대전지방법원 2025타경502021. 대전광역시 서구 월평동 에코리움 5층 504호입니다. 물건종류는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 180,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가격이 43,218,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 가장 중요한 권리는 2024년 등기된 우상현의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일은 2021.12.31로 경매개시결정일인 2025.03.14보다 빠르고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.
임차보증금은 170,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 하지만 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 내려가면 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 경매가격만 보고 감정가 대비 할인율을 계산하면 실제 취득 부담을 크게 잘못 판단하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 5층 504호 도로명: 대전광역시 서구 계룡로264번길 28-38 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 비교 대상 면적 | 전용 48.0623㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 504호 · 사용승인 2020.04.08 |
| 이용상태 | 방, 거실, 주방/식당, 욕실 1, 현관, 발코니 등 |
| 소유자 | 주식회사가화건설 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 43,218,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,326,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 (자료상 기일 · 진행 및 낙찰 여부 확인 필요) |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 임차인 | 우상현 · 실제 임차인 1명 · 보증금 170,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 127,959,924원 (현재 회차 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 성립한 임차권
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억이 취득가를 결정한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우상현 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2021.12.16 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.12.31 |
| 점유개시일 | 2021.12.31 |
| 확정일자 | 2021.12.17 |
| 임차권등기 | 2024.01.17 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.17 |
| 임차보증금 | 170,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 42,040,076원 |
| 예상 미배당액 | 127,959,924원 |
| 매수인 승계 | 인수 위험 확정적 구조 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 |
현재 최저매각가 43,218,000원을 기준으로 매각대금에서 집행비용 1,177,924원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당금은 42,040,076원입니다. 임차보증금 170,000,000원에서 이를 차감하면 127,959,924원이 남습니다. 이 금액이 현재 회차에서 매수인이 떠안을 것으로 추정되는 보증금입니다.
현재 배당 시뮬레이션의 집행비용 추정치를 반영한 금액입니다. 구조적으로 매각대금에서 배당받는 금액이 감소하면 미배당 보증금이 증가하므로 매수 부담은 보증금 170,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 계산에는 취득세, 명도 관련 비용 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 우상현과 별개의 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 우상현 1명이고, 임차보증금도 170,000,000원 한 건만 반영합니다. 신청채권자의 청구액 180,326,718원을 임차보증금에 추가하여 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4,321만원이 아니라 실질취득 1.71억으로 비교
에코리움은 49세대이며 사용승인일은 2020.04.08입니다. 동일 면적대 실거래 7건의 전체 평균은 166,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 152,333,333원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 거래 추세 -13.6%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.99㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 48.06㎡ | 6층 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 47.99㎡ | 2층 | 157,000,000원 |
| 2025.06 | 48.06㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 48.06㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 48.06㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 48.06㎡ | 7층 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 152,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 166,000,000원 |
2021년에는 195,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 2026년에는 140,000,000~160,000,000원에 거래된 사례가 확인됩니다. 최근 거래 평균은 전체 평균보다 낮고, 과거 대비 최근 추세도 13.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 166,000,000원만으로 현재 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
최신 거래 160,000,000원과 비교해도 11,177,924원 높습니다.
낙찰가 자체는 최근 12개월 평균의 28.4%이지만, 보증금 인수까지 포함하면 최근 시세보다 비싸지는 구조입니다. 최저가 기준 할인율에 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,177,924원 |
| 1. 임차인 우상현(우선변제) | 170,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 180,326,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 43,218,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 이 배당표에서 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 신청채권 미배당액은 180,326,718원입니다. 해당 신청채권 미배당액을 임차보증금 인수액에 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 1.7억 부근
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 43,218,000원 | 127,959,924원 | 171,177,924원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 140,691,948원 | 170,944,547원 |
| 6회 유찰 시 | 21,176,819원 | 149,604,364원 | 170,781,183원 |
5회 유찰 시 최저가는 30,252,599원, 6회 유찰 시에는 21,176,819원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 매수인 인수 추정액은 각각 140,691,948원과 149,604,364원으로 증가합니다. 이에 따른 실질취득액은 170,944,547원과 170,781,183원입니다.
현재 최저가 43,218,000원에 적용하면 입찰보증금은 8,643,600원입니다. 통상적인 10%를 적용하여 준비해서는 안 됩니다. 매각기일 2026.09.07은 이미 지난 날짜이므로, 이후 진행 결과와 변경된 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 월평동 월평타운아파트 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 종교시설, 임야 등이 혼재한 시가지 인근 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통시설까지의 거리와 이용 편의성 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.04.08 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(월평동산성), 중점경관관리구역(도솔산)에 해당합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 49세대 규모이며 최근 실거래는 140,000,000~160,000,000원 수준입니다. 최근 거래 추세 -13.6%, 단지 경매 매각률 16.67%와 4회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수금액 확인. 임차보증금 170,000,000원 중 실제 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수합니다. 최저가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 검토. 현재 추정 실질취득액 171,177,924원을 최근 12개월 평균 152,333,333원과 최신 거래 160,000,000원에 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 170,000,000원 부근입니다. 입찰가 변경에 따른 배당액 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 8,643,600원이며 이후 기일의 조건은 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 명도. 대항력 있는 임차권의 보증금이 전액 변제되지 않습니다. 보증금 정산, 임차권등기 말소, 실제 점유 및 인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 배당표 확정 전 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.09.07의 진행 결과를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 특별매각조건 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비와 현장 상태. 미납 관리비의 승계 가능 범위, 내부 상태, 실제 점유관계 및 별도 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,321만원짜리 물건이 아니라 실질 1.71억원짜리 물건”
이 물건은 감정가 180,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 43,218,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 대항력 있는 임차인 우상현의 보증금 170,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상배당 기준 매수인 인수액은 127,959,924원이고, 최저가를 포함한 실질취득 추정액은 171,177,924원입니다.
이는 최근 12개월 평균 152,333,333원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -13.6%로 하락하고 있으며, 4회 유찰과 단지 매각률 16.67%도 확인됩니다. 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가하므로 단순한 최저가 하락이 실질취득 부담 감소로 이어지지 않습니다.
핵심은 낮은 최저가가 아니라 보증금 인수 후 총취득액입니다. 특별매각조건인 입찰보증금 20%와 실제 배당·인수금액을 검증하고, 최근 하락한 거래가격을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다. 제시된 가격과 권리 구조에서는 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
