의정부지방법원 2025타경5526. 등기상 소유자는 주식회사에덴이며 2018년 1월 12일 거래가액 124,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2018년 11월 7일 설정된 노순애의 근저당권으로 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 이철현의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리 정리는 단순합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 이철현은 2018년 3월 15일 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유관계를 형성했고, 배당요구도 2025년 9월 12일 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립과 우선변제 범위, 배당 후 남는 보증금의 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 같은 이철현이 등기부상 120,000,000원의 가압류권자이자 이 사건 강제경매 채권자로도 나타나므로, 실제 임대차관계인지 관계인인지도 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 358-8 써니빌리지 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 공동주택-단지형 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사에덴 (2018.01.12 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 13,510,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2018.11.07 노순애 근저당권 · 채권최고액 500,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철현 | 203호 · 주거 | 2018.03.15 | 미상 | 2025.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고를 제외한 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이철현은 등기부에서 120,000,000원의 가압류권자이자 현재 강제경매 채권자로도 확인됩니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 단정하기보다, 실제 임대차인지 관계인인지를 계약서와 배당요구 근거를 통해 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 — 7회 유찰이 ‘싼 물건’이라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 13,510,000원으로 감정가 164,000,000원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 9,457,000원, 9회 유찰 시 6,619,900원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 7회나 유찰된 사실 자체가 환금성·권리확인 난도·수요 부족을 함께 경고하는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,510,000원 | 12,866,820원 | 607,133,180원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 9,457,000원 | 8,886,774원 | 611,113,226원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 6,619,900원 | 6,100,742원 | 613,899,258원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 643,180원 |
| 2. 근저당 · 노순애 | 500,000,000원 | 12,866,820원 |
| 3. 가압류 · 이철현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 · 이철현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 620,000,000원 중 현재 회차에서 12,866,820원만 배당되고 미배당액은 607,133,180원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 아동동 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택-단지형 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·평스라브지붕 지상 5층 건물입니다.
- 설비. 도시가스 난방설비, 위생설비, 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 내외 도로, 남서측 약 7m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이철현의 보증금, 확정일자, 실제 점유와 임대차 성립 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 이철현은 임차인으로 조사되면서 동시에 120,000,000원의 가압류권자이자 현 강제경매 채권자로 나타납니다. 동일인 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최종 서류 확인 전에는 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·파주시·국의 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 권리불확실성·물건 상태·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 인근 유사 연립주택의 실제 거래가와 매도호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관계 서류를 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,351만원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 164,000,000원이 7회 유찰되어 13,510,000원까지 내려온 강한 할인형 외관을 갖고 있습니다. 그러나 가격 할인율만으로는 투자매력을 판단할 수 없습니다. 이철현의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 금액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
등기부상 후순위 압류·가압류는 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없다는 점은 분명한 장점입니다. 반면 선순위 전입자의 미상 보증금, 동일인의 채권자 지위, 7회 유찰, 연립주택의 환금성이 동시에 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “싸서 사는 물건”이 아니라, 임대차 실체와 승계액을 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
