서울동부지방법원 2024타경59630. 강동구 둔촌동 ‘한울둔촌베아체’ 11층 1101호, 전유부분 27.95㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자 이창학은 2021.07.20. 매매를 원인으로 거래가액 335,000,000원에 취득했고, 같은 날을 기준으로 임대차 관계가 형성됐습니다. 등기부에는 민간임대주택 표시와 신상수 명의의 주택임차권이 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금과 확약서입니다. 신상수는 2021.10.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.30.입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2024.08.07. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 임차인 구조입니다.
* 확약은 신상수 임차인 1명에게만 적용됩니다. 입찰 전 확약서 원본, 적용 대상 호수, 대항력 포기 문구와 임차권등기 말소 동의의 유효성을 매각기록에서 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 11층 1101호 (둔촌동, 한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유부분 27.95㎡ 전부 |
| 이용상태 | 오피스텔로 사용 중 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 2021.07.20. |
| 소유자 | 이창학 (2021.07.20. 매매 · 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 200,320,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
2021.07.27. 설정됐던 수협은행 근저당권 3건은 2021.10.05. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 신상수의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 2026.03.16. 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수 위험이 해소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상수 | 11층 1101호 27.95㎡ 전부 주거용 임차권등기 | 335,000,000원 | 2021.10.15. 2021.09.30. | 배당요구 2023.11.01. | 원칙상 대항력 확약으로 포기* | 우선변제 행사 | 별도 임차인 아님 |
실제 임차인은 신상수 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 335,000,000원과 신상수의 임차보증금 335,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 리포트의 임차보증금 총액은 335,000,000원으로 처리했습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 64% | 200,320,000원 | 138,284,480원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 160,256,000원 | 177,787,584원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 128,204,800원 | 209,390,067원 | 0원* |
확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커지기 때문에 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같아집니다. 따라서 이 물건은 단순한 대항력 인수형이 아니라, 확약서의 진정성과 적용 여부가 가격 구조를 바꾸는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,480원 |
| 1. 임차인 신상수 보증금 | 335,000,000원 | 196,715,520원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 배당 부족액은 138,284,480원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이지만, 이 사건은 확약서에 따라 해당 부족액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 64%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 313,000,000원의 64%인 200,320,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 이 할인율이 실제 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 6회 유찰이라는 결과는 감정가와 시장의 간극, 오피스텔의 환금성, 권리관계에 대한 응찰자의 경계가 누적됐을 가능성을 보여줍니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정평가 이용상태 모두 오피스텔이며, 11층 1101호 전유부분 27.95㎡ 전부입니다.
- 주위환경. 서울한산초등학교 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 2021.07.20.입니다.
- 설비. 난방설비와 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지로 포장도로에 접하며, 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. ㎡당 6,115,000원이며 토지면적은 211.1㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.16.자 확약서의 제출자, 대상 임차인, 대상 호수, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기록에서 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음 기재가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 미배당이 발생해도 실제 말소에 필요한 서류와 이행 주체를 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 신상수 1명과 신청채권자 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택 등록. 현재 등록 상태와 매각 후 의무 승계 또는 말소 절차를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격을 평가하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원은 확약 확인이 끝난 뒤의 결론”
이 물건은 서류만 일부 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 기준 미배당 보증금도 138,284,480원에 달합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음이 기재돼 있어 권리 기준 실질 인수액은 0원*으로 뒤집힙니다.
다만 이 결론은 확약서가 신상수와 1101호에 정확히 적용되고, 낙찰 후 약속대로 임차권등기가 말소된다는 전제에 서 있습니다. 또한 6회 유찰됐지만 실거래 비교자료가 없으므로 권리 위험 해소와 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래 조사 전까지 보류입니다.