대전지방법원 2025타경4043. 세종특별자치시청 북측 인근의 리버에비뉴 1층 109호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김영북은 2016년 9월 30일 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 대전신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 235,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원이므로 권리 인수 반영 기준 실질취득액도 현재 최저가와 같습니다. 그러나 근린생활시설은 감정가 대비 할인율이 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이미 2회 유찰된 사실은 감정가 수준에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 결과이므로, 현 가격의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 707 리버에비뉴 1층 109호 [도로명주소] 세종특별자치시 시청대로 163 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권부 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 김영북 (2016.09.30. 거래가 410,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 235,690,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 319,563,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수 권리가 없다는 판단과 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현재 권리자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 현장 점유자, 사업자등록과 점유개시 시점, 매각물건명세서의 최종 변동 여부를 대조하는 절차는 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐
현재 회차는 2회 유찰 후 235,690,000원으로, 감정가 481,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 3회 유찰 164,983,000원, 4회 유찰 115,488,100원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 235,690,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 164,983,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 115,488,100원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 235,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,099,660원 | - |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 231,590,340원 | 128,409,660원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 22,916,652원 | 0원 | 22,916,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 382,916,652원 중 231,590,340원이 배당되고, 총 151,326,312원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당은 채권자와 채무자 사이에 남는 금액이며, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 단지, 관공서, 오피스텔, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 단지 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 109호이며 사용승인일은 2015.07.03입니다. 외벽은 석재 붙임 및 강화유리, 내벽은 석고보드 위 페인트와 인테리어, 바닥은 데코타일 마감입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수 시설, 소방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 상업용 건부지로, 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,623.5㎡, 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 가로장방형 토지이며 광대로 한 면에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서로 실제 점유자와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가 481,000,000원이나 현재 최저가 235,690,000원만 보지 말고, 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 매매가격·임대료·공실 여부를 조사해야 합니다.
- 현재 영업 상태. 1층 109호가 영업 중인지, 비어 있는지, 내부 마감과 원상복구 비용이 필요한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 당해세 여부를 관리주체 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당액 151,326,312원은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 다시 대조해 권리와 점유 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 2016년 9월 30일 세종중앙농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하며, 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다.
다만 결론을 “감정가의 49%이므로 싸다”로 연결할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰된 1층 근린생활시설이고, 현재 가격을 비교할 실거래·임대수익 검증이 선행돼야 하기 때문입니다. 추가 유찰 시 가격은 164,983,000원과 115,488,100원으로 내려가지만, 가격이 낮아지는 만큼 채권 미배당만 커질 뿐 매수인 인수 위험이 생기는 구조는 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
