대전지방법원 2025타경4029. 세종특별자치시 보람동 금강베네치아 제1층 제121호입니다. 등기상 집합건물이며 대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 박보경은 2017.09.25. 매매를 원인으로 2018.01.08. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 689,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 동양연합엔지니어링·케이비국민카드·부산은행의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 없습니다. 그러나 점유관계에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어, 배당표의 산정 인수액 0원만으로 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4029 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 제1층 제121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층, 지상 5층 중 제1층 제121호 |
| 소유자 | 박보경 (2017.09.25. 매매, 2018.01.08. 소유권이전 · 거래가액 689,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 274,736,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2016년 농협은행 근저당권은 2017.11.30. 해지로 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.01.08. 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 하나은행 근저당 채권최고액은 360,000,000원, 신청채권자의 청구액은 274,736,820원입니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 2명, 1명은 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이디에너지주식회사 박보경 | 121호 | 2024.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
케이디에너지주식회사 박보경의 전입신고일은 2024.07.25.로, 말소기준일인 2018.01.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 다른 점유자인 ‘주식회’는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 대장상 용도는 일반음식점인데 점유 용도는 주거로 기재돼 있어 현장 이용상태와 원본 명세서 대조가 필요합니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%라도 ‘저렴하다’고 단정할 수 없다
감정가는 507,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 248,430,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 가격은 173,901,000원, 4회 유찰 시에는 121,730,699원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 일반음식점 용도의 근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치·전면 폭·가시성·임대수익·공실 상태에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체도 감정가 구간에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 244,151,980원 |
| 2. 가압류 · 주식회사동양연합엔지니어링 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,245,629원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 193,667,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 718,913,578원 중 예상 배당은 244,151,980원이며, 총 미배당은 474,761,598원입니다. 하나은행도 신청채권액 274,736,820원을 전액 배당받지 못합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종남부경찰서 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 관공서가 소재하는 상업지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·구조. 대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 5층 건물의 제1층 제121호입니다.
- 토지. 토지면적은 2,046.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역에 해당하고, 대로3류에 접하며 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회’의 정확한 명칭, 점유 개시일, 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 대장상 일반음식점인 호실에 점유 용도가 주거로 기재돼 있으므로 실제 사용 상태와 용도변경·영업허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 49%만을 가격 근거로 삼지 말고 금강베네치아 제1층 동일 용도 매매·임대 사례, 공실 기간과 관리비를 조사해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 미상 임차관계가 반영되면 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용. 점유자 2명에 대한 인도 협의, 인도명령 가능 여부와 실제 영업·주거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인율보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 507,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 248,430,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 가압류는 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 점유자가 남아 있고, 최근 실거래나 임대수익을 통한 시세 검증도 되지 않았습니다.
따라서 결론은 단순한 ‘반값 상가’가 아닙니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임차관계와 시장가격은 아직 열려 있습니다. 권리 일부 합격, 가격과 점유는 보류. 이 사건은 할인율이 아니라 미상 점유자의 권리와 제1층 일반음식점 호실의 실제 수익가치를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
