대전지방법원 2025타경2026. 대전 유성구 덕명동 539-1의 토지와 지상 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 1층은 계단실과 제2종근린생활시설 사무소, 2·3·4층은 각 층 5가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2022.05.06.이고, 토지면적은 481.2㎡입니다.
권리구조의 출발점은 2022.05.11. 설정된 두 건의 근저당권입니다. 1번 근저당권 790,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 2번 근저당권 1,080,000,000원이 뒤따릅니다. 두 근저당권은 2022.07.29. 대전서부새마을금고로 이전됐고, 대전서부새마을금고가 1,762,997,864원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
임차권자들의 전입일은 가장 이른 경우에도 2022.05.16.으로 말소기준보다 늦습니다. 현황조사에서 이름이 확인된 별도 점유자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 다만 인수 여부와 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 539-1 · 대전광역시 유성구 덕명로97번길 24 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 계단실·제2종근린생활시설 사무소, 2·3·4층 다가구주택 각 층 5가구 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인 2022.05.06. |
| 토지 | 대 481.2㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 1,143,000원/㎡ |
| 소유자 | 이기원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,870,744,110원 / 1,406,664,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 1,762,997,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.05.11. 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 2번 근저당권, 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1번과 2번 근저당권은 2022.07.29. 대전서부새마을금고로 이전됐으며, 공동담보에는 덕명동 539-1 토지도 포함됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 이름 확인 17명
등기된 임차권자는 실제 이름 기준 10명이며, 변경등기 후 잔존 보증금 합계는 1,310,000,000원입니다. 이와 별도로 현황조사에서 이름이 확인된 점유자는 7명이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 인원에는 중복 승계자를 포함하지 않았습니다.
| 구분 | 성명 / 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 점유자 | 손명창 · 201호 | 미상 | 2024.06.05. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 김진표 · 203호 | 미상 | 2022.06.17. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 이상훈 · 204호 | 미상 | 2024.12.17. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 장지연 · 301호 | 미상 | 2024.05.07. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 이상기 · 302호 | 미상 | 2022.08.01. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 박노휘 · 303호 | 미상 | 2023.07.18. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점유자 | 서석헌 · 304호 | 미상 | 2022.08.25. / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 권준필 · 204호 | 70,000,000원 | 2022.05.16. / 2022.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김주성 · 305호 | 160,000,000원 | 2022.05.16. / 2022.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김련우 · 202호 | 130,000,000원 | 2022.06.08. / 2022.05.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 길양섭 · 405호 | 200,000,000원 | 2022.05.16. / 2022.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김정희 · 402호 | 250,000,000원 | 2022.05.31. / 2022.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김명숙 · 304호 | 50,000,000원 | 2024.11.29. / 2024.10.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 조수진 · 403호 | 180,000,000원 | 2022.05.16. / 2022.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김정우 · 205호 | 150,000,000원 | 2022.05.26. / 2022.05.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 김태열 · 401호 | 20,000,000원 | 2024.06.27. / 2024.06.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임차권등기 | 이문창 · 404호 | 100,000,000원 | 2022.07.15. / 2022.06.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
권준필의 임차권은 2024.09.13. 변경등기된 잔존 보증금 70,000,000원으로 반영했습니다. 임차권등기자들은 모두 배당요구가 확인되지만, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
현재 최저매각가는 1,406,664,000원으로 감정가 2,870,744,110원의 49%입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래나 수익가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 다가구주택은 토지가격, 가구별 임대조건, 공실, 명도비용을 함께 반영해야 실제 취득가치가 정해집니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저매각가 1,406,664,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 실질취득 | 1,406,664,000원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 984,664,799원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 689,265,359원 · 감정가 24% |
| 가격판단 핵심 | 감정가 할인율이 아니라 토지·건물 가치와 실제 임대관계 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 1,406,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,466,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 문창신용협동조합 설정 | 790,000,000원 | 790,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 문창신용협동조합 설정 | 1,080,000,000원 | 600,197,360원 |
| 근저당 미배당 | - | 479,802,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
1번과 2번 근저당권은 2022.07.29. 대전서부새마을금고로 이전됐습니다. 현재 최저가 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진되고, 근저당권 미배당액은 479,802,640원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 덕명동 하우스토리아파트 동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·주상나지·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 외벽은 석재외장·치장벽돌·노출콘크리트 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 화재탐지·경보설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함되고, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부. 현황은 공부와 대체로 부합하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지이며 평지의 가로장방형 소로각지입니다.
- 경계. 토지 경계와 지적은 지적도·토지이용계획확인원·토지대장과 개략적 측정에 따른 것이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 정원시설. 지상 정원시설은 거래관습상 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 201호부터 405호까지 실제 거주자와 공실 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 204호·304호 확인. 현황조사상 점유자와 임차권등기자가 다르므로 현재 점유관계를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 7명. 손명창·김진표·이상훈·장지연·이상기·박노휘·서석헌의 계약서와 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권 변경 확인. 권준필의 임차권은 2024.09.13. 잔존 보증금 70,000,000원으로 변경됐는지 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자의 이사 협의와 인도명령 절차에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 유성구 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 교부청구액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 지상 정원시설의 포함 범위 및 토지 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만 보지 말고 토지가격, 건물 상태, 가구별 임대조건과 공실을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본으로 권리와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 0명”
이 물건은 말소기준 이후에 임차권과 점유가 형성돼 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가를 기준으로 실질취득액도 1,406,664,000원으로 고정됩니다. 권리의 선후관계만 보면 비교적 명확한 사건입니다.
하지만 다가구주택 전체를 일괄매수하는 사건이고, 이름이 확인되는 점유자·임차권자가 17명입니다. 등기된 임차권자 10명의 잔존 보증금은 1,310,000,000원이며, 별도 점유자 7명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 204호와 304호는 점유자와 임차권등기자가 달라 현재 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실도 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 정밀검증. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 다수 호실의 실제 점유현황과 다가구주택 전체의 적정가치입니다.
