제주지방법원 2025타경8164. 서귀포시 서귀동 소재 호텔캐니스토리 5층 536호입니다. 제시 목록상 명칭은 호텔캐니스토리이지만, 현장에서는 호텔캐니(HOTEL KENNY)로 표시됩니다. 매각물건명세서에 기재된 용도는 숙박시설입니다.

최초 감정가는 133,000,000원이었지만 여섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 15,647,000원까지 낮아졌습니다. 가격만 보면 눈길을 끌 수밖에 없습니다. 다만 이 객실이 실제로 어떤 수익을 내는지, 위탁운영 계약이 어떤 조건인지, 낙찰 후 직접 사용하거나 다른 운영 방식으로 전환할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

등기상 권리구조는 비교적 간단합니다. 2018년 6월 19일 강동농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 따라서 등기상 인수 부담보다는 실제 운영·점유 관계와 환금성을 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 운영관계는 별도 확인

말소기준권리는 2018.06.19 접수된 을구 1번 강동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 81,600,000원이며, 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의로 이루어졌던 신탁등기도 2018.06.19 이미 말소되었습니다.

② 점유·운영관계 — 실제로 확인해야 할 핵심

별도로 확인된 임차인은 없습니다. 다만 현황조사보고서에는 해당 호실을 호텔캐니에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 기재되어 있습니다.

이 진술은 일반적인 주택 임차인의 전입·확정일자 문제와는 성격이 다릅니다. 그렇다고 낙찰자가 즉시 객실을 인도받거나 기존 운영관계를 제한 없이 종료할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다. 실제 운영계약과 점유의 법적 근거를 확인해야 합니다.

• 운영계약 확인. 소유자와 호텔 운영사 사이의 위탁운영계약, 계약 기간, 해지 및 정산 조건을 확인합니다.
• 점유관계 확인. 현장 운영사의 실제 점유 근거와 객실 인도 가능 여부를 확인합니다.
• 수익 정산 확인. 객실 운영수익의 배분 방식과 소유자에게 실제 지급되는 금액을 확인합니다.
• 운영비용 확인. 위탁수수료, 관리비, 시설 유지비 및 미정산 비용을 확인합니다.
• 숙박시설 특성 확인. 독립적인 운영 가능 여부와 호텔 전체 운영체계의 영향을 확인합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 12%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

현재 최저매각가는 15,647,000원으로 감정가 133,000,000원의 약 11.76%입니다. 여섯 차례 유찰된 결과이므로 감정가 대비 하락폭은 상당합니다.

그러나 숙박시설은 일반 아파트처럼 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 실제 거래가격과 객실별 수익, 운영비용, 향후 매각 가능성이 함께 검토되어야 합니다. 특히 이 물건은 현재 호텔 위탁운영 중이므로 소유권 취득과 객실 운영수익 확보를 별개의 문제로 구분해야 합니다.

7회·8회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,647,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 구별됩니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 15,647,000원 중 집행비용 681,646원을 제외한 14,965,354원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 부족분은 66,634,646원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시 채권 미배당 시나리오

추가 유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자의 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 권리구조이므로, 각 시나리오에서 매수인의 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (등기·토지정보 기준)

• 소재지. 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 호텔캐니스토리. 도로명주소는 동문로 42입니다.
• 실제 용도. 매각물건명세서상 숙박시설이며, 현장에서는 호텔캐니(HOTEL KENNY)로 표시됩니다.
• 운영 현황. 호텔 운영사가 소유자로부터 위탁받아 해당 호실을 객실로 운영한다는 현황조사상 진술이 있습니다.
• 토지 용도. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
• 접도·지형. 중로 한 면에 접한 평지·세로장방형 토지입니다.
• 공시지가. 1,684,000원/㎡입니다. 해당 수치를 객실 자체의 거래시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 도시계획. 시가지경관지구(중심), 고도지구, 방화지구 등이 포함되며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 기타 제한. 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 6회 유찰된 숙박시설로, 재매각을 전제로 한다면 동일 호텔 객실의 실제 거래사례와 매수 수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 숙박시설 용도 확인. 일반 아파트나 주거용 오피스텔로 판단하지 말고 건축물대장과 숙박시설 관련 이용 조건을 확인하세요.
• 위탁운영계약 확인. 호텔캐니와 소유자 사이의 계약서, 계약 기간, 해지 조건 및 객실 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 객실 수익 검증. 실제 운영수익, 위탁수수료, 비용 공제 후 지급액과 정산내역을 확인하세요.
• 관리비·미정산금 확인. 호텔 공용시설 유지비, 관리비 체납 및 운영사와의 미정산 내역을 확인하세요.
• 실거래 가격 대조. 감정가 대비 낙찰가가 아니라 유사한 숙박시설 객실의 최근 거래가격을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하세요.
• 객실 현장 확인. 시설 상태, 수선 필요 여부 및 공용시설의 실제 이용 조건을 확인하세요.
• 인도 절차 확인. 운영사가 현재 객실을 관리하고 있으므로 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 확인하세요.
• 최신 법원서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사보고서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 12%”보다 중요한 것은 객실의 실제 가치

호텔캐니스토리 536호는 감정가 133,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가가 15,647,000원까지 낮아진 물건입니다. 등기상 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 투자 판단까지 단순해지는 것은 아닙니다. 이 물건의 본질은 호텔 위탁운영 중인 숙박시설이라는 데 있습니다. 실제 객실 수익, 운영계약, 인도 가능 여부, 향후 재매각 가능성을 검토해야 합니다.

특히 감정가 대비 88% 이상 하락했다는 사실을 시장가격 대비 할인으로 오인해서는 안 됩니다. 현재 가격이 실거래 시세보다 낮은지 여부는 객관적인 거래사례를 통해 별도로 확인해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수 부담은 낮지만, 운영·점유·환금성 검증이 중요한 고위험 숙박시설 경매입니다. 감정가 대비 하락폭만을 근거로 응찰하기보다 위탁운영계약과 객실의 실제 경제적 가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.