대전지방법원 2025타경3778. 유성구 원신흥동 인스빌리베라 802동 6층 603호, 전용면적 130.6481㎡ 아파트입니다. 소유자 홍영미는 2013년 3월 29일 거래가액 440,440,000원으로 소유권이전 등기를 마쳤고, 2014년 5월 2일 한밭새마을금고 근저당권 455,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사 대산투자대부 근저당권과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가에서 30% 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 가장 최근인 2026년 7월 동일 면적 거래가 590,000,000원까지 내려왔습니다. 최저가는 이보다 4,800,000원 낮을 뿐이어서, 현재 시장가격과의 간격이 매우 얇습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3778 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 802동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 130.6481㎡ · 지상 25층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 홍영미 · 2013.03.29 소유권이전 · 거래가액 440,440,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 585,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대산투자대부 / 334,323,573원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2012.07.17 / 540세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014년 5월 2일 설정된 한밭새마을금고 근저당권 455,000,000원입니다. 2020년 11월 3일 설정된 주식회사 대산투자대부 근저당권 435,000,000원과 2025년 8월 27일 경매개시결정은 모두 후순위로, 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·하나캐피탈·장성준·김은자 명의 근저당권과 압류·가압류, 2022년 및 2024년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
인스빌리베라 동일 면적 130.65㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 763,333,333원이지만, 과거 800,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 704,166,666원, 2026년 7월 최신 거래 590,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -14.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.65㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 130.65㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 130.65㎡ | 28 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 130.65㎡ | 1 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 130.65㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2025.09 | 130.65㎡ | 8 | 760,000,000원 |
| 2025.06 | 130.65㎡ | 11 | 840,000,000원 |
| 2025.05 | 130.65㎡ | 23 | 800,000,000원 |
| 2025.03 | 130.65㎡ | 24 | 800,000,000원 |
| 2024.12 | 130.65㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2024.10 | 130.65㎡ | 20 | 845,000,000원 |
| 2024.09 | 130.65㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.65㎡ | 6건 | 704,166,666원 |
| 전체 평균 | 130.65㎡ | 12건 | 763,333,333원 |
최저가 585,200,000원은 전체 평균의 76.7%, 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 그러나 최신 5층 거래 590,000,000원과 비교하면 99.2%로, 대상 물건의 6층과 층 차이도 크지 않습니다. 전체 평균 대비 할인율만 보면 싸 보이지만, 가장 최근 시장가격을 기준으로는 사실상 시세에 근접한 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,252,000원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 대산투자대부 | 435,000,000원 | 121,948,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권최고액 합계 890,000,000원 중 576,948,000원이 배당되고, 미배당은 313,052,000원입니다. 신청채권자 주식회사 대산투자대부의 청구액은 334,323,573원이며, 배당 시나리오는 등기된 채권최고액 435,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 585,200,000원 | 313,052,000원 | 121,948,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 409,640,000원 | 486,856,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 286,748,000원 | 608,066,472원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원신흥동 행정복지센터 동측 인근의 아파트지대로, 대규모 아파트단지·주상용 건물·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 25층 건물 중 6층으로, 사용승인일은 2012.07.17입니다. 급·배수, 화재탐지, 소화전, 개별난방, 승강기, 주차장 시설이 조사됐습니다.
- 도로. 서측 약 20미터 내외 도로와 접하고, 동측 및 남측에 약 25미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 540세대 아파트이고 동일 면적 실거래가 존재하지만, 최근 12개월 평균 704,166,666원에서 최신 거래 590,000,000원까지 가격 편차와 하락 흐름이 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 전체 평균 763,333,333원보다 2026년 7월 최신 거래 590,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -14.4% 낮습니다. 과거 800,000,000원대 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 마세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인과 현장 점유 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 내부구조와 상태가 조사 내용과 다를 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 할인보다 최신 시세”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 한밭새마을금고 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최저가 585,200,000원은 감정가의 70%이지만, 2026년 7월 최신 실거래 590,000,000원의 99.2%입니다. 최근 거래 추세도 -14.4%로 내려가고 있습니다.
권리는 통과, 가격은 보수적으로. 전체 평균 대비 할인율보다 최신 거래와의 4,800,000원 차이, 하락 추세, 임대관계 미상과 내부 미확인 사항을 함께 반영해야 합니다. 현재 최저가만으로는 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
