19,300,000원
의정부지방법원 2025타경5526. 파주시 아동동 써니빌리지 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가 이용상태는 공동주택-단지형 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에덴으로, 2018.01.12 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 124,000,000원입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2018.11.07 설정된 노순애 근저당권 500,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 이철현 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 이철현의 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 358-8 써니빌리지 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 아동로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택-단지형 연립주택로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사에덴 · 2018.01.12 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 19,300,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이철현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2018.07.11 김경숙 명의 근저당권 65,000,000원이 한때 설정됐으나 2018.10.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 뒤인 2018.11.07 노순애 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 2025년 이철현의 120,000,000원 가압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철현 | 203호 · 주거 | 2018.03.15 | 미상 | 2025.09.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이철현은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 우선변제 범위와 배당 후 잔액을 계산할 수 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당가정 — 19,300,000원은 대부분 선순위 근저당으로
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 747,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 노순애 | 500,000,000원 | 18,552,600원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 이철현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 · 이철현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 19,300,000원 가정에서 채권자 총 배당액은 18,552,600원, 미배당은 601,447,400원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 보증금·우선변제 범위가 확정되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·압류 — 후순위 소멸과 배당 선순위는 별개
등기상 국민건강보험공단, 파주시, 국의 압류가 반복돼 있습니다. 현재 자료에는 국세·지방세 압류 5건이 확인되며, 말소기준 뒤의 등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 세금이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 아동동 금촌역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택-단지형 연립주택로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물입니다.
- 설비. 도시가스 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로, 남서측으로 노폭 약 7m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구와 토지거래허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이철현의 보증금과 계약기간, 실제 지급내역을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일 2018.03.15뿐 아니라 실제 점유의 연속성과 임차관계의 진정성을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 이철현과 가압류권자·경매채권자 이철현이 동일하게 나타나는 이유를 관련 문건으로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·파주시·국 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 6회 유찰된 19,300,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 미상 임차보증금까지 포함한 실질취득비용은 아닙니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 해당사항없음 문구와 임차인 조사내용을 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.77%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 164,000,000원짜리 물건의 최저가가 19,300,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 신호처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 이철현의 임차보증금입니다.
전입일 2018.03.15는 말소기준 2018.11.07보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고, 매수인이 부담할 보증금 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다. 여기에 6회 유찰, 반복된 세금 압류, 임차인과 경매채권자가 동일인으로 나타나는 특수성까지 겹칩니다.
낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 보증금과 점유관계가 해소되기 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
