31,850,000원
대전지방법원 2025타경4018. 대전 동구 대동 1-505, 대동연립 나동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 전용면적은 54.85㎡이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층입니다.
권리구조의 중심은 2017년 4월 5일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 34,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 유성구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 모형에서는 국민은행에 30,876,700원이 배당되고 채권최고액 기준 3,923,300원이 미배당되지만, 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 대동 1-505 나동 1층 102호 도로명: 대전광역시 동구 동대전로110번길 109 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 연립주택 · 전용 54.85㎡ · 3층 중 1층 102호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지 및 타일 · 새시창호 |
| 현재 소유자 | 최순희 (2024.10.04 상속, 2025.12.11 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 18,266,530원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 2월 23일 이상모가 44,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 4월 5일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 진행됐던 별도 임의경매는 취하돼 이미 말소됐고, 대전광역시 압류도 해제돼 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장도 하락 중
전용 54.85㎡로 면적이 일치하는 거래는 7건입니다. 전체 평균은 57,714,285원이지만, 2021년과 2022년의 70,000,000원·77,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 54.85㎡ | 2 | 43,500,000원 |
| 2025.01 | 54.85㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2024.02 | 54.85㎡ | 3 | 36,500,000원 |
| 2023.11 | 54.85㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2022.05 | 54.85㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2021.07 | 54.85㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.07 | 54.85㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.85㎡ | 1건 | 43,500,000원 |
| 전체 평균 | 54.85㎡ | 7건 | 57,714,285원 |
현재 최저가 31,850,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 43,500,000원보다 11,650,000원 낮고, 최근 시세의 73.2%입니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 그러나 최근 거래 추세는 이전 거래보다 27.6% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 최신 거래는 2층, 본건은 1층이므로 층 차이도 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 34,800,000원 | 30,876,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 국민은행 채권최고액 기준 3,923,300원이 미배당됩니다. 신청 청구액 18,266,530원은 현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 충족되는 것으로 계산되며, 4회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,850,000원 | 3,923,300원 | 0원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,295,000원 | 13,306,310원 | 0원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,606,499원 | 19,874,418원 | 0원 | 미충족 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한밭여자중학교 북동측 인근이며, 단독주택·아파트·연립·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 근거리에 버스승강장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 연립주택으로 이용 중이며, 토지는 대체로 사다리형 연립주택 건부지입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 제반 도로와 연계되며 인접 도로 상태는 무난한 편입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지 지표. 토지면적 3,436㎡, 공시지가 521,300원/㎡, 지목은 대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 점유자가 확인되면 전입일·보증금·확정일자 자료 없이는 대항력 유무를 단정하지 마십시오.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 57,714,285원보다 최신 거래 43,500,000원과 -27.6% 추세를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 층·상태 비교. 최신 거래는 2층이고 본건은 1층입니다. 내부 상태와 수리 필요 여부를 확인한 뒤 가격을 조정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당, 유성구 압류, 상속등기와 경매개시결정의 현재 상태를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 하락 추세를 반영해야 한다
이 물건은 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 모형상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 감정가 65,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 31,850,000원까지 내려왔고, 이는 최신 거래 43,500,000원의 73.2%입니다.
그러나 최근 거래 추세는 과거 대비 27.6% 하락했고 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 1989년 준공·57세대 연립주택의 환금성과 1층 조건, 점유·임대관계 미상을 확인하지 않고 “감정가의 절반”만을 근거로 접근하면 위험합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 상태와 실제 점유관계 확인을 전제로 보수적으로 결정해야 하는 물건입니다.
