제주지방법원 2025타경9137. 제주시 노형동 일호지오빌 2층 201호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소)이며 현황은 공실입니다. 등기부상 말소기준은 2020년 2월 3일 산남새마을금고 근저당권 396,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 경남제일신용협동조합 가압류, 제주은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 함정은 권리보다 가격 비교 방식입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 매수인이 떠안을 금액이 없으므로 실질취득가는 그대로 416,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 350,000,000원보다 높은 수준이며, 제공된 비교지표도 119.0%를 가리킵니다. 더구나 대상 면적은 214.79㎡인 반면 최근 거래 면적은 78.3㎡ 또는 83.85㎡로 일치하지 않아, 단순 총액 비교에는 한계가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 현황은 공실이며, 별도의 임차인 인수액도 산정되지 않았습니다. 말소기준권리는 2020.02.03. 접수된 산남새마을금고 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 경남제일신용협동조합의 100,000,000원 가압류, 제주은행의 1,115,717,825원 가압류와 산남새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 416,500,000원’을 봐야 한다

인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 416,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월 83.85㎡, 12층의 350,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 실질취득가는 이 최근 지표의 119.0%로, 감정가 대비 큰 할인만으로는 싸다고 평가하기 어렵습니다.

전체 5건 평균은 372,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최신성이 높은 최근 12개월 평균 350,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -7.3%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만으로 등급을 높일 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)

총 채권액 1,611,717,825원 중 409,935,000원이 배당되고, 1,201,782,825원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 333,494,540원이며, 근저당 배당은 채권최고액 396,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

유찰이 추가되면 매각가와 채권자 배당액은 낮아지고 미배당은 커지지만, 임차인이나 별도 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 현재 회차의 실질취득가는 최근 12개월 거래지표보다 높으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 노형동 그랜드하얏트제주 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설인 사무소로 현황 공실입니다. 천정형 에어컨 냉난방, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형이며, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 686.4㎡이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 4,486,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구 55M 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 중로1류 접합, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역과 하수처리구역 등에 해당합니다.
• 공부 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 일호지오빌 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 본건도 2회 유찰됐으며, 사무소 용도와 비교 거래 면적 불일치 때문에 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 매수인 인수는 0원이므로 현재 실질취득가는 416,500,000원입니다. 감정가의 49%가 아니라 최근 12개월 평균 대비 119.0%라는 지표를 우선해 판단해야 합니다.
• 면적·용도 대조. 대상 면적 214.79㎡와 거래 표본 78.3㎡·83.85㎡가 다르고, 본건은 제2종근린생활시설 사무소입니다. 거래 총액만으로 동일 물건처럼 비교하면 안 됩니다.
• 현황 공실 확인. 공실 상태, 내부 마감, 천정형 에어컨과 위생·급배수 설비의 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대관계 재확인. 현황은 공실이고 임차인은 없으나, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
• 관리비·공용부분. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 일부 변수가 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 서류와 조세채권을 확인해야 합니다.
• 규제 검토. 일반상업지역과 고도지구, 방화지구, 장애물제한표면구역 등 토지이용 규제가 실제 사무소 활용이나 변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격과 용도는 보수적으로”

이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2020.02.03. 산남새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하므로, 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득가 416,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 350,000,000원의 119.0%이고, 최근 추세도 -7.3%입니다.

대상은 214.79㎡의 제2종근린생활시설 사무소인 반면 비교 거래는 78.3㎡와 83.85㎡로 면적이 다릅니다. 따라서 최근 거래보다 높은 총액, 하락 추세, 2회 유찰, 사무소 용도와 면적 불일치를 함께 반영해야 합니다. 권리 인수 위험은 낮지만 현재 가격을 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 이용가치와 보수적인 가격 검증입니다.