대전지방법원 2025타경4043. 세종특별자치시 보람동 707 리버에비뉴 1층 109호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층이며 사용승인일은 2015.07.03입니다. 현재 소유자는 김영북이고, 2016.09.30 거래가액 410,000,000원으로 소유권을 이전받은 날 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.16 대전신용보증재단의 22,916,652원 가압류와 2025.12.15 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차의 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4043 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 707 리버에비뉴 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호 · 사용승인 2015.07.03 |
| 소유자 | 김영북 · 2016.09.30 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 115,488,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 대비 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 319,563,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2015.07.20 주식회사대평랜드원 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산산탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 해당 신탁은 2015.07.27 말소되었습니다. 2016.01.15 이순식 명의로 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권 180,000,000원이 설정됐으나, 이 근저당은 2016.09.30 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김영북에게 소유권이 이전되고 세종중앙농업협동조합의 360,000,000원 근저당이 새로 설정되어 현재 말소기준권리가 됐습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 단정 금지
감정가 481,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,488,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80,841,600원, 6회 유찰 시 56,589,120원으로 제시됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 115,488,000원 | 113,071,168원 | 269,845,484원 |
| 5회 유찰 시 | 80,841,600원 | 78,986,451원 | 303,930,201원 |
| 6회 유찰 시 | 56,589,120원 | 55,170,516원 | 327,746,136원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 이미 4회 유찰된 근린생활시설이라는 점 자체가 현재 가격에서 시장의 추가 검증이 필요하다는 신호로 읽히므로, 가격 메리트는 별도 시세 확인 없이 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,416,832원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 113,071,168원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 22,916,652원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 382,916,652원 중 채권자 예상배당은 113,071,168원, 미배당액은 269,845,484원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북측 인근이며, 주변은 공동주택 단지·관공서·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 외벽은 석재 붙임 및 강화유리, 내벽은 석고보드 위 페인트 및 인테리어, 바닥은 데코타일 마감입니다.
- 도로. 단지 남동측에 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 대지권 토지는 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 토지면적은 1,623.5㎡, 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 중점경관관리구역이 포함되고 대로3류에 접합하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가 115,488,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 비교 실거래 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰된 만큼 현장 상권, 점포 접근성, 내부 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 채권 구조 구분. 세종중앙농업협동조합의 배당 부족액은 발생하지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등 이용계획을 실제 사용계획과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.09.30 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 다른 문제입니다. 감정가 481,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 115,488,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다.
또한 근린생활시설이고 임대관계가 미상이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “실제 점유·임대관계와 상권가치 확인”이 먼저인 사건입니다. 등기상 인수위험은 낮지만, 4회 유찰과 가격 비교의 불확실성을 함께 반영해 접근하는 편이 타당합니다.
