대전지방법원 2025타경3635. 대전 중구 문창동 383-7 토지와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 1가구이고, 토지면적은 186.4㎡입니다. 소유자는 이광훈, 신청채권자는 삼성동새마을금고이며 청구액은 111,583,738원입니다.
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 296,830,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 145,446,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자는 감정가 할인율일 뿐, 실거래가나 현재 매매시세 대비 할인율은 아닙니다. 가격 메리트를 확인하려면 문창동의 유사 다가구와 토지 거래, 정비구역 내 권리관계까지 별도로 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 383-7 · 대전광역시 중구 대종로280번길 5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 다가구주택 |
| 건물 이용 | 1층 다가구주택 2가구 · 2층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 대 186.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이광훈 (2018.01.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 296,830,000원 / 145,446,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성동새마을금고 / 111,583,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 · 외벽 드라이비트 등 · 섀시창호 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 2층 옥상의 이동 및 철거가 용이한 창고시설은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 2016년 근저당이 먼저다
2016.05.03. 설정된 삼성동새마을금고 근저당 145,600,000원과 2016.09.12. 설정된 근저당 200,200,000원은 각각 말소됐습니다. 현재 문제 되는 것은 2016.10.04. 설정된 을구 5번 근저당입니다. 최초 채권최고액은 174,200,000원이었고, 2020.03.16. 115,000,000원, 2022.06.30. 84,000,000원으로 변경됐습니다.
따라서 등기 선후만 보면 2020년 이후 전입한 임차인·점유자는 삼성동새마을금고 근저당보다 후순위입니다. 다만 조사자료에는 이들을 대항력 있는 점유자로 정리한 내용도 있어 등기상 근저당의 존속 여부, 토지·건물 공동담보 관계와 매각물건명세서의 최종 문구를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 신고·조사 6건
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임대차·점유 건은 총 6건입니다. 알려진 전입일은 모두 2016년 근저당 이후입니다. 다만 성명만 ‘입주자’로 적힌 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차선용 | 101호 | 2022.07.11 / 미상 | 미상 | 2016 근저당 후순위 | 미상 | 없음 |
| 리치 채린 | 102호 | 2022.10.19 / 미상 | 미상 | 2016 근저당 후순위 | 미상 | 없음 |
| 노용래 | 201호 | 2020.04.07 / 미상 | 미상 | 2016 근저당 후순위 | 미상 | 없음 |
| 박현옥 | 건물 중 1층 50㎡ (102호) | 2022.10.19 / 2022.10.19 | 68,000,000원 | 2016 근저당 후순위 | 배당요구 | 없음 |
| 입주자 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 미상 | 2022.07.11 / 2022.07.11 | 0원 | 2016 근저당 후순위 | 배당요구 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저가는 145,446,000원으로 감정가 296,830,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 101,812,200원, 4회 유찰 시 71,268,540원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 개별 공동주택 한 호가 아니라 토지와 3가구 규모의 저층 주택을 함께 매각하는 구조이고, 문창석교1구역 재개발 정비구역에 포함돼 있습니다. 단순히 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 단순 배당 시뮬레이션 (매각가 145,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,836,244원 |
| 1. 임차인 박현옥 보증금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,609,756원 |
위 수치는 매각대금에서 집행비용과 박현옥 보증금을 먼저 배당한 단순 가정입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 정비구역·물건 상태
- 정비구역. 문창석교1구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역으로 지정돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 1층 2가구, 2층 1가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 접근성. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 주위환경. 문창초등학교 남동측 근거리의 기존 주택지대로 단독·다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 매각 제외. 2층 옥상의 이동·철거가 용이한 창고시설은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 멸실 부분. 건축물대장상 부속건물인 단층 창고와 변소는 현황상 멸실 상태입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 근저당의 존속 여부와 2022.06.30. 채권최고액 84,000,000원 변경 내용을 토지·건물 등기부 모두에서 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 신청채권자 청구액 111,583,738원과 근저당, 임차인 박현옥의 선후순위를 채권계산서 기준으로 다시 계산하세요.
- 점유자 전수 확인. 101호·102호·201호와 성명만 기재된 입주자의 실제 점유, 전입일, 보증금, 계약 당사자를 확인하세요.
- 102호 관계 확인. 리치 채린과 박현옥이 동일 세대의 관계인인지 별도 임차인인지 확인하세요.
- 미상 입주자 확인. 전입일과 보증금이 없는 입주자는 대항력 가능·미상으로 보고 전입세대 열람과 현장조사를 진행하세요.
- 지주택 기재 확인. 보증금 0원과 배당요구 내용이 실제 계약관계와 일치하는지 원문을 확인하세요.
- 재개발 확인. 문창석교1구역의 사업 단계, 권리관계와 향후 부담을 별도 검토하세요.
- 매각 제외 시설. 옥상 창고시설이 매각에서 제외되므로 인도 후 철거·점유 문제를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 토지, 다가구주택과 정비구역 내 거래를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리순서가 먼저다”
이 사건의 매력적인 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저가입니다. 그러나 시세 자료가 없어 이것만으로 싸다고 판단할 수 없고, 재개발 정비구역 안의 토지·다가구주택이라는 점도 별도 평가가 필요합니다.
권리분석의 핵심은 더 분명합니다. 등기상 존속하는 삼성동새마을금고 근저당은 2016.10.04. 설정됐고, 알려진 점유자의 전입은 2020년 이후입니다. 이 순서가 맞다면 알려진 임차인들은 후순위여서 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 반면 조사자료의 대항력 판단과 단순 배당표는 이 등기순서와 맞지 않고, 전입일·보증금이 전혀 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다.
가격은 보류, 권리는 원본 재검증. 낮은 최저가만 보고 입찰하기보다 근저당의 존속과 임차인 선후관계, 배당순위를 먼저 정리해야 하는 검증형 물건입니다.
