제주지방법원 2025타경7917. 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 609-8의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 352.0㎡, 지목은 대이고 계획관리지역에 속합니다. 감정평가상 기호(3)·기호(4) 건물은 모두 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물과 경계벽돌담, 수목까지 포함평가됐습니다. 말소기준권리는 2022.11.01. 설정된 송현새마을금고의 채권최고액 660,000,000원 근저당권입니다.
등기상 후순위 권리 자체는 비교적 정리가 명확합니다. 2024.09.13. 주식회사 루다전기의 가압류는 2025.06.18. 일부해제로 말소됐고, 2025.08.08. 김태훈의 33,897,910원 가압류와 2025.04.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후입니다. 다만 이 사건의 진짜 변수는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7917 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 609-8 · 제주특별자치도 제주시 한경면 청수로 94-14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 352.0㎡ · 지목 대 |
| 건물 이용 | 기호(3) 단독주택 · 기호(4) 단독주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 |
| 사용승인 | 기호(3) 2022.10.26 · 기호(4) 2022.10.18 |
| 소유자 | 허성욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 902,366,000원 / 216,658,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,161,737,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 경계벽돌담 및 수목 포함평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.01. 송현새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.02.10. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 기재됐습니다. 경매개시결정은 엠씨아이대부 주식회사가 채권자로 기재되어 있습니다. 후순위 김태훈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 2명 중 1명은 후순위, 1명은 지위 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우용 | 본건 전부분 | 2023.07.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성욱 | 본건 전부분 | 2022.10.25 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
박우용은 2023.07.21. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 반면 허성욱은 2022.10.25. 전입으로 날짜만 놓고 보면 선순위지만, 소유자·채무자와 동일인이고 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부와 인수금액을 확정할 단계가 아닙니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 하나의 계산 가정일 뿐, 실제 실질취득비용을 216,658,000원으로 단정하는 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,833,212원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송현새마을금고 | 660,000,000원 | 212,824,788원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김태훈 | 33,897,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 693,897,910원 중 예상배당은 212,824,788원이고, 미배당액은 481,073,122원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 실제 임대차관계가 확정되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 청수리사무소 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 352.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구4등급·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 기호(3)·기호(4) 모두 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 단독주택이며, 외벽은 타일·스타코 마감, 창호는 샷시창 마감입니다.
- 설비. 기본급배수설비·전기설비·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 평가범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 경계벽돌담 및 수목이 포함평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 107,900원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허성욱 지위 확인. 2022.10.25. 전입과 2022.11.01. 말소기준권리의 선후관계만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 임대차계약·보증금·점유원인·소유자 관계를 확인해야 합니다.
- 박우용 점유 확인. 2023.07.21. 전입으로 대항력은 없지만, 본건 전부분 점유로 조사된 만큼 실제 점유 상태와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 경계벽돌담, 수목이 포함평가됐으므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 현장 상태와 동일 권역 단독주택·토지의 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 근저당권 변동 확인. 2025.02.10. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기사항과 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 사건은 감정가 902,366,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 216,658,000원까지 낮아졌다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 가격 할인율이 권리 안전을 대신하지는 않습니다. 특히 허성욱은 2022.10.25. 전입으로 말소기준권리보다 앞서면서 동시에 소유자·채무자이기도 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 단정할 수 없고, 배당표의 인수 0원도 실제 인수 0원을 확정하는 자료가 아닙니다.
등기는 비교적 정리형, 점유는 확인형, 가격은 현장·시세 검증형. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라 선순위 전입자의 법적 지위를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 데 있습니다.
