제주지방법원 2025타경8621. 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층이고 현재 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 436㎡입니다. 제시외 건물과 조경수·데크시설 등도 포함 평가됐습니다.
표면만 보면 감정가 431,702,040원에서 최저가 72,556,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리관계의 중심은 유찰률이 아니라 경매개시결정보다 먼저 설정된 전세권입니다. 2023.07.12 이수연 명의로 건물 전부에 전세금 350,000,000원의 전세권이 설정됐고, 이 권리는 데이터상 매수인 인수로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8621 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10 · 중산간서로1615번길 258-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 436㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최홍우 |
| 감정가 / 최저가 | 431,702,040원 / 72,556,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 350,000,000원 전세권이 핵심
2018.01.10 국민은행 근저당권 288,000,000원이 설정됐지만 2021.07.16 해지로 말소됐습니다. 이후 2023.07.12 이수연 명의의 전세금 350,000,000원 전세권이 건물 전부에 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.08.26 임의경매개시결정보다 앞선 권리이고, 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정돼 있습니다.
② 점유자·전세권자 — 동일인 이수연
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 본건 전부분 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
이수연은 현황조사와 매각물건명세서에서 본건 전부분의 점유자로 확인되고, 2023.07.13 전입했습니다. 말소기준인 2025.08.26보다 전입이 빨라 대항력이 있는 점유자입니다. 다만 임차 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차관계에서의 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다.
동시에 이수연은 2023.07.12 설정된 전세금 350,000,000원의 등기부상 전세권자이자 이 경매의 채권자로 나타납니다. 점유 보증금은 미상이므로 이를 등기 전세금 350,000,000원과 별개의 보증금으로 임의 합산하지 않습니다. 다만 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고가 있어 점유관계와 실제 채권관계를 원본 서류로 대조해야 하는 사건입니다.
③ 5회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 미배당은 커진다
현 회차 최저가는 감정가의 16.81%인 72,556,000원입니다. 하지만 선순위 전세권의 미배당이 함께 움직이기 때문에 단순한 유찰 할인율을 실제 취득원가로 볼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 72,556,000원 | 70,849,992원 | 279,150,008원 | 351,706,008원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.76% | 50,789,200원 | 49,474,994원 | 300,525,006원 | 351,314,206원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 35,552,440원 | 34,512,496원 | 315,487,504원 | 351,039,944원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,706,008원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 이수연 | 350,000,000원 | 70,849,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 전세권자에게 배당되는 금액은 70,849,992원이고, 전세금 350,000,000원 대비 279,150,008원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 안덕면 감산리 감산리마을회관 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택·근린생활시설·전·과수원 등이 혼재하는 마을주변 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 일주도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 단독주택으로, 외벽은 회덧칠·제주석타일·징크마감, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 시스템창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비와 데크시설이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 436㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 138,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 조경수·데크시설 등이 포함 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 72,556,000원은 감정가의 16.81%지만 선순위 전세권 미배당 279,150,008원을 함께 봐야 합니다. 현 회차 실질취득 부담은 351,706,008원 수준입니다.
- 전세권 원본 확인. 2023.07.12 설정된 이수연의 전세권 350,000,000원은 데이터상 매수인 인수 권리입니다. 매각물건명세서와 등기부의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이수연은 본건 전부분 점유자이고 2023.07.13 전입해 대항력이 있습니다. 임차 보증금과 확정일자는 미상이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 중복 합산 주의. 점유자 이수연과 등기 전세권자 이수연이 동일인이므로, 확인되지 않은 임차보증금을 전세금 350,000,000원에 임의로 추가하지 않아야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 계약·채권 발생경위와 경매 신청 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택과 제시외 건물, 조경수, 데크시설 등이 포함된 평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·하수처리구역의 이용제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81% 낙찰가”가 아니라 “약 351,000,000원 총부담”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 5회 유찰이 아닙니다. 최저매각가가 72,556,000원까지 내려온 것은 맞지만, 그 앞에 350,000,000원의 선순위 전세권이 있습니다. 현 회차에서는 70,849,992원만 배당되고 279,150,008원이 미배당으로 남아, 권리 인수를 반영한 실질취득 부담은 351,706,008원 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 6회 유찰 시 실질취득은 351,314,206원, 7회 유찰 시 351,039,944원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 전세권 미배당 증가로 전환됩니다. 여기에 점유자 이수연의 임차 보증금과 확정일자가 미상이고 관계인 가능성에 대한 경고까지 있으므로, 이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 권리와 점유관계 확인이 우선입니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리까지 보면 전혀 다른 물건입니다.
