제주지방법원 2025타경8127. 서귀포시 법환동 비스타케이호텔의 5층 501호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 호텔이며, 소유자는 서은미입니다. 이번 임의경매는 고흥군수산업협동조합이 신청했으며 청구액은 9,660,000원입니다.

이 사건에서 눈에 띄는 것은 102,000,000원이던 감정가가 4회 유찰을 거쳐 24,490,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 하지만 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 달리 실제 운영 방식, 객실 사용권한, 수익 정산 및 위탁계약 관계를 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 세무서 압류

말소기준권리는 2015.08.28 설정된 을구 1번 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 79,992,000원이며, 현재 경매의 신청채권자이기도 합니다. 이 근저당은 매각으로 소멸합니다.

이후 설정된 김희진의 근저당권(채권최고액 220,000,000원), 대전세무서장의 압류, 이번 임의경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 김양훈의 가압류와 강제경매는 각각 해제·취하로 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 호텔 운영·점유관계 — 이 물건의 핵심 확인사항

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 그렇다고 현재 객실이 비어 있거나 낙찰 즉시 자유로운 사용이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다. 소유자와 호텔 운영업체 사이의 위탁관계 및 실제 점유·사용 형태를 확인해야 합니다.

특히 호텔 운영업체가 객실을 어떤 계약에 근거해 관리하고 있는지, 소유자와 운영업체 사이에 미정산금이나 계약 종료 관련 문제가 있는지에 따라 실제 인도 과정이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%가 시세 24%라는 뜻은 아니다

감정가 102,000,000원인 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,490,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로 내려왔지만, 감정가격은 평가 당시의 가치이며 현재 거래 가능한 가격과 반드시 일치하지는 않습니다.

특히 숙박시설은 개별 객실의 거래 가능성뿐 아니라 호텔 운영실적과 수익배분 구조, 객실 유지관리 조건 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 실제 가격 메리트는 인근 유사 호텔 객실의 최근 거래가격과 수익성을 확인한 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,490,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 840,820원을 제외한 23,649,180원이 선순위 고흥군수산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 김희진 근저당과 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 9,660,000원으로, 계산상 선순위 근저당에 배분되는 예상 금액보다 작습니다. 다만 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 작성한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채무액이나 최종 배당표를 뜻하지는 않습니다.

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 세금의 법정기일 및 우선순위, 집행비용, 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화

현재 4회 유찰 상태에서 추가로 유찰될 경우의 가격 및 배당 추정입니다. 아래 금액은 회차별 가정값으로, 실제 후속 매각기일이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

예상 시나리오에서는 추가 유찰에 따라 매각가가 낮아지고 채권자 미배당액이 증가합니다. 다만 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다.

실제 입찰 판단은 최저매각가 자체보다 해당 호텔 객실의 시장 거래가격, 운영계약 조건, 실현 가능한 수익 및 환금성 확인을 우선해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시청 제2청사 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 대중교통노선이 소재합니다. 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 드라이비트·타일·징크판넬 마감, 내부에는 벽지·타일·강마루 등이 사용됐습니다.
• 설비. 시스템에어컨 냉·난방설비, 기본 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당하며 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다. 공시지가 1,097,000원/㎡, 토지면적 1,316.5㎡입니다.
• 공부상 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 호텔 이용 물건으로, 일반 주거용 부동산과 동일한 기준만으로 거래 가능성을 판단하기 어렵습니다. 4회 유찰 이력과 위탁운영 관계를 고려해 실제 재매각 수요와 운영수익을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율과 시세 구분. 최저가 24,490,000원은 감정가의 약 24%입니다. 실제 시장가치가 감정가와 동일하다는 전제 없이 유사 호텔 객실의 거래 사례를 확인해야 합니다.
• 운영업체 위탁계약. (주)그리핀나인 비스타케이 측의 운영 진술을 토대로 소유자와의 위탁계약, 계약 종료, 수익 정산 및 객실 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계는 별개입니다. 운영업체의 사용 권원과 대항력 여부를 원본 자료 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 말소. 김희진의 220,000,000원 근저당권, 대전세무서장 압류 및 경매개시결정의 매각소멸 여부를 최신 등기부로 최종 대조해야 합니다.
• 세금 및 비용. 실제 조세채권의 배당순위와 낙찰자가 별도로 부담할 가능성이 있는 관리비·운영 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 호텔 객실의 실제 거래 수요, 객실 운영실적, 수익배분 방식 및 추후 매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장 및 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 운영계약 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 24%보다 중요한 것은 호텔 운영의 실체”

비스타케이호텔 501호는 감정가 102,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 24,490,000원까지 내려온 사건입니다. 선순위 고흥군수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하므로, 확인된 등기권리상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 판단 기준은 할인율만이 아닙니다. 현재 호텔로 운영되고 있다는 진술이 있으며, 소유자와 운영업체 사이의 실제 계약·점유관계가 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다. 또한 4회 유찰 이력이 있고 최근 실거래가격에 기초한 시장가치 비교가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 24%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

등기상 인수액은 0원이지만 운영·점유관계는 확인이 필요하며, 가격 판단은 유사 객실의 거래가격과 운영수익을 검증한 이후에 가능하다는 것이 이 사건의 결론입니다.