서울동부지방법원 2024타경59975. 송파구 거여동 173-17, 거마로5길 8의 연립/다세대 물건입니다. 감정가는 6,896,038,080원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 3,530,771,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 등기만 보면 기준권리 이후 권리들이 모두 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다.
매각물건명세서에는 실제 임차인으로 문민규·이선애·이철희가 기재돼 있습니다. 세 사람 모두 주거 임차인이지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 어느 한 사람도 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 이들의 보증금과 배당 여부가 확인돼야 낙찰자의 실질취득액도 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59975 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 173-17 · 서울특별시 송파구 거마로5길 8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 소유자 | 거여역2지역주택조합 |
| 토지 | 431.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 6,896,038,080원 / 3,530,771,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 121,313,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2022.06.02.
현재 말소기준은 을구 5번 성남중부새마을금고 근저당권, 채권최고액 6,240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 600,000,000원 근저당과 2023.03.31. 주식회사드림에프앤디 750,000,000원 근저당, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력·우선변제 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문민규 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이선애 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이철희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 3명입니다. 문제는 세 사람 모두 권리판단에 필요한 핵심 날짜와 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 전입일이 2022.06.02. 말소기준보다 빠른지, 보증금이 얼마인지, 배당요구와 우선변제 요건을 갖췄는지 확인하기 전에는 인수액을 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,530,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,707,710원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 성남중부새마을금고 | 6,240,000,000원 | 3,493,063,290원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사드림에프앤디 | 750,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한다영 | 121,313,972원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신동준 | 565,746,733원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 안지혜 | 121,313,972원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 정혜리 | 121,313,972원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 조정식 | 121,313,972원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이병주 | 356,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액은 8,997,002,621원, 채권자 배당액은 3,493,063,290원, 미배당은 5,503,939,331원입니다. 이 계산에서 등기상 매수인 인수는 0원이지만, 실제 임차인 3명의 보증금·우선변제·최우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 실질 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 2,824,616,800원(40.96%), 5회 유찰 시 2,259,693,440원(32.77%)으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 근거가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 3,530,771,000원 | 3,493,063,290원 | 5,503,939,331원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 2,824,616,800원 | 2,793,970,632원 | 6,203,031,989원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 2,259,693,440원 | 2,234,696,506원 | 6,762,306,115원 | 0원 |
⑤ 입지·사업구역·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영풍초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린상가가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재합니다.
- 조합사업. 본건은 거여역2지역주택조합 사업구역 내에 있으며 2023.04.20. 조합설립인가를 받은 상태입니다. 낙찰자의 사업 관련 권리관계는 조합사무실 02-6011-1230에 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 면적 431.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 5,237,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정요항표에는 제2종일반주거지역(7층 이하)이 기재되어 있고, 토지정보에는 제3종일반주거지역 포함·제2종일반주거지역 접함으로 기록되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·공장설립승인지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 전입일 확인. 말소기준 2022.06.02.보다 빠른 전입인지 확인해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 문민규·이선애·이철희 모두 보증금이 미상이라 실제 승계액의 상한과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 배당 후 미회수 보증금이 남는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 조합사업 권리관계 확인. 거여역2지역주택조합 사업구역 내 물건이므로 낙찰 이후 사업과 관련한 권리관계를 조합사무실에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각대상 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 할인율과 실제 시장가격은 별개입니다. 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 않는 것이 맞습니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 중요한 미상임차인 3명
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2022.06.02. 성남중부새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당계산상 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그 숫자를 그대로 받아들이면 안 됩니다.
현재 실제 임차인 3명 모두 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상이고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 생길 가능성도 아직 닫히지 않았습니다. 여기에 거여역2지역주택조합 사업구역이라는 별도 확인사항과 3회 유찰이 겹칩니다. 권리등기만 보면 소멸형이지만, 실질취득액은 아직 미확정. 이 사건은 임차관계와 조합사업 권리관계를 먼저 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
