대전지방법원 2025타경3794. 대전 중구 부사동 남대전종합시장아이비 지하층 비101호입니다. 대장상 용도는 상점이고, 철근콘크리트구조 지하3층·지상13층 건물의 지하층에 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 권오인·김연숙 각 2분의 1 공유이며, 이번 경매는 2025.09.09 김연숙이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다.
권리관계 자체는 현재 등기만 놓고 보면 복잡한 인수형 구조가 아닙니다. 과거 가압류·압류들은 공매 등을 거치며 대부분 이미 말소됐고, 2025.09.09 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 권리보다 가격 형성의 신뢰도와 환금성입니다. 감정가 대비 8.24%까지 내려온 것은 할인폭이 매우 크지만, 그만큼 7회 연속 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 낮은 수요를 보여주는 중요한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3794 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 101-1 남대전종합시장아이비 지하층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 대장상 용도 상점 |
| 소유자 | 권오인 2분의 1 · 김연숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 55,588,000원 (7회 유찰) |
| 대상 면적 | 402.2662㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 871,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 대부분 정리, 현재 경매개시결정은 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현장 점유상태 확인은 별도로 필요합니다. 등기부에는 2005년 이후 다수의 가압류·압류가 있었지만 대부분 공매 과정에서 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 공유자 김연숙의 공유물분할을 위한 경매로 2025.09.09 접수됐고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 물건’ 비교가 아니다
아이비 최근 거래 12건의 평균은 84,375,000원, 최근 12개월 8건 평균은 82,562,500원입니다. 최신 거래는 2026.03의 95,000,000원이며, 최근 구간의 가격 흐름은 이전 구간 대비 -6.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.79㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 37.79㎡ | 9 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 37.79㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 37.79㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 37.79㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 37.79㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2025.04 | 37.79㎡ | 8 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 82,562,500원 |
현재 최저매각가 55,588,000원은 최근 12개월 거래 평균의 67.3%이고, 전체 거래 평균의 65.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인으로 보입니다. 그러나 대상 면적은 402.2662㎡인 반면 위 거래 표본은 37.39~37.79㎡입니다. 면적과 이용형태가 다른 거래를 그대로 대상물건의 직접 시세로 대입할 수 없으므로, 67.3%라는 수치만 근거로 저평가라고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,584원 |
| 갑구 29번 경매개시결정 · 김연숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,187,416원 |
채권액이 특정되지 않아 경매개시결정 관련 배당은 0원으로 계산돼 있고, 집행비용 1,400,584원을 제외한 54,187,416원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부사119 안전센터 남동측 인근이며, 주변은 시장·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 대장상 용도는 상점이며, 판매 및 영업시설과 아파트 건부지로 이용 중인 건물입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하3층·지상13층이며 공용 위생·급배수·승강기·소방·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 접근성. 지하층으로 연결되는 두 개의 계단 중 한 개와 에스컬레이터가 폐쇄돼 있습니다.
- 현황 차이. 집합건축물대장에는 철근콘크리트구조 경계벽 없음으로 기재돼 있으나 현황은 판넬 경계벽이 대부분 설치돼 있고, 남서측 일부도 판넬로 구획해 별도 출입문을 설치했습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시장정비구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 공매 진행 이력과 현재 권리관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 있어 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 현황 확인. 공부상 경계벽 없음과 현황 판넬 구획 사이 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 지하 접근성 확인. 두 계단 중 한 개와 에스컬레이터가 폐쇄돼 있어 영업 동선과 이용 편의에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 비교시세 재확인. 최근 거래 표본은 37.39~37.79㎡, 대상은 402.2662㎡이므로 82,562,500원 평균을 대상물건의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 유찰 원인 확인. 7회 유찰된 만큼 가격 외에 공실 가능성·영업성·매수수요·재매각 난도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 등기부상 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 이력과 말소관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·구조 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8% = 싸다”는 공식은 통하지 않는다
이 물건은 감정가 675,000,000원에서 7회 유찰돼 55,588,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 과거 복잡했던 가압류·압류도 대부분 이미 말소돼 권리 자체는 현재 가격 판단의 핵심 장애물이 아닙니다.
다만 대상은 지하 상점이고, 계단 일부와 에스컬레이터가 폐쇄돼 있으며, 이미 7회 유찰됐습니다. 최근 거래 평균보다 최저가가 낮아도 그 거래들은 37.39~37.79㎡ 표본이고 대상은 402.2662㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 여기에 최근 거래 흐름도 -6.2%입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 영업성·점유·구조·재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 저환금성 상가형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
