제주지방법원 2025타경8164. 서귀포시 서귀동 호텔캐니스토리 5층 536호입니다. 매각물건명세서상 용도는 숙박시설이고, 건물 명칭은 제시목록상 ‘호텔캐니스토리’, 현장에서는 호텔캐니(HOTEL KENNY)로 표시됩니다. 현황조사에서는 이 객실을 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 확인됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 소유자는 염진희이고, 2018.06.19. 설정된 강동농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 81,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.04. 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8164 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 270-9 호텔캐니스토리 5층 536호 |
| 물건종류 | 기타 · 숙박시설 |
| 현장 명칭 | 호텔캐니(HOTEL KENNY) |
| 소유자 | 염진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 22,353,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 53,700,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.05.28. 주식회사비디파트너스 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 같은 날 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐고, 해당 신탁등기는 2018.06.19. 말소됐습니다. 같은 날 염진희 앞으로 소유권이전과 강동농업협동조합의 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 경매 권리분석의 기준점은 이 2018.06.19. 근저당권입니다.
② 점유·운영관계 — 임차인보다 ‘호텔 운영’ 확인이 중요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 현황조사에서는 본 호실을 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 일반적인 빈 호실이나 소유자 직접점유 주거물건처럼 접근하기보다, 낙찰 뒤 실제 객실 운영 종료·인도 방식과 위탁관계 정리를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 22,353,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태이며 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 절대금액만 보면 감정가와 차이가 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 22,353,000원 | 60,049,354원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 15,647,099원 | 66,634,549원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 10,952,969원 | 71,244,184원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 802,354원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 81,600,000원 | 21,550,646원 |
| 미배당 | - | 60,049,354원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 22,353,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 802,354원을 제외한 21,550,646원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 60,049,354원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 매각물건명세서상 숙박시설이며, 현장에서는 호텔캐니(HOTEL KENNY) 객실로 운영되고 있습니다.
- 지역. 토지는 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용, 지목은 대입니다.
- 형상·도로. 평지·세로장방 형태이고 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 1,684,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·고도지구·방화지구에 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰된 결과가 확인되는 만큼, 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 객실 거래수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 운영관계 확인. 호텔캐니가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영 중이라는 현황조사 진술을 기준으로 현재 위탁운영 상태와 낙찰 후 인도 절차를 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값 없이 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 숙박시설 객실이라는 상품 특성인지, 운영·관리 구조인지 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 60,049,354원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 현재 객실 운영상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상품성’을 봐야 한다
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2018.06.19. 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 133,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 22,353,000원까지 내려왔다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.
특히 이 호실은 일반 주거가 아닌 숙박시설이며 호텔 운영주체가 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영 중이라는 진술이 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않으므로, “감정가 대비 16.81%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 적정성·운영관계·재매각 가능성까지 확인해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.