대전지방법원 2025타경3963. 세종특별자치시 나성동 세종가로수길 5층 씨501호로, 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 윤창균이고, 2020년 3월 16일 세종중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 현대카드 주식회사·롯데카드 주식회사 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 234,612,000원으로 감정가 684,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 최근 거래사례나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 주거용이 아닌 공실 근린생활시설은 임대료·공실기간·관리비·업종 수요가 실제 가치와 환금성을 결정하므로, 입찰가는 수익성 검토를 거쳐 별도로 산정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 821 세종가로수길 5층 씨501호 · 세종특별자치시 나성로 38 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 12층 중 5층 · 사용승인일 2019.09.18 |
| 소유자 | 윤창균 · 등기상 거래가액 804,916,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 234,612,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 498,251,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 보증금이나 권리는 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 여부와 점유자, 사업자등록 및 실제 사용관계는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가 할인율은 시세가 아니다
현재 최저가는 234,612,000원으로 3회 유찰된 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 164,228,400원, 그 다음은 114,959,880원입니다. 유찰이 거듭될수록 입찰가격은 낮아지지만, 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당은 확대됩니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 234,612,000원 | 230,527,432원 | 389,773,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 164,228,400원 | 161,129,202원 | 459,171,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 114,959,880원 | 112,550,442원 | 507,750,560원 | 0원 |
등기상 거래가액 804,916,000원은 과거 소유권이전과 관련된 금액으로, 현재 공실 상가의 시세를 직접 나타내는 최근 거래자료가 아닙니다. 현재 가격이 적정한지는 감정가 대비 비율이 아니라 예상 임대료, 공실 지속 가능성, 관리비, 업종 수요와 동일 건물 내 실제 매매·임대 사례를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,084,568원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 230,527,432원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,964,739원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,336,263원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 현대카드 주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 세종중앙농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 389,773,570원이나, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남동측 인근의 세종가로수길 5층 씨501호로, 중대형 상가와 관공서가 혼재하는 중심 상업지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측에 세종BRT 등이 있어 교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 지하 2층·지상 12층 철골철근콘크리트구조 건물로, 승강기·에스컬레이터·지하주차장·시스템 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·정방형 토지이며, 동측·서측·북측 중로변과 남측 공공용지에 접합니다. 토지면적은 6,097.9㎡, 공시지가는 4,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·예정지역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심 상업지대라는 입지 장점은 있으나, 현황 공실과 3회 유찰은 해당 호실의 임차수요와 매수수요를 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 출입 가능 여부, 실제 점유자, 사업자등록 상태를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물과 인근의 일반음식점·근린생활시설 임대료, 공실기간, 관리비와 임차 맞춤 공사비를 조사해 적정 응찰가를 산정하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점 용도와 입찰 후 계획하는 업종이 맞는지, 관리규약과 영업 인허가 조건을 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 3회 유찰이 단순 가격 문제인지, 호실 위치·동선·가시성·공실·관리비·내부 상태 등 물건 고유 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세와 점유관계 등 원본 서류를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 세종중앙농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 신고와 계산상 매수인 인수액은 없습니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 현황 공실인 일반음식점 용도 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 실거래나 임대수익 자료 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 수익성 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 소멸되는 채권이 아니라 공실 상가를 얼마에 취득해야 임대와 재매각이 가능한지 계산하는 데 있습니다.
