대전지방법원 2024타경111121. 세종시 어진동 푸르지오시티 20층 2027호입니다. 사건 분류는 아파트이나 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 등기와 공부에는 하나의 2027호로 표시돼 있습니다. 다만 현황과 조사 결과는 내부가 2027-A호와 2027-B호 두 공간으로 구분돼 있어, 통상적인 단일 오피스텔과는 권리·현황 구조가 다릅니다.
이 사건은 근저당권이 선순위 기준이 되는 일반적인 경매가 아닙니다. 매각으로 소멸하는 기준은 2024.06.05. 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞서 박시완과 이현지의 주택임차권등기가 존재합니다. 두 임차권 모두 전입일과 확정일자가 경매개시결정보다 빠르고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경111121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 20층 2027호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 분류 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하4층 지상20층 중 20층 |
| 현황 구분 | 공부상 2027호 1개 호수 · 현황상 2027-A호와 2027-B호로 구분 표시 |
| 소유자 | 양원식 (2023.03.31. 매매, 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 3,360,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박시완 / 88,936,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
2023.10.16. 등기된 박시완 임차권은 최초 보증금 80,000,000원에서 2022.06.11. 84,000,000원으로 증액된 내용이 등기와 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 이현지는 보증금 95,000,000원으로 2024.01.16. 임차권등기를 마쳤습니다. 두 사람 모두 경매개시결정 전에 전입·점유·확정일자를 갖춘 것으로 기재돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 인수형 임차권입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박시완 | 건물 전부 변경등기상 20층 2027-B호 | 84,000,000원 최초 80,000,000원 | 2020.07.09. 2020.07.09. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 이현지 | 20층 2027-A호 22.4㎡ | 95,000,000원 | 2021.12.06. 2021.12.06. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 2023.12.20.의 을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 박시완 임차권의 목적 범위를 2027-B호로 경정한 변경등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 336만원이 아니라 1억 7,946만원
현재 최저매각가는 감정가 170,000,000원의 1.98%인 3,360,000원입니다. 그러나 배당재원은 매각대금에서 집행비용 460,480원을 뺀 2,899,520원뿐입니다. 이 금액이 선순위 박시완에게 배당되면 박시완 보증금 잔액은 81,100,480원, 후순위 이현지는 배당을 받지 못해 95,000,000원 전액이 남습니다.
| 낙찰대금 | 3,360,000원 |
|---|---|
| 박시완 인수 잔액 | 81,100,480원 |
| 이현지 인수 잔액 | 95,000,000원 |
| 매수인 총 인수 | 176,100,480원 |
| 실질취득액 | 179,460,480원 |
따라서 실질취득액은 감정가보다 9,460,480원 높고, 양원식의 2023년 등기상 매매가 165,000,000원보다도 14,460,480원 높습니다. 동일 평형의 최근 실거래 비교 대신 감정가와 등기상 최근 매매가만 놓고 보더라도 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 460,480원 | - |
| 1. 임차인 박시완 | 84,000,000원 | 2,899,520원 | 81,100,480원 |
| 2. 임차인 이현지 | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 박시완 | 88,936,720원 | 0원 | 해당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산에 기재된 박시완 채권액 80,000,000원은 최초 보증금을 기준으로 한 수치입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에는 84,000,000원으로 증액된 사실이 명시돼 있으므로, 매수인 인수 판단은 증액 후 보증금을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 아파트이나 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 내부의 구체적 이용상황은 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 판단됐습니다.
- 현황 차이. 공부상 2027호 한 개 호수지만 외관상 2027-A호와 2027-B호로 나뉘어 있습니다. 각 임차권의 목적 부분과 실제 경계·출입구·설비 독립성을 직접 확인해야 합니다.
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근으로 정부세종청사, 오피스텔, 근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 부지는 대로 등에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최상층 오피스텔이지만 공부상 한 호와 현황상 두 호가 불일치하고, 두 개의 대항력 임차권이 겹쳐 일반 매수자가 가격과 권리구조를 이해하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 판단 금지. 응찰가 3,360,000원이 아니라 실질취득액 179,460,480원을 기준으로 감정가와 비교해야 합니다.
- 보증금 증액 확인. 박시완 보증금은 최초 80,000,000원에서 84,000,000원으로 증액됐습니다. 임대차계약서·증액계약서·송금 내역을 대조해야 합니다.
- 박시완 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일합니다. 가장임차인 여부를 임의로 단정하지 말고 법원 기록과 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- A·B호 현황 확인. 2027-A호와 2027-B호의 내부 경계, 출입 방식, 계량기, 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도와 임차권 말소. 보증금 잔액을 부담하지 않고는 임차권 말소와 인도를 확보하기 어려울 수 있으므로, 잔금 외 별도 자금계획이 필요합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 약 179,000,000원대에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “336만원짜리 물건”이 아니다
11회 유찰과 감정가의 1.98%라는 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 매수인이 부담할 임차보증금 잔액은 176,100,480원, 낙찰대금을 더한 실질취득액은 179,460,480원입니다.
이는 감정가 170,000,000원과 2023년 등기상 매매가 165,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 공부상 한 호와 현황상 두 호의 불일치, 두 임차권의 목적 부분, 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 총부담은 낮지 않고, 권리와 현황의 복잡성은 매우 높습니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 보면 현재 상태의 투자매력은 낮습니다.
