서울동부지방법원 2024타경58736. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 7층 702호, 전용 27.95㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이창학은 2021.10.28. 이 물건을 거래가 330,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 마쳐졌습니다. 이후 임차인 박재희의 보증금 330,000,000원 주택임차권등기가 2023.11.07. 설정됐으며, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2024.07.17. 등기됐습니다.
활성 상태의 선순위 근저당은 없습니다. 2021.07.27. 수협은행 명의로 설정됐던 공동담보 근저당 3건은 2021.10.18. 이미 말소됐습니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준권리가 되고, 그보다 앞선 박재희의 임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 임차보증금 배당 부족분은 117,508,480원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경58736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 7층702호 (둔촌동, 한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 27.95㎡ · 지하1층/지상12층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.07.20 |
| 소유자 | 이창학 (2021.10.28. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (8회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
말소기준권리는 2024.07.17. 강제경매개시결정입니다. 임차인 박재희는 임대차계약일과 확정일자가 2021.10.05., 전입신고와 점유개시가 2021.10.28.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 330,000,000원이고 2024.07.16. 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 최저가 216,320,000원에서 집행비용 3,828,480원을 제외하면 임차인에게 212,491,520원이 배당되고, 나머지 117,508,480원은 원칙상 매수인 인수입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 확약이 없다면 총 실질취득비용은 보증금 330,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재희 7층 702호 27.95㎡ 전부 주거·임차권등기 | 330,000,000원 | 전입 2021.10.28 확정 2021.10.05 배당요구 2024.07.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 법리상 117,508,480원 |
박재희는 실제 임차인 1명입니다. 별도의 보증기관 명의 임차인 중복신고는 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 표시됩니다.
③ 가격 해석 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 216,320,000원으로 감정가 338,000,000원의 64%입니다. 확약이 적용되면 실질취득도 216,320,000원으로 계산되므로, 확약이 없을 때의 실질취득 330,000,000원과는 결론이 크게 달라집니다.
다만 동일 조건의 최신 실거래 비교가 확인되지 않아, 216,320,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 이미 8회 유찰된 오피스텔이라는 점은 감정가 대비 할인율과 별개로 시장의 수용가격과 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,480원 |
| 1. 임차인 박재희 보증금 | 330,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 117,508,480원입니다. 다만 2026.03.16. 확약서가 원문대로 적용되면 이 부족분은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않고 임차권등기도 말소되는 구조입니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 7층 702호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 둔촌고등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터설비와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 정방형의 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.16. 확약서에 대항력 포기, 보증금 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 모두 포함됐는지 확인해야 합니다.
- 명세서 최종본 확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 확약서 제출 사실이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기 후 퇴거 여부와 현재 점유자를 현황조사·현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 감정가 대비 64%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 둔촌동 인근 유사 면적·유사 연식 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 권리 문제 외에도 가격, 점유, 관리상태, 임대수요와 환금성 요인이 반복 유찰에 영향을 줬는지 살펴야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.28. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 법원 기록 및 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
확약서가 없다면 이 물건은 최저가가 216,320,000원으로 낮아져도 임차보증금 미배당액 117,508,480원을 인수해야 하므로 실질취득이 약 330,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 9회 유찰 시 법리상 인수는 160,166,784원, 10회 유찰 시에는 194,293,427원으로 늘어나 낙찰가 하락 효과가 상쇄됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시합니다. 확약이 유효하게 적용되면 현재 회차의 실질취득은 216,320,000원, 인수는 0원*입니다.
결론적으로 권리의 핵심은 할인율이 아니라 확약서의 유효성과 최종 법원 기록입니다. 다만 8회 유찰된 오피스텔이고 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 가격까지 자동으로 합격이라고 볼 수는 없습니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 인수 0원형. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 적절한 결론입니다.
* 확약 적용 인수 0원은 2026.03.16. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차보증금과 본 사건에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 법리상 배당 부족분은 현재 회차 117,508,480원입니다.
