제주지방법원 2025타경8786. 서귀포시 표선면 표선리 2498-16에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 606㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 547,264,800원, 2회 유찰된 최저가는 268,160,000원으로 외형상 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수보다 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 먼저 계산해야 합니다.
임차권자이자 경매신청채권자인 장미향은 2022년 4월 29일 전입했고, 말소기준권리인 한국캐피탈 가압류는 2024년 10월 28일 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 2년 이상 빠르므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 480,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2498-16 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 일주동로 6062-101 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용·구조 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 606㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 547,264,800원 / 268,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장미향 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 평가 포함사항 | 지상 울타리(돌담), 데크시설, 조경수 포함 · 돌담은 연접지와 공동 이용을 고려해 전체 면적의 1/2 기준 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차권
2017년 표선농업협동조합 근저당권 1,008,000,000원이 설정됐지만, 2021년 12월 23일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기에서 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 2024년 10월 28일 한국캐피탈 가압류 40,062,013원입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 4월 29일 장미향의 전입입니다. 임차권등기는 2025년 2월 25일이지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일, 확정일자, 전입일, 점유개시일이 모두 가압류보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 기준일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장미향 | 부동산 전부 · 주거 임차권등기 | 480,000,000원 | 계약 2022.04.09 확정일자 2022.04.11 전입 2022.04.29 점유개시 2022.06.15 | 대항력 있음 우선변제권 없음 미배당 잔액 인수 보증기관 승계 아님 |
장미향은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 480,000,000원입니다. 배당요구는 2025년 2월 25일 접수됐지만, 예상배당표에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 반영돼 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 잔액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 268,160,000원에 장미향의 미배당 잔액 256,456,253원을 더해 524,616,253원이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 장미향 예상배당 | 미배당 잔액 | 실질부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 268,160,000원 | 223,543,747원 | 256,456,253원 | 524,616,253원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 187,712,000원 | 144,222,019원 | 335,777,981원 | 523,489,981원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 131,398,399원 | 88,696,808원 | 391,303,192원 | 522,701,591원 |
최저가는 268,160,000원에서 131,398,399원까지 내려가지만 실질부담은 524,616,253원에서 522,701,591원으로 거의 고정됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수잔액이 커지므로, 최저가 하락을 곧바로 취득비용 하락으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,554,240원 |
| 인수 · 임차인 장미향 보증금 | 480,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 40,062,013원 | 40,062,013원 |
| 3. 경매신청채권 · 장미향 | 480,000,000원 | 223,543,747원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 전체 채권 미배당액은 256,456,253원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 스타코·석조 등, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 표선고등학교 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재한 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 606㎡, 계획관리지역, 평지·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 161,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급에 포함 또는 저촉됩니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 부속물. 조경수가 식재돼 있으며 울타리, 데크시설과 함께 평가에 포함됐습니다. 돌담은 연접지와 공동 이용 중인 점을 반영해 1/2 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 산정. 최저가가 아니라 장미향의 최종 배당액과 미배당 잔액을 기준으로 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 계좌거래내역과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 명도 조건. 장미향의 보증금 미배당 잔액이 정리되지 않으면 주택 인도와 임차권 말소 협의가 지연될 수 있습니다.
- 가격 검증. 단독주택과 606㎡ 토지의 개별성이 큰 물건입니다. 인근 토지·단독주택 거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 경계·부속물. 공동 이용 돌담, 데크시설, 조경수의 소유관계와 토지 경계·현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 경관·생태계·지하수자원 보전 규제가 향후 증축·개발·형질변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 최종 배당표를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”가 아니라 “실질부담 95.9%”
이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 268,160,000원이라는 최저가입니다. 이 가격만 보면 감정가의 절반에 제주 단독주택과 606㎡ 토지를 취득하는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 장미향의 보증금 480,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않습니다. 현재 배당 가정에 따른 미배당 잔액 256,456,253원을 더하면 실질부담은 524,616,253원, 감정가의 약 95.9%입니다.
3회, 4회 유찰을 가정해도 낙찰가가 내려간 만큼 인수잔액이 늘어 실질부담은 523,489,981원과 522,701,591원으로 거의 달라지지 않습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 점, 단독주택·농촌지대라는 개별성과 환금성, 동일 유형의 최근 실거래 비교가 없는 점까지 고려해야 합니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 입찰하는 사건이 아니라, 4.8억 보증금의 배당·인수 구조를 확정한 뒤 약 5.23억의 실질부담을 감수할 수 있는지 판단하는 사건입니다.
