대전지방법원 2025타경501937. 대전 대덕구 대화동 가온비즈타워 지하 1층 알비117호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 본건은 인접 호수와 병합해 음식점인 짬뽕관으로 이용 중입니다. 일반적인 독립 점포와 달리 현재 사용 범위와 경계가 인접 호수에 걸쳐 있으므로, 낙찰 후 단독 사용과 원상분리 가능성을 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
가격은 감정가 665,000,000원에서 6회 유찰돼 78,236,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 11.76%에 불과하지만, 동일 유형 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 지하층 음식점, 인접 호수 병합 사용, 임차관계 미상이라는 세 요소가 유찰 횟수와 함께 반영됐을 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501937 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 지하1층 알비117호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 인접 호수와 병합해 음식점(짬뽕관)으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 · 2022.11.15 사용승인 · 본건 지하 1층 |
| 소유자 | 김동현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 78,236,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 951,074,208원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2023.03.31 접수된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,099,200,000원입니다. 이후 설정된 주식회사재우파트너스 근저당 1,300,000,000원, 박선 근저당 288,000,000원, 북대전세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표도 등기권리 기준 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 본건 점유 법인이 핵심 변수
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 실제 점유·임차 주체는 2곳입니다. 다만 최혜자는 본건이 아닌 RB115호·RB116호 관련 점유자로 조사됐고, 본건 RB117호는 주식회사 다담파트너스가 점유하는 것으로 조사됐습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜자 | RB115호·RB116호 | 2025.01.07 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 다담파트너스 | RB117호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
최혜자의 전입신고일은 말소기준일인 2023.03.31보다 늦어 대항력이 없고, 점유 부분도 본건이 아닌 RB115호·RB116호입니다. 반면 본건 RB117호의 주식회사 다담파트너스는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현 단계에서 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 665,000,000원의 11.76%인 78,236,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 54,765,200원, 8회 유찰 시 38,335,640원으로 제시돼 있습니다. 그러나 유찰이 반복될수록 싸진다는 의미보다, 시장이 해당 물건의 이용·명도·환금성 위험을 높은 가격으로 평가하지 않았다는 신호일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,808,248원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,099,200,000원 | 76,427,752원 |
| 2. 근저당 · 주식회사재우파트너스 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박선 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 등기채권액 2,687,200,000원 중 채권자 예상배당은 76,427,752원이고, 예상 미배당액은 2,610,772,248원입니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 본건 임차보증금과 우선변제 순위가 확인되면 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화동행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 공장과 근린생활시설이 혼재한 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. RB117호는 인접 호수와 병합해 음식점인 짬뽕관으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2022.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물이며, 위생·급배수·엘리베이터 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 10,608.7㎡, 공장용지, 일반공업지역이며 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구·중점경관관리구역에 포함되고, 중로3류에 저촉됩니다.
- 환금성. 지하층 음식점과 병합 사용 구조는 일반 독립 점포보다 매수층과 임차 수요가 제한될 수 있으며, 6회 유찰 이력도 가격 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- RB117 임대차 원본 확인. 주식회사 다담파트너스의 사업자등록일, 임대차계약일, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일 2023.03.31보다 앞선 대항요건이 있는지 확인해야 매수인 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 병합 사용 범위 확인. RB117호와 인접 호수 사이의 벽체·출입구·주방·설비 공유 상태와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 대상 특정. 음식점 운영 주체, 전차인·직원 점유 여부와 영업 중단·퇴거 협의 비용을 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. RB115호·RB116호 등 공동담보 물건의 경매 진행과 배당 결과를 함께 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 11.76%라는 할인율 대신 동일 건물 지하층 매매가, 실제 임대료, 관리비, 공실 기간과 예상 수익률을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 공용 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 미상 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 665,000,000원에서 6회 유찰돼 78,236,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 권리는 국민은행 근저당을 기준으로 모두 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 본건을 점유하는 주식회사 다담파트너스의 대항요건과 보증금이 확인되지 않아 실질취득액을 최저가로 고정할 수 없습니다.
또한 지하층 음식점이 인접 호수와 병합 사용 중이므로, 독립적인 사용·임대·매각 가능성도 현장에서 검증해야 합니다. 감정가의 11.76%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 임차관계와 점포 경계를 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트가 아니라 확인되지 않은 위험의 크기일 수 있습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만, 임차·명도·이용상태가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D급 물건입니다.
