서울동부지방법원 2024타경61718. 서울 강동구 둔촌동 ‘한울둔촌베아체’ 11층 1104호, 전유부분 27.41㎡ 전부에 관한 오피스텔 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 임차권등기에는 주거로 표시돼 있습니다. 소유자 이창학은 2021.07.20 매매계약을 원인으로 2021.09.16 소유권을 이전받았으며, 거래가액은 감정가와 같은 335,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 이병근의 임대차입니다. 임대차계약일은 2021.07.22, 확정일자는 2021.08.23, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.09.16입니다. 이후 2023.09.21 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2024.09.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권이 말소기준보다 앞서 원칙상 인수형 구조입니다. 이 구조를 바꾸는 문서가 2026.03.16 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 11층1104호 (둔촌동,한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 임차권등기상 주거 |
| 전유부분 / 층 | 27.41㎡ 전부 · 지하 1층/지상 12층 건물 내 11층 1104호 |
| 소유자 | 이창학 (2021.07.20 매매, 2021.09.16 소유권이전, 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 214,400,000원 (감정가의 64%·6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 기타 등기 | 민간임대주택등기 · 2021.09.16 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
2021.07.27 설정된 수협은행 근저당권 3건은 2021.09.16 모두 말소돼 현재 말소기준이 되지 않습니다. 남은 말소기준은 2024.09.26 강제경매개시결정입니다. 이병근은 그보다 앞선 2021.09.16 전입·점유를 갖추고 2021.08.23 확정일자를 받았으므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병근 | 11층 1104호 27.41㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.16 | 2021.08.23 | 335,000,000원 | 원칙상 있음 | 배당요구 | 실질 0원* |
② 가격 구조 — 최저가 하락과 인수액을 분리해서 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 335,000,000원의 64%인 214,400,000원입니다. 확약을 무시한 원칙적 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 그러나 이번 사건은 이병근에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 확약 적용 시 각 회차의 실질 인수액은 0원*이고 권리상 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 64% | 214,400,000원 | 124,401,600원 | 0원* | 214,400,000원 |
| 7회 유찰 시 · 51.2% | 171,520,000원 | 166,681,280원 | 0원* | 171,520,000원 |
| 8회 유찰 시 · 40.96% | 137,216,000원 | 200,505,024원 | 0원* | 137,216,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 이병근 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,801,600원을 제외한 210,598,400원이 이병근의 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분은 124,401,600원입니다. 확약을 적용하지 않으면 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.03.16 확약 적용 시 이병근에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 5호선 둔촌동역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 둔촌동역 및 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 11층입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지이며, 2필 일단의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 8m, 동측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·천호지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 6,115,000원/㎡이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 6회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 매물·거래·임대수요를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.16 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 미변제 시에도 말소에 동의한다는 확약이 실제 등기 말소까지 이어지는지 매각물건명세서와 집행기록을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기상 임차인은 이병근 1명이지만, 현재 점유자와 실제 이용상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.09.16 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 지위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 335,000,000원과 최저가 214,400,000원만 비교하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매가와 임대조건을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·공실 비용. 미납 관리비와 명도·수리·공실 기간에 따른 비용을 관리주체 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약서가 풀었지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건을 보증금 335,000,000원의 단순 인수형 물건으로만 보면 현재 최저가에서 124,401,600원을 추가로 떠안는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.03.16 제출한 확약서로 이병근의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 214,400,000원으로 봅니다.
그렇다고 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 현재 가격은 감정가의 64%이고 6회 유찰됐지만, 이를 비교할 최근 실거래가 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 오피스텔의 실제 매매수요와 임대수요, 관리비, 공실 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 응찰하면 안 됩니다. 결론은 권리는 확약서 원본 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 보류입니다.