서울동부지방법원 2024타경61237. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 제5층 제501호, 전유면적 27.95㎡ 오피스텔입니다. 소유자 강준식은 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 325,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 11월 15일 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024년 9월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 수협은행 근저당권들은 2021년 10월 26일 해지로 이미 말소됐고, 경기신용보증재단의 50,000,000원 가압류도 2024년 8월 7일 말소됐습니다. 따라서 핵심은 담보권이 아니라 경매개시결정보다 앞선 임차권과 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 5층 501호 (둔촌동, 한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.95㎡ · 지하 1층/지상 12층 중 5층 |
| 이용상태 | 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 강준식 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 213,120,000원 (5회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인일 | 2021.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
김경훈의 주택임차권은 2023년 8월 11일 등기됐습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 10월 21일, 점유개시일은 2021년 11월 15일, 주민등록일은 2021년 11월 16일입니다. 모두 2024년 9월 23일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력과 우선변제권에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
* 김경훈 관련 실질 인수 0원은 확약이 유효하게 이행되고 임차권등기가 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 해당 확약은 다른 임차인에게 확대 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 등재 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경훈 | 제5층 제501호 27.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 있음 배당요구 2023.08.11 | 주택도시보증공사 인수 0원* |
| 기사항전 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 대항력 있음 주민등록 2021.11.16 | 우선변제 있음 배당요구 2024.09.13 | 확약 대상 아님 |
보증기관 승계나 대위변제로 중복 기재된 임차인 표시는 없습니다. 따라서 등재상 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 김경훈은 확약으로 주된 인수 문제가 해소됐지만, 기사항전은 보증금이 특정되지 않아 실질취득 총액을 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 213,120,000원으로 감정가 333,000,000원의 64%입니다. 그러나 확약을 제외한 원래 배당 구조에서는 매각대금에서 집행비용 3,783,680원을 먼저 공제하고, 김경훈에게 209,336,320원을 배당한 뒤 남는 보증금 115,663,680원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰 · 64%) | 213,120,000원 | 115,663,680원 | 325,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (51%) | 170,496,000원 | 157,690,944원 | 325,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (41%) | 136,396,800원 | 191,312,755원 | 325,000,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김경훈의 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 총부담은 보증금 325,000,000원에 집행비용 차이가 더해지는 수준으로 수렴합니다. 따라서 단순히 “5회 유찰되어 64%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,783,680원 |
| 1. 임차인 김경훈 보증금 | 325,000,000원 | 209,336,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김경훈 보증금 부족분은 115,663,680원입니다. 다만 확약서에 따라 김경훈 관련 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 기사항전의 보증금은 배당표에 별도 금액으로 반영돼 있지 않아 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 둔촌동역과 길동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 12층 건물로, 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 남측 약 10m 내외와 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 6,115,000원이며 지목은 대, 토지면적은 211.1㎡입니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 확인이 어려워 외부관찰, 탐문, 건축물대장 현황도면과 유사 평가전례를 기준으로 작성됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026년 3월 6일 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기 내용과 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 김경훈 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 기사항전 실체 확인. 동일 인물의 중복 기재인지 별도 점유자인지 단정하지 말고, 주민등록·점유·임대차계약·보증금 및 배당요구 자료를 원문에서 확인하세요.
- 실질취득 상한. 최저가 213,120,000원만을 총비용으로 보지 말고, 기사항전의 미상 보증금 중 배당 후 남을 수 있는 금액을 별도 한도로 반영하세요.
- 민간임대주택등기. 2021년 11월 15일 기재된 민간임대주택등기의 내용과 현재 효력을 등기부 및 관련 원문에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태, 내부구조, 수리비와 점유상태를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “확약 0원은 전체 인수 0원을 뜻하지 않는다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 보증금 325,000,000원의 김경훈 임차권은 원래 현재 회차에서 115,663,680원의 인수액을 만들지만, 주택도시보증공사의 확약으로 실질 0원* 처리됩니다. 둘째, 확약과 별개인 기사항전의 보증금이 미상으로 남아 있어 전체 인수액은 확정되지 않습니다.
따라서 감정가 333,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 213,120,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 주된 위험은 해소됐지만 잔여 임차인 위험이 남아 있고, 현황 이용상태도 오피스텔입니다. 김경훈 확약은 긍정, 별도 미상 임차인은 보류. 이 물건의 입찰 여부는 기사항전의 실체와 보증금 확인 결과에 달려 있습니다.
