26,441,000원
서울동부지방법원 2024타경61978. 강동구 길동 ‘경지아리움’ 11층 1108호 아파트입니다. 소유자는 주식회사거성인터내셔날로, 2020.07.01 공유자 전원 지분을 이전받았고 등기부 거래가액은 211,000,000원입니다. 이후 2024.06.10 강동구의 압류가 설정돼 이것이 말소기준이 되고, 2024.10.07 백지원의 강제경매개시결정, 2024.12.05 국가 압류가 뒤따랐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 백지원은 1108호에 2022.04.08 전입한 것으로 확인되며, 그 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 동시에 이 이름은 강제경매 신청채권자 백지원과도 동일하게 나타납니다. 임대차의 실체, 신청채권과 임차보증금의 관계, 실제 점유상태를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경61978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호대로177길 40, 11층1108호 (길동,경지아리움) |
| 물건종류 / 대상면적 | 아파트 · 13.45㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 11층 |
| 단지 | 경지Arium · 124세대 · 2019.06.19 준공 |
| 소유자 | 주식회사거성인터내셔날 · 2020.07.01 소유권 이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 26,441,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백지원 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.06.10 강동구(서울특별시) 압류입니다. 이후 2024.10.07 강제경매개시결정과 2024.12.05 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지원 | 1108호 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 사건에서 가장 중요한 확인 항목은 백지원의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부입니다. 특히 강제경매 신청채권자와 임차인 이름이 모두 백지원으로 나타나므로 동일인 여부와 채권의 성격을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면가는 13.7%, 실질취득가는 아직 미상
경지Arium의 거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 199,500,000원이지만, 과거 2022년 220,000,000원·230,000,000원대 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 193,333,333원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전보다 -4.1%인 하락 추세를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.12㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 14.12㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 14.12㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 14.12㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2025.05 | 13.45㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 14.12㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 14.12㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 14.12㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2022.10 | 14.33㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 14.33㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 14.12㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2022.03 | 14.12㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 193,333,333원 |
현재 최저가 26,441,000원은 최근 12개월 평균의 13.7%, 전체 거래 평균의 13.3%입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 이 비율을 가격 메리트 점수로 바로 환산하면 안 됩니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 보증금이 크고 매수인에게 승계되는 구조라면 최저가가 낮아져도 실질취득비용이 그만큼 낮아지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,938원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 백지원 | 199,500,000원 | 25,565,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 173,934,938원입니다. 이 배당계산에는 임차인 백지원의 보증금이 반영돼 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원은 배당모델상 값일 뿐, 임차보증금 확인 전 실제 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 13%) | 26,441,000원 | 25,565,062원 | 173,934,938원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 11%) | 21,152,800원 | 20,372,050원 | 179,127,950원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 9%) | 16,922,240원 | 16,217,640원 | 183,282,360원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근이며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 11층 1108호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·기계식주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 부정형 토지, 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 공시지가는 8,280,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 경지Arium은 124세대, 2019.06.19 준공이며 거래자료는 12건, 최근 12개월 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 백지원의 보증금이 얼마인지가 이 사건의 실질취득비용을 좌우합니다.
- 점유·전입 확인. 2022.04.08 전입이 현재까지 유지되는지, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재는 모두 미상이라 우선변제와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 백지원과 강제경매 신청채권자 백지원의 동일인 여부, 청구금액 199,500,000원과 임대차채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 체납세 확인. 말소기준 자체가 강동구 압류이고 이후 국가 압류도 있으므로 실제 배당순위와 세액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 먼저 임차보증금·인수액을 확정한 뒤, 그 금액을 포함한 실질취득가를 최근 12개월 평균 193,333,333원 및 최신 거래 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 대비 -4.1%이므로 과거 전체 평균 199,500,000원만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “2,644만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
현재 최저가 26,441,000원은 최근 12개월 실거래 평균 193,333,333원의 13.7%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 매력도가 올라가는 물건이 아닙니다. 2022.04.08 전입한 백지원이 말소기준 2024.06.10보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하고 명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음으로 표시돼 있지만, 선순위 전입자의 임대차 실체가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 특히 9회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 결론은 “가격은 매우 낮지만 비용은 아직 모른다”입니다. 백지원의 임대차계약과 보증금이 확인돼야 비로소 이 물건이 실제로 싼지 판단할 수 있습니다.
