대전지방법원 2025타경3756. 세종특별자치시 나성동 센트럴타워 4층 404호로, 감정 이용상태는 근린시설인 당구장입니다. 등기상 소유자는 정락훈이고, 신청채권자 전북은행이 514,482,415원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2016.09.07. 설정된 전북은행 근저당권 600,000,000원이며, 2018년 추가 설정된 전북은행 근저당권과 2025년 농협은행 가압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 현황입니다. 매각 대상은 404호로 표시되어 있지만 현장에서는 405호·406호와 벽체 없이 하나의 당구장으로 사용되고 있습니다. 낙찰 후 독립 점포로 분리할 수 있는지, 현재 점유 범위와 인도 대상이 어디까지인지 반드시 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 800 센트럴타워 4층 404호 도로명: 세종특별자치시 나성북로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 11층 중 4층 · 당구장 이용 |
| 현황 | 인접한 405호·406호와 벽체 구분 없이 하나의 점포 구조로 이용 중 |
| 소유자 | 정락훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 947,000,000원 / 464,030,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 514,482,415원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.09.07. 전북은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 2018.10.18. 설정된 을구 2번 근저당권은 1번 근저당권의 목적물에 추가된 것으로 기재되어 있고, 2025.06.02. 농협은행 가압류와 2025.08.07. 경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 현황 확인 필수
확인되는 실제 임차인은 김미선 1명입니다. 전입일은 2020.02.11.로, 말소기준인 2016.09.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 및 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미선 | 주거 | 2020.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 464,030,000원으로 감정가 947,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 독립된 404호 상태가 아니라 405호·406호와 통합 사용 중입니다. 일반적인 단일 점포 거래와 동일하게 비교하기 어렵고, 분리 사용 가능성이나 점포 구성에 따라 실질 가치가 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 사실은 응찰가가 낮아졌다는 의미일 뿐, 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 464,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,040,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 전북은행 | 600,000,000원 | 456,989,700원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 전북은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 | 9,775,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,209,775,714원, 예상 배당액은 456,989,700원, 미배당액은 752,786,014원입니다. 신청채권자 전북은행의 청구액 514,482,415원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 464,030,000원 | 456,989,700원 | 752,786,014원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 324,821,000원 | 319,473,506원 | 890,302,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 227,374,700원 | 223,391,454원 | 986,384,260원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북동측 인근으로, 아파트단지·관공서·각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북측 약 15m 포장도로, 동측과 남측 약 25m 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 4층으로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,969,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 통합 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 404호 경계 확인. 405호·406호와 벽체 없이 사용 중이므로 집합건축물대장, 건축도면과 현장 경계를 대조하세요.
- 분리 가능성 확인. 낙찰 후 404호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 출입구·소방·급배수·전기설비가 각 호별로 구분되는지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 김미선의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 부분과 당구장 운영 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당권 2건의 공동담보목록과 채권계산서를 확인해 실제 피담보채권 범위를 대조하세요.
- 시세 검증. 센트럴타워 내 유사 층·위치 근린시설의 매매가와 임대료를 확인해 464,030,000원의 적정성을 검토하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.08.03로 기재되어 있으므로 법원 공고에서 진행·변경 여부와 매각 결과를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 먼저다
이 물건은 2016.09.07. 전북은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 김미선의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 계산되는 등기상 소멸형 구조입니다. 그러나 404호·405호·406호가 벽체 없이 하나의 당구장으로 이용되는 현황은 일반적인 독립 점포 경매와 다릅니다.
또한 임차보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않고 유사 점포의 실거래 기준가격도 확인되지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 현황 경계·점유관계·공동담보·실제 시세를 확인하기 전에는 응찰가를 확정해서는 안 되는 물건입니다.
