133,000,000원
대전지방법원 2024타경124745. 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 7층 723호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 8회 유찰된 상태입니다. 소유자는 주식회사동호이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 187,747,355원입니다.
권리의 핵심은 등기부에 남아 있는 박종필의 180,000,000원 주택임차권입니다. 전입 2022.01.06, 확정일자 2021.12.23으로 말소기준인 2024.12.18 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 통상이라면 매각대금에서 전액 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경124745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 7층723호 (봉명동, 사이언스타운주상복합) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 35층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사동호 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,747,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.12.18. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 1.8억 임차권은 확약으로 인수 해소
2013년 오정신용협동조합 근저당권, 2014년 임동현 근저당권, 2017년 고광일 전세권, 2019년 최현진 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 박종필의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 확약서에 따라 보증금 전액이 변제되지 않아도 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.
② 임차인·점유 — 확약 밖 미상 위험은 남는다
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종필 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.06 / 2021.12.23 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 주식회사 아트맨연구소제일차 | 2024.10.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 확인되는 임차·점유 관계는 2건입니다. 박종필은 확약으로 인수 문제가 해소됐지만, 주식회사 아트맨연구소제일차는 2024.10.07 전입으로 말소기준 2024.12.18보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 박종필에 관한 확약은 박종필에게만 적용되므로 이 별도 점유자의 보증금 인수위험까지 없애 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘확정적으로 싸다’고 단정할 단계는 아니다
SCIENCETOWN의 비교 거래는 전용 65.45㎡~70.33㎡ 구간에서 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 215,636,363원, 최신 거래는 2026.09의 185,000,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%로 수치상 낮습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 34.8% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세로 볼 자료도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2025.08 | 66.62㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 215,636,363원 |
최저가 자체는 최신 거래 185,000,000원과 최근 12개월 평균 215,636,363원보다 낮습니다. 다만 이 물건은 보증금 미상인 별도 점유자가 있어 실질취득비용을 133,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 61.7%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단하는 것은 금물입니다. 보증금 확인 후에야 최종 가격 비교가 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 박종필 보증금 | 180,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 187,747,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박종필 보증금 미배당액은 49,662,000원이지만, 확약서로 인해 이 금액은 매수인에게 실질 인수되지 않습니다*. 별도 점유자인 주식회사 아트맨연구소제일차의 보증금은 확인되지 않아 위 금액에 포함해 계산할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박종필 인수는 늘지 않지만 미상임차 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 박종필 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 133,000,000원 | 49,662,000원 | 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 106,400,000원 | 75,889,600원 | 실질 인수 0원* |
| 10회 유찰 시 | 85,120,000원 | 96,812,160원 | 실질 인수 0원* |
낙찰가가 내려가면 배당모형상 박종필 보증금의 미배당액은 49,662,000원 → 75,889,600원 → 96,812,160원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 박종필에 관해서는 확약서가 있으므로 그 증가분을 매수인이 부담하는 구조로 보지 않습니다. 반대로 확약 밖 점유자의 보증금 위험은 회차가 내려가도 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 사건 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 ‘계룡스파텔’ 남서측 인근으로 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근 대학로변에 시내버스승강장, 남서측에 지하철 1호선 유성온천역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 35층 중 7층 723호입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,078,000원/㎡, 관광특구·온천원보호지구·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 소재 토지는 서측·북측·동측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 보증금 확인. 주식회사 아트맨연구소제일차의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 금액이 전체 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 박종필 임차보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서 원문과 동일한지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 순위 9번 주택임차권등기가 보증금 전액 미변제 상태에서도 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 내용을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)로 표시되는 만큼 실제 사용상태와 인도·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 가격 할인만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 점유·상품성·용도·현장 상태 중 어디에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 해석. 비교 거래는 65.45㎡~70.33㎡ 구간으로 거래가 160,000,000원~315,000,000원까지 편차가 큽니다. 개별 호수 조건을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 1.8억 인수는 해소, 그러나 아직 완전한 무인수형은 아니다”
이 사건은 표면적으로 강한 부담처럼 보이는 박종필의 180,000,000원 주택임차권이 확약서 덕분에 실질 인수 0원으로 정리된다는 점이 가장 큰 특징입니다. 현재 최저가 133,000,000원도 최근 12개월 실거래 평균 215,636,363원, 최신 거래 185,000,000원보다 낮습니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도로 확인되는 주식회사 아트맨연구소제일차는 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 박종필의 확약은 이 점유자에게 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용을 133,000,000원으로 확정하거나 단순히 “시세의 61.7%라서 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 미상임차 위험 때문에 최종 판단은 보증금 확인 이후가 맞습니다.
