서울동부지방법원 2024타경61732. 강동구 성내동 화영하우스7차 4층 401호, 전용 21.33㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 윤진택이며, 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2020.11.24. 설정됐던 강동농업협동조합 근저당 1,560,000,000원은 2021.03.02. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2024.10.14. 강제경매개시결정입니다.

임차인 고은아의 임대차계약일과 확정일자는 2021.02.15., 주민등록일과 점유개시일은 2021.03.02.입니다. 모두 말소기준일인 2024.10.14.보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 320,000,000원이 최저가 207,000,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

2020.11.24. 설정된 강동농업협동조합 근저당권은 2021.03.02. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2024.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다.

반면 임차인 고은아의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 2023.03.13.에는 서울동부지방법원의 임차권등기명령에 따라 임차보증금 320,000,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다. 확약이 없었다면 배당 후 부족한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 고은아 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금 권리를 양수한 신청채권자로 표시돼 있으므로, 보증금 320,000,000원을 임차인 채권과 신청채권자 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다

확약이 없다면 낙찰가가 207,000,000원에서 165,600,000원, 132,480,000원으로 낮아질수록 인수액은 116,698,000원에서 157,518,400원, 190,174,720원으로 커집니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 부담이 크게 줄어드는 물건이 아닙니다. 반대로 2026.06.19. 확약이 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원*이므로, 매수인의 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 임차보증금 권리에 배당되는 구조입니다. 확약이 없으면 부족분 116,698,000원이 매수인 인수로 남지만, 확약이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사 명의의 신청채권 320,000,000원은 동일한 임차보증금 권리와 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 가격·환금성 — ‘인수 0원’과 ‘싸다’는 다른 말

동일 면적의 실거래 비교표본과 이 단지의 최근 낙찰가는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 207,000,000원이나 확약 반영 실질취득 207,000,000원이 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 위험이 확약으로 해소됐다는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동역(지하철 5호선) 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물의 4층 401호로, 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지. 장방형 178.5㎡ 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·천호지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 소로3류에 접합니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2020.12.23. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 부기등기가 존재하므로, 매각 후 말소와 임대의무 관련 처리를 원문에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.19.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 제출 주체와 적용 대상이 고은아의 보증금 320,000,000원 전부인지 확인하세요.
• 임차권 말소 실행. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 소유권이전과 동시에 이행되는지 법원 서류와 보증기관 절차를 확인하세요.
• 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 1명입니다. 고은아의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 각각 320,000,000원으로 더하지 마세요.
• 회차·최저가 확인. 6회 유찰과 감정가 100% 최저가가 함께 표시돼 있으므로 최신 매각기일 공고의 최저매각가격과 매각조건을 다시 대조하세요.
• 시세 조사. 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 인근 도시형생활주택·다세대의 실제 거래가와 임대수요를 별도로 조사하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 열쇠 인도 조건을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 민간임대주택 부기. 민간임대주택 등기의 말소 여부와 매수인에게 남을 행정상 의무가 있는지 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비·당해세. 체납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 증명되지 않았다

이 물건은 원래 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에, 현재 회차에서 116,698,000원을 인수해야 하는 고위험 구조였습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약은 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 207,000,000원*으로 정리됩니다.

다만 6회 유찰, 10세대, 평균 유찰 4.7회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 실거래 비교자료 부재는 그대로 남습니다. 권리는 확약 확인 시 합격, 가격과 환금성은 보류. 이 사건의 최종 판단은 확약서 원본의 실행 가능성과 주변 실거래 조사에 달려 있습니다.

* 확약 미반영 산식상 현재 회차 매수인 인수 추정액은 116,698,000원입니다. 본 리포트의 인수 0원 및 실질취득 207,000,000원 평가는 2026.06.19.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 합니다.