제주지방법원 2025타경9021. 서귀포시 서홍동 알뜰빌라 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 소유자 최영희는 2015.12.02. 매매를 원인으로 2016.01.15. 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 300,000,000원입니다. 이후 2021.12.20. 중소기업은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.08.07. 서귀포시축산업협동조합의 채권최고액 450,000,000원 근저당권과 2025.10.30. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 있습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 채권액이 크더라도 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 확인되지 않은 점유자의 대항력 유무를 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 296-7 알뜰빌라 1층 101호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로195번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 소매점 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 |
| 규모 / 준공 | 8세대 · 2014.04.28. 준공 · 대상 면적 116.64㎡ |
| 소유자 | 최영희 (2015.12.02. 매매, 2016.01.15. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 439,900,000원 / 215,551,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 312,000,000원 |
| 담보 채무자 | 주식회사남원하나로축산유통 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
| 매각 포함사항 | 소매점 및 제시외 건물(별지목록 1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 점유관계는 확인 필요
2014년에 설정됐던 농협은행주식회사 근저당권과 박두홍 전세권, 전세권을 담보로 한 서귀포시축산업협동조합 근저당권은 모두 2016년에 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 450,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 215,551,000원으로 감정가 439,900,000원의 49%입니다. 최저가와 예상 인수액을 합친 실질취득액도 215,551,000원으로 계산됩니다. 그러나 동일하거나 유사한 면적의 최근 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
| 가격 지표 | 금액·수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 439,900,000원 | 평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 215,551,000원 | 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 실질취득 예상액 | 215,551,000원 | 예상 인수액 0원 기준 |
| 소유자 거래가액 | 300,000,000원 | 2015.12.02. 매매가격으로 현재 시세와 동일시할 수 없음 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 | 낙찰률 0.0% · 최근 낙찰금액 미확인 |
현재 최저가는 소유자의 과거 거래가액 300,000,000원보다 84,449,000원 낮습니다. 하지만 과거 취득가격은 현재의 상가 시세를 직접 보여주는 지표가 아닙니다. 특히 본건은 8세대 규모 집합건물의 1층 소매점이고, 면적이 일치하는 거래자료도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,817,714원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 312,000,000원 | 211,733,286원 |
| 2. 근저당 · 서귀포시축산업협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권은 762,000,000원, 예상 배당액은 211,733,286원이며 채권 부족액은 550,266,714원입니다. 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀북초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·소규모점포·일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 소매점으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 세로장방형으로 주상용 건부지입니다.
- 토지. 토지면적 528㎡, 지목은 대, 공시지가는 753,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(25m 이하)이며, 소로1류에 접하고 지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 호별배치도와 사진용지에 표시된 제시외 건물이 존재합니다.
- 환금성. 8세대 규모 집합건물의 1층 소매점으로, 주거용 대단지보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않는 점도 가격 산정의 약점입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 점유 목적, 보증금, 점유 개시일과 대항요건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 별도로 신고된 임차인이나 배당요구권자, 매수인에게 인수되는 사항이 추가됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 별지목록 1-1의 위치·구조·이용상태와 감정가 반영 여부, 철거 또는 유지 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가 49%라는 비율 대신 인근 1층 소매점의 실제 매매가와 임대료, 공실기간, 관리비를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 제2종일반주거지역과 각종 제한사항 아래에서 예정한 업종의 영업과 시설변경이 가능한지 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 오해 금지. 450,000,000원 후순위 근저당의 미배당액은 낙찰자 인수액이 아니지만, 배당표상 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 명도협의 비용은 최저가 외의 별도 취득비용이 될 수 있으므로 관리주체와 현장을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율”
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2021.12.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 450,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 추정되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 215,551,000원은 감정가의 49%지만, 이를 비교할 최근 실거래와 낙찰가격이 확인되지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함된 8세대 규모 집합건물의 1층 소매점이라는 점도 점유·수익성·환금성의 불확실성을 키웁니다. 결론은 권리 구조는 통과, 가격과 점유 확인은 보류입니다. 현장 임대현황과 인근 소매점 시세가 검증되기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
