대전지방법원 2025타경3912. 중구 중촌동 하늘아파트 302동 6층 604호입니다. 감정가는 296,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 207,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021년 4월 1일 설정된 농업회사법인원새로주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 충남신용보증재단·주식회사전북은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 박영순은 2010년 12월 27일 전입했고, 말소기준인 2021년 4월 1일보다 앞섭니다. 확정일자는 2005년 11월 10일로 기재돼 있으며 2026년 2월 9일 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석해야 합니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 중촌동 283 하늘아파트 302동 604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.4㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지하1층 지상25층 중 6층 |
| 소유자 | 김미숙 · 2014.04.24 소유권이전 (2013.02.22 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원새로 주식회사 / 331,493,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 41,440,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준 이전의 과거 근저당권·전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.04.01 농업회사법인원새로주식회사의 근저당권입니다. 이보다 뒤의 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조가 단순하지만, 2010.12.27 전입한 박영순이 말소기준보다 앞선 점 때문에 임차권 분석이 별도로 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영순 | 2010.12.27 | 2005.11.10 | 미상 | 2026.02.09 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 82% 할인은 ‘인수액 확인 전’ 숫자
하늘아파트 전용 84.4㎡의 최근 거래 12건 평균은 252,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 250,000,000원입니다. 현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 평균의 82.0%로, 낙찰대금만 비교하면 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.4㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.4㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.4㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.4㎡ | 24 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 20 | 247,000,000원 |
| 2026.05 | 84.4㎡ | 13 | 253,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 10 | 241,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 23 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 22 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 252,666,666원 |
최근 거래 범위는 235,000,000원~280,000,000원입니다. 최저가 207,200,000원은 이 범위보다 낮지만, 이 숫자에는 박영순의 미배당 보증금 승계 가능액이 들어 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가와 시세를 직접 비교해 “싸다”고 결론 내릴 수 없는 구조입니다. 반드시 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
박영순의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 아래 수치는 임차보증금을 반영하기 전의 채권 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 범위에 따라 근저당권자 배당액과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 임차인 · 박영순 | 보증금 미상 | 미상 |
| 을구 15 근저당권 · 농업회사법인원새로주식회사 | 300,000,000원 | 203,499,200원 |
| 갑구 6 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7 가압류 · 주식회사전북은행 | 12,095,437원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미반영 시 채권 총 미배당액은 158,596,237원입니다. 그러나 박영순의 보증금이 선순위 배당에 반영되면 농업회사법인원새로주식회사 배당액 203,499,200원 등은 달라질 수 있으며, 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 문제가 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 중촌동 중촌초등학교 남서측 인근. 주변에 아파트단지·단독주택·다가구주택·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상25층 건물의 6층 604호이며, 사용승인일은 1998.07.27입니다.
- 단지. 하늘아파트는 964세대이며, 동일 84.4㎡ 면적에서 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 859,800원/㎡. 토지는 완경사지대에 조성된 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 현황. 현장실사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 집합건축물대장 현황도면과 유사물건의 표준적인 이용상황이 고려됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박영순 보증금 확인이 최우선. 전입 2010.12.27, 확정일자 2005.11.10, 배당요구 2026.02.09의 대항력 임차인입니다. 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 상한 설정. 응찰가는 207,200,000원만 볼 것이 아니라 낙찰가에 예상 미배당 보증금 승계액을 더해 최근 실거래 250,000,000원 및 최근 12개월 평균 252,666,666원과 비교해야 합니다.
- 유찰이 해결책은 아님. 2회 유찰 시 가격은 145,040,000원, 3회 유찰 시 101,528,000원으로 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커지면 실질취득가는 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.
- 입찰보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 41,440,000원입니다.
- 배당표 재작성. 임차보증금이 확인되면 집행비용·임차인·근저당권·가압류 순으로 실제 배당 가능액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “82% 가격보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 252,666,666원의 82.0%입니다. 그래서 표면만 보면 1회 유찰 후 가격이 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 박영순이 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 못하면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세의 82%라서 싸다”가 아니라, “보증금을 확인해야 실제 가격을 알 수 있다”가 정확한 결론입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보수적으로 잡아야 합니다.
