의정부지방법원 2025타경5526. 파주시 아동동 써니빌리지 2층 203호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 공동주택인 단지형 연립주택입니다. 소유자 주식회사에덴은 2018.01.12. 거래가 124,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2018.11.07. 설정된 노순애의 근저당권으로, 채권최고액은 500,000,000원입니다.
등기부상의 압류·가압류와 경매개시결정은 대부분 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준일보다 앞선 점유자의 전입일입니다. 이철현은 2018.03.15. 전입했고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 여부와 인수액을 확정할 자료가 부족하므로, 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 358-8 써니빌리지 2층 203호 · 경기도 파주시 아동로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택-단지형 연립주택 |
| 소유자 | 주식회사에덴 (2018.01.12. 소유권 취득 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 39,380,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 5층 · 벽돌쌓기 마감 · 샷시 창호 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
노순애 근저당 이후의 국민건강보험공단·파주시·국 압류, 이철현 가압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 과거 노순애의 2019년 임의경매는 2020.09.24. 취하됐고, 장한별의 2023년 강제경매도 2023.08.23. 취소기각결정 후 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 인수액은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철현 | 203호 · 주거 | 2018.03.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.12. 배당요구 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준권리 설정일인 2018.11.07.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없고, 낙찰 후 미배당 보증금을 매수인이 승계할 가능성도 금액으로 계산할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 적시돼 있습니다. 다만 선순위 전입자의 보증금·확정일자·임대차 실체가 확인되지 않은 이상, 그 문구만으로 인수 가능액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,108,840원 |
| 2. 김경숙 근저당 | 65,000,000원 | 38,271,160원 |
| 3. 노순애 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 노순애 경매채권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 장한별 경매채권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 이철현 가압류 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 이철현 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 925,000,000원, 채권자 예상배당은 38,271,160원, 미배당액은 886,728,840원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있으며, 점유자 보증금의 배당 또는 매수인 승계 가능액도 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 싸지는 것은 매각대금뿐
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 39,380,000원 | 38,271,160원 | 886,728,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,566,000원 | 26,669,812원 | 898,330,188원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,296,200원 | 18,548,868원 | 906,451,132원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 24.01%이고, 5회 유찰 시 27,566,000원, 6회 유찰 시 19,296,200원까지 내려갑니다. 그러나 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금 승계가 인정되면 낮아진 낙찰가만큼 인수부담의 비중이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이므로 건축물대장과 집합건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 입지. 파주시 아동동 금촌역 남동측 인근에 있으며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 6m 내외 도로와 남서측 약 7m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생설비, 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 4회 유찰됐고 동일 물건군의 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이철현과 주식회사에덴 사이의 계약서, 보증금 지급 계좌, 영수증, 법인 회계자료를 확인해 임대차 실체와 보증금 액수를 확정해야 합니다.
- 점유 유지 여부. 전입일만으로 현재까지의 점유 계속 여부를 알 수 없습니다. 현장 방문과 주민등록 전입세대 확인을 통해 대항요건 유지 여부를 조사해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자 부여 여부와 2025.09.12. 배당요구의 구체적인 청구액을 확인해야 우선변제와 미배당액을 계산할 수 있습니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 없음이라는 문구와 선순위 전입자의 현황이 어떻게 정리됐는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 말소 근저당 검증. 배당 추정에는 김경숙 근저당이 포함되지만 등기부에는 해지 말소로 표시됩니다. 배당표 작성 전후의 채권 신고와 법원 판단을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·파주시·국의 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인하고, 매각대금에서 우선 차감될 금액을 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린주택 표기와 감정평가상 단지형 연립주택 이용상태가 일치하는지 건축물대장, 집합건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 표시가 본건 취득에 미치는 적용 범위와 허가 필요 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교와 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 39,380,000원만을 기준으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 39,380,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 2018.03.15. 전입한 점유자는 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인은 그 미배당액을 승계할 수 있으므로, 실질취득액은 최저가가 아니라 최저가와 인수 보증금의 합계입니다.
또한 김경숙 근저당은 등기상 이미 말소됐는데도 배당 추정에는 38,271,160원의 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 이 불일치와 점유자의 임대차 실체, 보증금, 세금 우선채권을 모두 확인하기 전에는 정확한 배당과 인수액을 계산할 수 없습니다. 낙찰가는 낮지만 총취득비용은 미정. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 이철현의 임대차와 보증금이 실제로 무엇인지 확인하는 데 있습니다.