44,590,000원
제주지방법원 2025타경8055. 제주시 연동 디오션시티1차 15층 건물 중 13층 1323호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 생활숙박시설입니다. 김귀웅이 거래가액 135,178,400원으로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 제주시수산업협동조합 명의의 채권최고액 92,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 44,590,000원으로 감정가 91,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리되지만, 가격 판단은 현장 거래가와 동일 건물 매물 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 13층 1323호 도로명: 제주특별자치도 제주시 신대로18길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 내 13층 · 사용승인일 2018.03.30 |
| 소유자 | 김귀웅 (단독소유 · 거래가액 135,178,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 김태형 / 17,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.04 설정된 제주시수산업협동조합의 근저당권 92,400,000원입니다. 2018.08.20 설정된 이권일의 전세권 30,000,000원은 2022.09.06 해지로 이미 말소됐습니다. 김태형의 주택임차권 17,000,000원은 2025.02.13 등기됐으며, 전입신고일 2024.01.26이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
이후의 강제경매개시결정과 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 주택 전부 · 임차권등기 | 계약 2023.12.14 점유개시 2023.12.29 전입·확정일자 2024.01.26 월 400,000원 | 17,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 2025.02.13 | 없음 매각으로 소멸 |
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저가’ 단정 금지
현재 최저가는 44,590,000원으로 감정가 91,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 31,212,999원, 그다음은 21,849,099원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 시세가 확인되지 않아 어느 회차가 적정가격인지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 83,012,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 96,148,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 105,344,185원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 92,400,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김태형 | 17,000,000원 | 0원 |
| 3. 임의경매개시결정 · 제주시수산업협동조합 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 126,400,000원 중 43,387,380원이 배당되고 83,012,620원이 미배당되는 시나리오입니다. 선순위 근저당권이 집행비용을 제외한 매각대금을 소진해 강제경매 신청채권자 김태형의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 메종글래드제주호텔 동측 인근이며, 숙박시설·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 시가지 중심가에 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물이며, 대상 호실은 13층입니다. 사용승인일은 2018.03.30입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 건물의 실거래 비교자료가 없어 최저가의 시세 대비 수준은 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활숙박시설 이용입니다. 건축물대장상 용도와 실제 운영형태를 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 49%만 보고 저가로 판단하지 말고 디오션시티1차 동일 유형의 실거래·매물·임대수익을 확인하세요.
- 임차관계 소명. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 김태형으로 표시된 이유와 보증금 지급내역을 확인하세요.
- 점유 조사. 임차권은 소멸하지만 실제 점유자와 객실 운영 상태에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 2025.04.30 기준 관리비 300,000원이 미납됐다는 관리사무소 직원 진술이 있으므로 현재 체납액과 공용부분 부담을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장 검증이 필요
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.04 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김태형의 임차권과 두 경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
그러나 최저가 44,590,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이고 실거래 시세가 확인되지 않으며, 임차권자와 강제경매 채권자의 동일 이름 관계도 소명이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
