제주지방법원 2025타경8155. 서귀포시 서귀동 호텔캐니스토리 3층 306호입니다. 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이며, 현장표시는 ‘호텔캐니(HOTEL KENNY)’입니다. 현황조사에서는 본 호실을 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 염진희이고, 말소기준권리는 2018.06.19. 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 75,360,000원 근저당권입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인 신고 내역은 없고, 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 21,345,000원으로 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 다만 생활숙박시설은 일반 주거용 부동산과 이용·운영 구조가 다르므로, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 객실 운영관계와 현장 인도 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8155 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 270-9 호텔캐니스토리 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상10층 건물 내 3층 306호 · 사용승인일 2018.05.02. |
| 소유자 | 염진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 21,345,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 49,225,422원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2018.06.19. 을구 1번 강동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 75,360,000원이며 채무자는 염진희입니다. 이후 2025.05.26. 제주지방법원의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·운영관계 — 객실 위탁운영 진술 확인
매각물건명세서에는 이 호실이 생활숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 또한 현장 명칭은 제시목록의 ‘호텔캐니스토리’와 달리 ‘호텔캐니(HOTEL KENNY)’로 표시되며, 현황조사보고서에는 호텔캐니에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 감정가 17%
감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 21,345,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 17%로 표시돼 있습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 14,941,499원, 7회 유찰 10,459,049원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 21,345,000원 | 20,560,790원 | 54,799,210원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,941,499원 | 14,272,552원 | 61,087,448원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,459,049원 | 9,870,786원 | 65,489,214원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 실거래 비교자료는 없어, 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 수준인지 정량적으로 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,210원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 75,360,000원 | 20,560,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당은 54,799,210원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀중앙초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며, 호텔캐니에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2018.05.02.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·천정형냉난방설비·승강기설비·소화전설비·스프링클러설비·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m, 남서측 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구(중심) 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 객실 운영관계 확인. 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영한다는 현황조사 진술이 있으므로 실제 운영관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 특성 확인. 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 전제로 접근하지 않는 것이 중요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가 17%까지 내려왔다는 가격 하락뿐 아니라 반복 유찰의 원인도 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2018.06.19. 강동농업협동조합 근저당이고 분석상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없더라도 실제 객실 운영이 이루어지고 있으므로 현장 점유상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 봐야 한다
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 2018.06.19. 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역도 없어 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 127,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 21,345,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 이용상태가 생활숙박시설이며 실제로 호텔 객실 위탁운영 진술도 있습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가”보다 “운영·점유관계와 반복 유찰의 배경”을 먼저 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
