대전지방법원 2025타경3730. 세종특별자치시 소담동 로이어즈타워 1층 110호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다. 소유자는 김성태이고, 2018.10.19. 거래가액 989,710,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 채권최고액 710,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기상 후순위 권리보다 부동산의 실제 이용 형태에 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기되어 있고, 분양계약서상 대지지분은 1674분의 15.15로 기재돼 있으나 비율의 증감 가능성이 명시돼 있습니다. 또 110호가 인접한 111호·112호와 벽체 구분 없이 일단의 음식점으로 이용 중입니다. 따라서 독립된 110호의 경계와 사용관계는 입찰 전에 재확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3730 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 526 로이어즈타워 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 음식점 이용중 |
| 소유자 | 김성태 · 2018.10.19. 소유권이전 · 거래가액 989,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 944,000,000원 / 323,792,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 646,147,610원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.19. 근저당권 · 채권최고액 710,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.10.19. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.01. 하나은행 가압류 23,418,901원은 2023.09.19. 말소됐고, 2024.09.11. 세종특별자치시 압류도 2025.02.14. 말소됐습니다. 2025.08.25. 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형련 | 2025.02.14 | 미상 | 2025.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
최형련의 전입신고일은 2025.02.14.로 말소기준권리인 2018.10.19.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.25. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 944,000,000원, 현재 최저매각가격은 323,792,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 그 자체가 아닙니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 음식점으로 쓰이는 근린시설이고, 인접 호수와 경계 없이 이용 중이며 미등기 대지권도 존재합니다. 따라서 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,333,088원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 710,400,000원 | 318,458,912원 |
| 미배당 | - | 391,941,088원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 323,792,000원 가정 시 집행비용 5,333,088원을 제외한 318,458,912원이 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 391,941,088원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 특수사항 — 미등기 대지권과 인접호 통합 이용
- 미등기 대지권. 등기사항전부증명서상 대지권이 미등기되어 있습니다. 분양계약서상 대지지분은 1674분의 15.15이며 비율의 증감 가능성이 명시돼 있습니다.
- 최저가에 대지권 가격 포함. 현재 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 인접호와 통합 이용. 110호는 111호·112호와 벽체 구분 없이 일단의 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다.
- 경계 재확인. 감정평가에서도 인접호와 경계 구분 없이 이용 중이므로 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 글벗중학교 북동측 인근 로이어즈타워 1층입니다. 주변은 상업·업무용 건물과 근린생활시설, 배후 아파트단지와 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 BRT정류장이 있습니다.
- 현재 이용. 근린생활시설로서 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 건물의 1층 110호이며 사용승인일은 2018.07.17입니다.
- 도로. 남동측 약 40미터 내외, 남서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,954,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미등기 대지권 원문 확인. 분양계약서상 1674분의 15.15 지분과 실제 귀속관계를 확인하고, 비율 증감 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 110호 경계 확인. 111호·112호와 벽체 없이 통합된 음식점 상태이므로 현장 경계와 독립 출입·영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최형련의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 944,000,000원 대비 현재 최저가 323,792,000원이 34% 수준이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 확인해야 하는 사건
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 정리되고, 조사된 최형련도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리관계만 보면 비교적 단순해 보입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 미등기 대지권, 분양계약서상 1674분의 15.15 지분, 그리고 111호·112호와 경계 없이 통합된 음식점 이용상태입니다. 현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 그 할인율만으로 적정가격이나 환금성을 판단할 수는 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 독립 이용과 대지권 확인이 끝나야 입찰가를 정할 수 있는 근린시설입니다.
