서울동부지방법원 2024타경61978. 서울 강동구 길동의 경지아리움 11층 1108호입니다. 등기상 소유자는 주식회사거성인터내셔날이며, 2020년 7월 211,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 강동구 압류, 백지원의 강제경매개시결정, 국의 압류가 순서대로 등기되었습니다. 이 물건은 근저당이 아니라 2024.06.10. 강동구 압류가 말소기준권리입니다.

핵심 변수는 임차인 백지원입니다. 2022.04.08. 전입하여 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 최초 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다. 그러나 2026.09.17.자로 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 해당 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강동구 압류

말소기준권리는 2024.06.10. 강동구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기상 근저당권은 없습니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입 점유자가 있기 때문에, 등기상 후순위 권리만 보고 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 인수 판단은 임차인의 2026.09.17. 확약서까지 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약이 실질 인수를 바꾼다

실제 임차인 1명. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없으며, 보증금과 확정일자는 미상입니다.

인수 구조의 결론. 이 사건은 대항력 판단이 필요한 선순위 전입자가 있지만, 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다. 따라서 현재 판단할 실질취득액은 매각대금 197,000,000원 + 실질 인수 0원 = 197,000,000원입니다. 확약은 백지원에게만 적용되며, 확약 대상 밖의 임차인이 별도로 확인된다면 그 인수 위험은 별도로 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세가 중요하다

경지아리움의 비교 대상은 전용면적 13.45~14.33㎡대 실거래입니다. 전체 12건 평균은 199,500,000원이지만, 2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 함께 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 3건 평균 193,333,333원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -4.1%를 우선해야 합니다.

전체 12건 평균만 보면 현재 최저가 197,000,000원은 평균의 98.7%입니다. 하지만 이 수치만으로 저렴하다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 101.9%로 오히려 최근 평균을 초과합니다. 최신 거래 200,000,000원보다는 낮지만, 최근 3건의 평균과 비교하면 가격 메리트가 부족합니다. 특히 최근 거래 추세가 -4.1%라는 점을 고려하면 과거 거래가격을 기준으로 입찰가를 높게 책정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 강동구 및 국의 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위·금액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 임차보증금의 실질 인수 0원 판단은 별도로 제출된 확약을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 가격은 달라진다

확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인이 인수할 임차보증금은 각 회차에서 0원으로 판단됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 그만큼 낮아지는 구조입니다. 다만 아래 감액 시나리오는 실제 매각조건의 확정값이 아니며, 법원 공고와 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 중 11층 1108호입니다. 위생·급배수·난방·소화전, 기계식주차 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 포함됩니다. 토지의 형상은 부정형이고 인접 도로는 약 6m 내외입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 124세대의 단지이며, 비교 거래면적은 13.45~14.33㎡대로 소형입니다. 실거래 표본은 존재하지만 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 차이가 크고, 최근 추세는 -4.1%입니다. 소형 면적대의 수요와 거래량을 감안한 보수적 가격 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.17.자로 제출된 백지원의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매수인에게 적용되는지, 문구와 제출 경위를 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 백지원으로 기재되어 있습니다. 임대차계약, 채권관계, 배당요구 및 점유 실체를 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자는 미상입니다. 확약에 의한 실질 인수 0원 판단과 별개로, 임대차관계 및 확약의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 10회 유찰과 최저가 검증. 10회 유찰로 표기되어도 최저가는 감정가 100%입니다. 재매각 여부, 특별매각조건, 매각기일 및 보증금 조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 최근 12개월 평균은 193,333,333원, 현재 최저가는 197,000,000원입니다. 최근 추세 -4.1%까지 반영하여 입찰가를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 강동구 압류와 국의 압류가 존재합니다. 실제 당해세 및 조세채권의 배당순위와 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 확약에 따른 금전적 인수 0원과 실제 점유 인도는 별개입니다. 점유자와의 인도 협의, 체납 관리비 및 기계식주차 이용조건을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명시된 인수권리 및 법정지상권은 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 명세서와 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 아직 보류”

이 사건은 처음에는 선순위 전입 임차인의 대항력 인수 가능성을 주의해야 하는 물건입니다. 그러나 백지원이 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약의 효력이 확인되는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 현재 최저가가 유리한 것은 아닙니다. 197,000,000원은 최근 12개월 평균 193,333,333원의 101.9%이고, 시장 추세도 -4.1%입니다. 더욱이 10회 유찰이 표기되어 있음에도 감정가 100%가 최저매각가로 제시되어 있어 실제 회차 조건을 다시 확인해야 합니다.

결론은 권리 부담 완화, 가격 매력 부족, 매각조건 확인 필수입니다. 확약서의 효력과 임차인·채권자 관계를 확인하고, 최근 거래 수준에 부합하는 가격이 형성되는지를 지켜보는 접근이 적절합니다. 현재 가격만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.