제주지방법원 2025타경8155. 서귀포시 서귀동 호텔캐니스토리 3층 306호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현장 표시는 ‘호텔캐니(HOTEL KENNY)’이며, 현황조사에서는 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 확인됩니다. 등기상 현 소유자는 염진희이고, 2018.06.19 설정된 강동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 회차 최저매각가는 14,942,000원이고 이미 6회 유찰됐습니다. 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 중 61,086,956원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수보다 중요한 확인 포인트는 실제 객실 운영관계, 점유 이전 과정, 그리고 생활숙박시설의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 270-9 호텔캐니스토리 3층 306호 |
| 이용상태 | 생활숙박시설 · 현장표시 ‘호텔캐니(HOTEL KENNY)’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층/지상10층 · 대상 3층 306호 · 사용승인일 2018.05.02 |
| 소유자 | 염진희 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 14,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 49,225,422원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.19 근저당권 · 강동농업협동조합 · 채권최고액 75,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
2018.05.28 주식회사비디파트너스 명의로 소유권보존된 뒤 한국자산신탁주식회사에 신탁됐고, 같은 신탁등기는 2018.06.19 이미 말소됐습니다. 이어 염진희에게 소유권이전이 이뤄지고, 같은 날 강동농업협동조합의 채권최고액 75,360,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리이며, 2025.05.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·운영관계 — 임차인보다 ‘위탁운영’ 확인이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있고, 현황조사에서는 본 호실을 ‘호텔캐니’가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있습니다. 따라서 이 사건의 실무상 확인 포인트는 전형적인 주거용 임차인 대항력 분석보다 현재 운영주체의 점유 근거와 인도 과정에 있습니다.
③ 가격·회차 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 14,942,000원으로, 사건 시나리오상 6회 유찰·감정가 12% 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 10,459,400원, 8회 유찰 시 7,321,580원입니다. 다만 생활숙박시설은 아파트와 동일한 방식으로 가격을 판단하기 어렵고, 본건은 이미 여러 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 소화력이 강하지 않았음을 보여주는 신호입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 14,942,000원 | 14,273,044원 | 61,086,956원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,459,400원 | 9,871,131원 | 65,488,869원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 7,321,580원 | 6,789,792원 | 68,570,208원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 14,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,956원 |
| 2. 근저당권 · 강동농업협동조합 | 75,360,000원 | 14,273,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 배당액은 14,273,044원이고 미배당은 61,086,956원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설이며, 현장에서는 ‘호텔캐니(HOTEL KENNY)’로 표시됩니다.
- 주위환경. 서귀중앙초등학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m, 남서측 폭 약 10m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상10층 건물로 사용승인일은 2018.05.02입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰된 생활숙박시설이라는 점을 가격 판단과 재매각 가능성 검토에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 주체 확인. 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실 운영 중이라는 현황조사 진술의 현재 상태를 확인하세요.
- 위탁관계 확인. 운영주체의 계약 형태·종료 여부·객실 인도 절차를 확인해야 권리 인수와 별개의 명도 리스크를 가늠할 수 있습니다.
- 생활숙박시설 이용상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서 모두 생활숙박시설 이용을 기재하고 있으므로 실제 이용·운영조건을 원본 기준으로 점검하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 하락만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 가격인지, 수요·운영·점유 문제인지 구분해 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권에는 61,086,956원의 미배당이 발생하지만 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 매수인의 추가 부담액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험·저가”
등기상 핵심은 명확합니다. 2018.06.19 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 예상배당 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 6회 유찰됐고, 감정가 127,000,000원에서 현재 최저가 14,942,000원까지 내려온 생활숙박시설입니다. 현황조사상 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실을 운영한다는 진술도 있어 주거용 집합건물처럼 권리만 정리하고 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다.
결국 이 사건의 핵심은 등기 인수보다 운영·점유·환금성 확인입니다. 최저가가 감정가의 12% 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제로 인도가 가능한지, 위탁운영 관계를 어떻게 정리할 수 있는지, 생활숙박시설로서 향후 이용과 처분이 가능한지를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
