제주지방법원 2025타경8621. 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 431,702,040원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,789,000원, 감정가의 약 11.76%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계의 중심에는 이수연 명의 전세권 350,000,000원이 있습니다. 이 전세권은 2023.07.12 설정되었고, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2023.07.12부터 2025.07.11까지입니다.
등기상 기존 국민은행 근저당권 288,000,000원은 2021.07.16 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2025.08.26의 임의경매개시결정이고, 전세권은 그보다 약 2년 먼저 설정되어 있습니다. 권리자료에서도 이 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 현황조사에서는 동일한 이름의 이수연이 본건 전부분을 점유하고 2023.07.13 전입한 것으로 확인되며, 대항력 있음으로 조사되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8621 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10 · 중산간서로1615번길 258-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 436.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 · 위생·급배수·난방·데크시설 |
| 소유자 | 최홍우 |
| 감정가 / 최저가 | 431,702,040원 / 50,789,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수연 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수·데크시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 3.5억 선순위 전세권이 핵심
2018.01.10 국민은행 근저당권은 채권최고액 288,000,000원으로 설정되었지만 2021.07.16 해지되어 이미 말소되었습니다. 그 이후인 2023.07.12 이수연 명의의 전세권 350,000,000원이 건물 전부에 설정됐고, 2025.08.26 이수연이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 권리판정상 경매개시결정이 말소기준으로 계산되고 있어, 그보다 앞선 전세권은 매수인 인수 권리로 남는 것으로 표시됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 조사됨
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 본건 전부분 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 점유자로 이수연 1명이 확인됩니다. 전입일은 2023.07.13으로 말소기준인 2025.08.26보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 현황조사상 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 주택임차보증금 자체를 350,000,000원이라고 단정해서는 안 됩니다. 별도로 등기부에는 같은 이름의 이수연 명의 전세권과 전세금 350,000,000원이 명시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,314,202원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 이수연 | 350,000,000원 | 49,474,798원 |
| 미배당 전세금 | - | 300,525,202원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 배당 계산상 별도 인수액이 0원으로 처리된 부분이 있더라도, 등기권리 판정에서는 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 입찰에서는 미배당 300,525,202원의 인수 가능성을 0원으로 확정하지 말고 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 50,789,000원 | 49,474,798원 | 300,525,202원 | 351,314,202원 |
| 7회 유찰 시 | 35,552,300원 | 34,512,359원 | 315,487,641원 | 351,039,941원 |
| 8회 유찰 시 | 24,886,610원 | 24,038,651원 | 325,961,349원 | 350,847,959원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 최저가는 50,789,000원이지만 미배당 전세금까지 더하면 약 351,314,202원이고, 한 번 더 유찰되어 매각가가 35,552,300원으로 내려가도 합계는 약 351,039,941원, 8회 유찰 시에도 약 350,847,959원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당이 늘어나는 구조라면, 최저가 하락만 보고 “더 싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 안덕면 감산리 감산리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 단독주택·근린생활시설·전·과수원 등이 혼재하는 마을주변 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 일주도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로 단독주택으로 이용중입니다.
- 토지. 436.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 평지·사다리형 토지입니다. 공시지가는 138,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 조경수·데크시설도 포함 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 원본 확인. 2023.07.12 설정된 전세권 350,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있으므로, 매각물건명세서의 인수조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 미배당액 확인. 현재 매각가 기준 전세권 미배당은 300,525,202원입니다. 최저가만을 취득원가로 계산해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 별도 확인. 현황조사상 점유자 이수연의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 등기 전세금 350,000,000원과 임차보증금의 동일성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자·전세권자·경매채권자가 모두 이수연으로 나타나므로, 가장임차인 여부와 실제 법률관계를 확인하되 확인 전에는 권리를 임의로 배제하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물, 조경수, 데크시설 등이 포함된 일괄매각이므로 현황과 경계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 실질취득 약 3.51억원의 시장가격 대비 수준은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “5천만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건은 감정가 431,702,040원에서 6회 유찰되어 최저가가 50,789,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 함께 놓으면 핵심 숫자는 최저가가 아니라 전세권 350,000,000원과 현재 배당 후 남는 300,525,202원입니다. 이를 인수하는 구조라면 실질취득은 약 351,314,202원으로 올라갑니다.
또한 현황조사상 이수연은 2023.07.13 전입해 대항력이 있는 것으로 조사되어 있고, 등기부상 같은 이름의 이수연이 전세권자이자 경매채권자입니다. 임차보증금 자체는 미상이므로 등기 전세금과 동일하다고 단정할 수 없지만, 확인 전까지 인수위험을 0원으로 보는 것은 안전하지 않습니다. 6회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 전세권의 매각 후 존속 여부와 점유자의 보증금 관계입니다.
