토지 1,554㎡, 주택·창고·폐가 상태 건물, 제시외 건물과 과수목을 함께 취득하는 일괄매각 특성까지 고려해야 합니다. 최저가는 낮지만 권리와 가격은 아직 확정되지 않은 물건. 보증금과 실제 점유를 먼저 밝힌 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있습니다.
