대전지방법원 2025타경3963. 세종특별자치시 나성동 821 ‘세종가로수길’ 5층 씨501호입니다. 등기부상 소유자는 윤창균이고, 2020.03.16 소유권이전 당시 거래가액은 804,916,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다. 그 뒤 현대카드와 롯데카드의 가압류, 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정, 현대카드의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 의해 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 물건의 성격은 주거용과 다릅니다. 감정평가 요항상 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 공실입니다. 주변은 중대형 상가와 관공서가 혼재하는 중심상업지대이며, 현재 회차는 이미 5회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 상업용 부동산의 공실·환금성·재임대 가능성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3963 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 5층 씨501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층/지상12층 중 5층 씨501호 · 사용승인일 2019.09.18 |
| 소유자 | 윤창균 · 2020.03.16 소유권이전 · 거래가액 804,916,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 114,959,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 498,251,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 모두 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.03.16 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 2025년 현대카드 14,964,739원, 롯데카드 29,336,263원의 가압류와 이후 임의·강제경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 684,000,000원에서 5회 유찰
현재 최저매각가는 114,959,000원으로, 시나리오상 감정가의 17% 수준까지 내려와 있습니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 80,471,300원, 7회 유찰 시 56,329,910원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,959,000원 | 112,549,574원 | 507,751,428원 |
| 6회 유찰 시 | 80,471,300원 | 78,622,817원 | 541,678,185원 |
| 7회 유찰 시 | 56,329,910원 | 54,915,972원 | 565,385,030원 |
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 특히 현황이 공실인 상업용 부동산은 임대료·공실기간·관리비·상권 수요에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,409,426원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 112,549,574원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,964,739원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,336,263원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 현대카드 주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 507,751,428원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 남동측 인근의 세종가로수길 5층 씨501호로, 중대형 상가와 관공서가 혼재하는 중심 상업지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측에 세종BRT 등이 있어 교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 현황. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 임대 상황은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·정방형 토지이며 상업용으로 이용 중입니다. 토지면적은 6,097.9㎡, 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
- 접면·규제. 동·서·북측 중로변, 남측 공공용지에 접하고, 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·예정지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물이며 공용 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장, 시스템 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 동일 건물과 주변 상가의 공실률, 임대료, 보증금, 권리금 형성 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용 계획과 업종별 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가 공실은 관리비 체납 가능성이 있으므로 공용부분 체납액과 월 관리비를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 5회 유찰의 의미 확인. 반복 유찰은 낮아진 가격과 동시에 수요 부족·환금성 저하 가능성을 나타낼 수 있으므로 낙찰 후 매각·임대 시나리오를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “상가 가치”는 별개
이 사건은 권리관계만 보면 단순한 편입니다. 2020.03.16 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 현황 공실의 제2종근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 684,000,000원에서 최저가 114,959,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 공실 상가의 실제 임대가치와 환금성을 확인하는 데 있습니다.
