제주지방법원 2025타경8127. 서귀포시 법환동 비스타케이호텔 지상 5층 501호로, 감정평가상 호텔로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 서은미는 2015년 5월 20일 매매를 원인으로 2015년 8월 28일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 79,992,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김희진 근저당권 220,000,000원과 국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

등기 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 비스타케이 직원이 “소유자로부터 위탁받아 숙박업소로 운영하고 있다”고 진술한 내용이 있습니다. 이는 확인된 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제와는 다르지만, 실제 점유 주체와 객실 운영 방식에 따라 인도 시기와 절차가 달라질 수 있으므로 권리 안전성과 명도 편의성을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 등기 및 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리는 없습니다. 말소기준은 2015년 8월 28일 고흥군수산업협동조합 근저당권이고, 2025년 설정된 김희진 근저당권과 국의 압류, 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물

감정가는 102,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,980,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가와의 차이는 52,020,000원입니다.

회차가 내려갈수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 호텔 객실의 수익성·운영비·관리비와 최근 거래가격 비교가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

총 등기채권액 299,992,000원 중 48,680,360원이 배당되고, 미배당 추정액은 251,311,640원입니다. 신청채권자의 청구액 9,660,000원은 현재 시뮬레이션상 충족됩니다. 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시청 제2청사 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 5층 객실로, 시스템에어컨 냉·난방과 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남향 완경사의 세장형 토지이며 필지 내부는 평탄하고, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,316.5㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,097,000원입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 호텔로 이용되는 근린시설은 일반 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있어, 재매각 가능성과 운영수익 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 운영 주체 확인. 소유자로부터 위탁받아 운영한다는 진술의 구체적 계약 당사자·기간·해지 조건을 확인하세요.
• 점유와 인도. 확인된 임차인은 없지만 객실을 실제 운영·관리하는 주체가 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하고 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 호텔 객실의 최근 거래와 수익률을 별도로 확인하세요.
• 운영비 확인. 관리비·위탁수수료·객실 정비비·공실 기간 등 실제 보유비용을 관리 주체에 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 법정기일, 실제 배당 순서를 매각 전 확인하세요.
• 배당액 구분. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 운영 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 운영 확인은 필수”

이 물건은 2015년 고흥군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 본건은 소유자가 직접 사용하는 일반 주택이 아니라 위탁 방식으로 숙박업소가 운영 중인 호텔 객실입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 운영수익과 비용, 점유 인도, 동일 유형 거래가격을 확인해야 합니다. 등기 권리는 정리되지만, 투자 판단은 운영성과 환금성이 좌우하는 물건입니다.