대전지방법원 2025타경3767. 대전광역시 서구 평촌동 765 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 일련번호 2-1·2-2가 폐축사 상태, 2-3은 창고로 이용 중이며, 토지는 생산관리지역의 목장용지입니다. 감정가 212,340,590원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,832,000원입니다. 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원이지만, 일반 주거용 부동산처럼 최저가 할인율만 보고 접근할 수 있는 물건은 아닙니다.
특히 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록 1 토지 일부의 현황 도로 이용, 관리사 부분이 평촌동 765뿐 아니라 인접 국유지인 평촌동 969와 목록 3 토지 평촌동 768에 걸쳐 소재하는 점이 기재돼 있습니다. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하고, 증명서를 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않으며 원상회복명령이 내려질 가능성도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 평촌동 765 · 대전광역시 서구 증촌2길 17-97 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 폐축사 상태 · 창고 이용 |
| 토지 | 목장용지 · 1,083㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 권혁민 · 단독소유 · 2009.06.29 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,340,590원 / 72,832,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기성농업협동조합 / 101,771,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2010.04.08 기성농업협동조합 근저당권 (채권최고액 26,000,000원)입니다. 그 뒤 같은 기성농업협동조합의 근저당 52,000,000원, 근저당 26,000,000원, 박예순의 근저당 80,000,000원, 국과 대전광역시의 압류, 그리고 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 72,832,000원으로 감정가 212,340,590원에서 3회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 50,982,400원, 5회 유찰 시 35,687,680원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 폐축사·창고 이용, 토지의 생산관리지역·목장용지 성격, 농지취득자격증명 요건과 현황상 건물 위치 문제가 함께 있으므로 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 72,832,000원 | 112,878,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,982,400원 | 134,335,283원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 35,687,680원 | 149,354,698원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,976원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 기성농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 기성농업협동조합 | 52,000,000원 | 45,121,024원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 기성농업협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박예순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 184,000,000원 중 71,121,024원이 배당되고 112,878,976원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 일련번호 2-1·2-2는 폐축사 상태이고, 일련번호 2-3은 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 2-1·2-2는 철골조 아연강판지붕 단층, 2-3은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 입지. 평촌3동 경로당 북서측 인근이며, 주위에 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 대중교통시설이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 1,083㎡, 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사, 생산관리지역입니다. 공시지가는 67,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역에 포함되며, 보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 일부 도로 이용. 목록 1 토지 일부는 현황 도로로 이용 중인 것으로 보이나 면적은 미미한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 위치. 관리사 부분은 공부상 평촌동 765 단일 필지상에 소재하지만 현황은 인접 국유지 평촌동 969와 목록 3 토지 평촌동 768에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됐습니다.
- 평가 제외 설비. 관리사 부분 및 제시외 건물 지붕의 태양광설비는 경제적 가치가 희박해 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3의 증명서 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3에 원상회복명령이 내려질 가능성이 명세서에 기재돼 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 관리사 현황. 관리사 일부가 인접 국유지 평촌동 969 및 평촌동 768에 걸쳐 있는 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물의 실제 활용 가능성과 취득 후 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 112,878,976원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 취득 가능성이 먼저”
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 분명합니다. 2010년 기성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 212,340,590원에서 3회 유찰돼 72,832,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
건물은 폐축사와 창고로 이용 중이고, 토지는 목장용지·생산관리지역입니다. 관리사 일부는 인접 국유지와 다른 목록 토지에 걸쳐 있으며, 무엇보다 목록 3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 증명서를 내지 못하면 매수보증금이 반환되지 않고, 원상회복명령 가능성도 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 0원”보다 “실제로 취득하고 활용할 수 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
