75,460,000원
의정부지방법원 2025타경5540. 파주시 문산읍 선유리 정원엘피스타워 4층 405호, 감정상 이용상태는 업무시설-오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2018.02.12 구로신용협동조합 근저당권 60,000,000원으로 잡힙니다. 이후 근저당·전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 점유자는 (주)비크로스비(김도형) 1명이며, 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금 36,000,000원은 매수인 인수로 계산하지 않습니다.
가격만 보면 감정가 220,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 75,460,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 하락폭만으로 “싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 현재 배당표상 채권총액은 786,010,176원, 채권자 배당은 73,701,720원에 그치고 미배당은 712,308,456원입니다. 특히 신청채권자 하나은행은 현재 회차에서 배당 0원으로 표시되어 있어, 입찰 전 매각절차와 배당구조 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설-오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건내 제4층 제405호 |
| 소유자 | 이나리 (2022.09.15 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 134,643,198원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.02.12 구로신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 농협은행 근저당, 정도원 근저당·전세권, 김승혜 근저당, 하나은행 근저당, 서울신용보증재단·하나은행·한국주택금융공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자·배당요구 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)비크로스비(김도형) | 405호 / 미상 | 2024.07.19 | 확인 없음 | 36,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 아님 |
전입신고일이 말소기준권리일 2018.02.12보다 늦습니다. 따라서 이 보증금 36,000,000원은 매수인 인수로 보지 않습니다. 다만 점유자가 있는 구조이므로 낙찰 후 인도명령·명도 협의는 별도 실무 리스크로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 210,000,000원 | 13,701,720원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정도원 | 22,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 정도원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 부산은행 | 18,753,816원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김승혜 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,375,031원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 18,344,722원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 한국주택금융공사 | 156,036,607원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 786,010,176원 중 예상배당은 73,701,720원, 미배당은 712,308,456원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 712,308,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 734,538,972원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 750,100,333원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 커집니다. 이 물건은 “대항력 보증금 인수형”이 아니라 저가 낙찰 가능성과 절차 안정성을 함께 봐야 하는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·학교·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정상 업무시설-오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 공동주택·업무시설·제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로·규제. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20m 및 약 5m 내외의 포장도로에 접하고, 일반상업지역 및 상대보호구역 사항이 표시됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 대항력 인수는 없더라도 명도 협의·인도명령 가능성을 준비해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차에서 하나은행 배당은 0원으로 표시됩니다. 배당구조와 매각 진행 가능성은 원본에서 반드시 확인하세요.
- 보증금 36,000,000원. 전입일이 말소기준 이후라 매수인 인수로 계산하지 않지만, 임대차 계약서·사업자 점유·전입 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정가 대비 할인율이 커도 실제 매매·임대 수요를 따로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 문제가 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 절차와 점유다
이 사건은 대항력 있는 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후 전입한 임차인의 보증금 36,000,000원은 매수인 인수로 계산하지 않고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리 인수만 보면 단순합니다. 하지만 현재 최저가에서는 선순위 배당으로 매각대금이 대부분 소진되고, 신청채권자 하나은행 배당은 0원입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 실질취득은 75,460,000원. 다만 점유자 명도와 배당구조 원본 확인 없이는 감정가 대비 할인만으로 낙관하면 안 됩니다.
