제주지방법원 2025타경8107. 제주시 삼양일동 1047 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이며, 토지는 553㎡의 ‘대’입니다. 감정가 736,489,400원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 252,616,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 전입자의 보증금 규모입니다.
김태욱은 2016.12.22 전입했고, 말소기준권리인 제주은행 근저당은 2018.08.21 설정됐습니다. 따라서 시간 순서상 전입이 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로 대항력과 우선변제권을 완결적으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 이상 낙찰 후 매수인이 떠안을 금액도 숫자로 고정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 그 계산에는 이 미상 보증금의 실제 인수 여부가 확정 반영된 것으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1047 · 제주특별자치도 제주시 원당로15길 24-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 553㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 경량철골구조 패널지붕 2층 · 기본위생·급배수·보일러 난방설비 |
| 소유자 | 강은정 |
| 감정가 / 최저가 | 736,489,400원 / 252,616,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 353,700,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2018.08.21 제주은행 근저당권(채권최고액 396,000,000원)입니다. 이후 설정된 제주은행 추가 근저당, 강수정·강영삼·주식회사천마 근저당, 제주신용보증재단·신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 근저당권 가처분은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태욱 | 미상 | 2016.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 인수액 산정불가 |
김태욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일만으로는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 없어 우선변제 여부와 낙찰자 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 부분이 해결되지 않는 한 최저가를 곧바로 ‘실질취득가’로 보는 것은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘34% 할인’만으로 평가 금지
현재 최저가는 252,616,000원으로 감정가 736,489,400원의 약 34.3%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로 실제 취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,336,624원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 8) | 396,000,000원 | 248,279,376원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 9) | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강수정 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강영삼 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사천마 | 23,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 53,866,659원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 54,499,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권액 761,366,655원 중 248,279,376원이 채권자에게 배당되고 513,087,279원이 미배당으로 남습니다. 다만 김태욱의 보증금·우선변제·인수 여부가 확정되지 않았으므로, 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 권리판단으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 및 매각범위 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 위치. 제주시 삼양이동 소재 삼양해수욕장 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택과 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 553㎡, 지목 ‘대’, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 333,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이고 경량철골구조 패널지붕 2층 건물입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물 2-1, 2-3, 2-4가 포함됩니다.
- 제외 대상. 일부 지상 돌담·목조담·과실수가 있고, 목조 단층 견사와 파이프조 비닐하우스 40㎡는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태욱 보증금 확인이 최우선. 보증금이 확인되지 않으면 낙찰 후 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확정해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 말 것. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 구조라면 최종 부담은 낙찰가보다 커집니다.
- 제시외·제외 시설 경계 확인. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 견사·비닐하우스 40㎡의 실제 위치와 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 각종 제한구역이 겹치므로 향후 이용계획이 있다면 관련 인허가 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 2018.08.21 제주은행 공동담보 관계를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
감정가 736,489,400원짜리 물건이 252,616,000원까지 내려오면 숫자 자체는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 매력을 판단할 수 없는 유형입니다. 2016.12.22 전입한 김태욱이 2018.08.21 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 정리되더라도 임차인 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 김태욱의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계가 확정되기 전에는 252,616,000원을 실질취득가로 볼 수 없고, 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 얼마를 추가로 인수할 수 있는가입니다.
