서울동부지방법원 2024타경59579. 광진구 구의동 세림리오빌아파트 9층 901호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 내부는 방4·드레스룸·주방 및 거실·욕실 겸 화장실2·발코니 구조입니다. 이번 경매는 배진한·신경희·신대섭·신성희·주본영 등 공유관계에 있는 부동산의 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 1,200,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 960,000,000원입니다.
등기상 현재 말소기준은 2013.11.25 서울특별시광진구의 압류입니다. 그 이후의 압류·가압류와 2024.09.05 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 임차 점유관계입니다. 하성기의 전입일은 2005.09.05로 말소기준보다 약 8년 앞서며, 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰 후 실제 부담액을 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59579 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 아차산로 451, 9층 901호 (구의동, 세림리오빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 + 토지 · 전용 117.84㎡ · 방4·드레스룸·주방 및 거실·욕실 겸 화장실2·발코니 |
| 현재 소유관계 | 배진한 · 신경희 · 신대섭 · 신성희 · 주본영 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 960,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 192,000,000원 |
| 매각형태 | 아파트와 대지권에 해당하는 토지 지분 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 임차인이 있다
말소기준은 2013.11.25 갑구 22번 압류입니다. 이후의 광진구·국세 압류, 서울보증보험 가압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 반면 하성기의 전입일은 2005.09.05로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인이 그 잔액을 부담할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하성기 | 901호 | 2005.09.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 83.5%, 실질가격은 아직 미정
세림리오빌 전용 117.84㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 1,165,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,150,000,000원이며 현재 최저가 960,000,000원은 최근 평균의 83.5%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -2.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 117.84㎡ | 12 | 1,150,000,000원 |
| 2022.04 | 117.84㎡ | 4 | 1,180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 1,165,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 12억에서 최저가 9.6억까지 내려와 최근 시세보다 190,000,000원 낮습니다. 그러나 이 물건은 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 예컨대 미배당 보증금이 발생하면 실질취득가가 그만큼 상승하므로 “9.6억이니까 시세보다 16.5% 싸다”는 결론은 보증금 확인 전에는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 960,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,620,143원 | 12,620,143원 |
| 3. 경매개시결정 · 배진한 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 935,379,857원 |
위 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 국세·지방세 압류 6건이 있고, 하성기의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인 미배당액이 확인되기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 공매·세금 체크 — 등기 소멸과 배당 우선순위는 별개
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2020.10.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매와 법원경매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 현재 경매. 2024.09.05 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐고 사건번호는 2024타경59579입니다.
- 일괄매각. 아파트와 대지권에 해당하는 토지 지분이 함께 매각되며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동서울 종합버스터미널 북측 인근의 아파트지역으로, 주변에 상업 및 편익시설이 있고 주거환경과 제반 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남동측 약 500m에 지하철 2호선 강변역, 북동측 약 1.2km에 5호선 광나루역, 서측 약 1.9km에 2·7호선 건대입구역이 있습니다.
- 주차. 옥내 자주식 70대, 옥외 자주식 19대 주차공간이 확보돼 있으며 세대당 1.483대입니다.
- 단지. 세림리오빌은 60세대, 2005.09.02 준공이며 거래 확인 표본은 전용 117.84㎡ 2건입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이고 공시지가는 8,505,000원/㎡이며, 토지거래계약에 관한 허가구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 하성기의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 금액을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 최근 시세 1,150,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 20% 보증금 준비. 현재 최저가 960,000,000원의 20%인 192,000,000원이 매수신청보증금입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 검토해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 거래 추세 반영. 최근 거래 1,150,000,000원은 이전 거래 1,180,000,000원보다 낮고 추세 지표도 -2.5%이므로 감정가보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “9.6억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 12억에서 한 차례 유찰된 9.6억은 최근 실거래 평균 11.5억의 83.5%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 분명합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 2005.09.05 전입한 하성기가 있고, 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 말소기준은 2013.11.25입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 부분이 남는다면 매수인이 부담하는 금액이 커져 현재 보이는 9.6억의 할인폭은 사라질 수 있습니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차 가능성은 미해결. 따라서 현 단계의 결론은 “가격 매력 있음”이 아니라 “보증금 확인 전 입찰가 산정 보류”가 맞습니다. 임차보증금과 세금·공매 진행을 확인한 뒤에야 이 물건의 실제 취득가격과 안전한 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.
