서울동부지방법원 2024타경59654. 군자동 애드하우징 3층 305호입니다. 권리구조의 핵심은 2018.06.14 황미순 근저당권 37,500,000원이 말소기준이라는 점과, 임차인 최솔이가 그보다 앞선 2018.01.19 전입·점유, 2018.01.15 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 원칙대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
현재 최저매각가 115,840,000원을 기준으로 집행비용 2,421,760원을 제외하면 최솔이 보증금에 113,418,240원이 배당되고, 보증금 175,000,000원 중 61,581,760원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.29 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차관계에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
* 확약을 배제한 권리계산상 현재 회차 미배당액은 61,581,760원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로13길 5, 3층305호 (군자동,애드하우징) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제3층 제305호 22.85㎡ |
| 공부상 이용 | 집합건축물대장상 근린생활시설(사무소) 1개호 · 실제 구조 및 이용상황 확인 필요 |
| 소유자 | 빈요셉 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 115,840,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.06.14 황미순 근저당권 · 채권최고액 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 인수 해소
등기부상 2017.12.18 정락신용협동조합 근저당권 1,596,000,000원이 있었으나 2018.01.15 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2018.06.14 황미순 근저당권입니다. 최솔이는 2018.01.19 전입·점유해 말소기준보다 앞서고, 2018.01.15 확정일자와 배당요구도 갖추어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 2026.04.29 제출된 확약서가 매수인 인수 여부를 뒤집습니다. 주택도시보증공사는 최솔이 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 별도의 임차보증금이 하나 더 생긴 것이 아닙니다. 따라서 보증공사 표시를 최솔이 보증금 175,000,000원과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
임차인·보증기관 현황
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최솔이 제3층 제305호 22.85㎡ 전부 | 2018.01.19 / 2018.01.15 배당요구 2022.03.25 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0원* |
| 주택도시보증공사 최솔이 보증금 대위·승계 | 2018.01.19 / 2018.01.15 배당요구 2024.10.14 | 0원 별도 보증금 아님 | 승계 중복합산 금지 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 같은 면적 거래가 아니다
애드하우징은 16세대, 2017.09.11 사용승인된 건물입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 대상 호실 면적은 22.85㎡인 반면 거래사례는 29.89㎡와 25.5㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격을 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.89㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2021.09 | 25.5㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 279,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 294,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균 279,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 294,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 115,840,000원은 최근 기준의 39.4%이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 10.9% 높습니다. 숫자 자체만 보면 최저가가 크게 낮습니다. 다만 최근 거래 1건의 면적이 29.89㎡로 대상 22.85㎡와 일치하지 않으므로 39.4%라는 수치를 그대로 할인율이나 안전마진으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,421,760원 |
| 1. 임차인 최솔이 보증금 · 우선변제 | 175,000,000원 | 113,418,240원 |
| 2. 근저당권 · 황미순 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최솔이 보증금 부족분은 61,581,760원입니다. 그러나 2026.04.29 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동, 어린이대공원역 서측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주위에 노선버스정류장과 지하철 어린이대공원역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도. 사건상 용도는 다세대이나 집합건축물대장상 해당 호실은 근린생활시설(사무소)로 등재돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 구조와 이용상황을 확인해야 합니다.
- 건물. 2017.09.11 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층 305호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,849,000원/㎡입니다. 토지면적은 393.0㎡이고 북동측 및 남측으로 도로와 접합니다.
- 환금성. 애드하우징은 16세대이며 확인되는 매매거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 외의 유동성 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에서 그대로 유효하게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 최솔이 1명입니다. 주택도시보증공사는 최솔이 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도 175,000,000원을 추가하지 않습니다.
- 공부상 용도 확인. 사건상 다세대이지만 해당 호실은 근린생활시설(사무소)로 등재돼 있고 실제 구조·이용상황 확인이 필요합니다.
- 시세표본의 면적 차이. 최근 거래 294,000,000원은 29.89㎡이고 대상은 22.85㎡입니다. 최저가가 최근 거래의 39.4%라는 숫자를 동일면적 직접 비교로 사용하지 마세요.
- 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균도 6.0회입니다. 가격뿐 아니라 용도·환금성·실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 입찰 전 배당관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 115,840,000원 기준 배당만 계산하면 임차보증금에서 61,581,760원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.29 대항력을 포기하고 배당 부족에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격은 최근 거래 294,000,000원 대비 39.4%로 낮아 보이지만, 그 거래는 29.89㎡이고 대상은 22.85㎡입니다. 여기에 6회 유찰, 16세대, 거래 2건, 공부상 근린생활시설(사무소)이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 해소”는 분명한 장점이지만, “시세 대비 확실한 저가”라고 단정하기에는 비교표본과 용도 확인이 부족한 물건입니다. 권리보다 실제 이용상태와 환금성 확인이 최종 판단을 좌우합니다.
