대전지방법원 2025타경1696. 세종특별자치시 나성동 784 세종에이스타워주건축물 제1동 제3층 제304호입니다. 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 정순희이며 2017년 6월 29일 거래가액 416,790,370원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 216,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 국민은행 가압류 37,654,461원과 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 등기상 부담은 계산되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 상업용 집합건물인 만큼, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전에 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1696 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 784 세종에이스타워주건축물 제1동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 나성로 33-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상9층 중 제3층 제304호 · 사용승인일 2016.9.30 |
| 소유자 | 정순희 · 2017.06.29 거래가액 416,790,370원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 102,762,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 경매 청구액 | 1,692,608,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2017.06.29 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 채무자는 정순희입니다. 이후 2025.03.05 국민은행 가압류 37,654,461원과 2025.03.10 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단의 압류들은 각각 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
감정가는 428,000,000원, 현재 최저매각가는 102,762,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 71,933,400원, 6회 유찰 시 50,353,380원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 각각 183,415,862원, 204,607,442원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,238,668원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 216,000,000원 | 100,523,332원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 37,654,461원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 253,654,461원 중 예상배당은 100,523,332원, 미배당은 153,131,129원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 102,762,000원 | 100,523,332원 | 153,131,129원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,933,400원 | 70,238,599원 | 183,415,862원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,353,380원 | 49,047,019원 | 204,607,442원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아지면 국민은행의 미배당액이 늘어날 뿐, 제시된 권리관계에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종2청사 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트단지·공공기관이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제3층 제304호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2016.9.30입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 접근도로. 남동측 약 15미터 내외 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,592.3㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,399,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 제304호의 실제 점유자·영업자·임대차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 임대료·보증금·공실 여부를 확인해 실제 수익가치를 따져야 합니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 재매각 시 수요층과 공실 리스크를 별도로 평가해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 153,131,129원은 채권자 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2017.06.29 국민은행 근저당을 말소기준으로 두고 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 비용 확인. 관리비·세금·명도와 실제 영업시설 상태 등 낙찰대금 외 비용을 입찰 전에 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 428,000,000원에서 4회 유찰돼 102,762,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 이용상태는 근린생활시설이며 임대관계도 미상입니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 점유·임대수익·공실 가능성·재매각 수요입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 중요한 물건입니다.
