대전지방법원 2025타경502021. 대전 서구 월평동 에코리움 5층 504호의 강제경매 사건입니다. 감정가 180,000,000원인 물건이 5회 유찰돼 최저매각가가 30,252,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 낙찰가격은 전체 취득비용의 일부에 불과합니다.

핵심은 2021년 12월 31일부터 전입·점유한 임차인 우상현입니다. 우상현은 확정일자를 갖추고 2024년 1월 17일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2025년 3월 14일 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건의 경제적 가치를 평가할 때는 3,025만원대 최저가가 아니라 약 1억 7,000만원으로 고정되는 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다. 현재 추정 실질취득액은 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 모두 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기 이력에는 케이비부동산신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사의 신탁관계가 나타나지만, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유자는 주식회사가화건설이며, 이 사건의 핵심 인수권리는 과거 신탁이 아니라 을구 1번 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

우상현은 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 갖고 있습니다. 배당요구가 있다는 사실은 보증금을 배당받을 수 있다는 뜻이지, 매수인의 인수 부담이 자동으로 0원이 된다는 뜻이 아닙니다. 매각대금에서 배당받은 금액을 제외한 나머지가 그대로 문제가 됩니다.

③ 실질취득 — 3,025만원이 아니라 약 1.71억원

현재 최저매각가를 실제 낙찰가로 가정하면 낙찰대금은 30,252,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당액 140,692,536원이 매수인에게 남으므로 이를 합산한 취득 부담은 다음과 같습니다.

이 수치가 중요한 이유는 유찰돼 최저가가 낮아져도 총 부담이 크게 줄지 않기 때문입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어나는 구조입니다.

회차별 실질취득액은 제시된 예상 인수액을 각 매각가격에 더한 값입니다. 소폭의 차이는 집행비용 등 배당 추정의 영향이며, 경제적 부담의 중심이 보증금 170,000,000원이라는 점은 동일합니다.

④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

에코리움은 49세대, 2020년 4월 사용승인된 공동주택입니다. 전용 48㎡ 안팎의 실거래 7건이 확인되며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 중심으로 판단하는 것이 타당합니다.

과거 7건의 전체 평균은 166,000,000원이지만, 여기에는 2021년의 195,000,000원 거래가 포함됩니다. 반면 최근 12개월 평균은 152,333,333원이며, 최근 거래가격과 과거 거래가격을 비교한 추세는 -13.6%입니다.

현재 실질취득액 170,944,536원은 최근 12개월 평균보다 18,611,203원, 최신 5층 거래 160,000,000원보다 10,944,536원 높습니다. 더욱이 같은 2026년 7월에는 6층이 140,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 30,252,000원 가정)

최저가 낙찰을 전제로 집행비용 944,536원을 제외하면 배당가능액은 29,307,464원입니다. 이 금액이 임차인 우상현에게 배당되는 것으로 추정되며, 주택도시보증공사의 신청채권액 180,326,718원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.

매수인 관점에서 더욱 중요한 수치는 채권자의 미배당액이 아니라 임차인 우상현의 보증금 부족분 140,692,536원입니다. 이 금액은 낙찰대금과 별도로 부담하는 인수위험입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 확정에 따라 배당액과 보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 월평동 월평타운아파트 남동측 인근. 주변에는 아파트단지·다세대주택·종교시설·임야 등이 혼재하는 시가지 인근 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리와 이용 편의성 등은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.04.08 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 504호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 방·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다. 일반적인 대규모 아파트 단지와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 부정형 완경사지입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역(월평동산성), 도솔산 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목 대, 공시지가 813,200원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 49세대, 확인된 실거래 7건입니다. 최근 거래 추세 -13.6%, 경매 매각률 16.67%, 본건 5회 유찰을 함께 고려하면 가격 및 유동성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 최우선 확인. 을구 1번 우상현 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하고, 배당 부족분에 대한 낙찰자 책임을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
• 실질취득액으로 가격 판단. 현재 최저가 30,252,000원이 아닌 인수액 포함 170,944,536원을 기준으로 최근 12개월 실거래 평균 152,333,333원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 6회 유찰 시 실질취득 170,781,175원, 7회 유찰 시 170,666,823원으로, 최저가 하락이 전체 부담의 대폭 감소로 연결되지 않습니다.
• 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 6,050,400원을 준비해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 우상현의 임차권등기 존속 상태, 실제 점유 현황, 배당 후 보증금 잔액 정산 및 임차권 말소·인도 조건을 명확히 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계. 강제경매 신청채권자의 청구액 180,326,718원과 실제 임차인의 보증금 170,000,000원은 별개로 표시된 금액입니다. 대위변제·채권승계 여부와 최종 권리귀속을 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 가격 추세가 -13.6%이며 2026년 7월에도 140,000,000원과 160,000,000원의 거래가 존재합니다. 전체 평균 166,000,000원을 현재 적정가격으로 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금·비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 배당요구 자료를 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 17%가 아니라 실질취득 112%를 보라”

이 사건은 감정가 180,000,000원이 5회 유찰돼 30,252,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 가장 중요한 사실은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 170,000,000원이고, 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다.

현재 최저가 낙찰 기준 실제 취득 부담은 170,944,536원으로, 최근 12개월 실거래 평균 152,333,333원보다 약 12.2% 높고 최신 거래가격 160,000,000원보다도 약 6.8% 높습니다. 여기에 가격 하락 추세 -13.6%, 5회 유찰, 49세대의 소규모 공동주택이라는 환금성 문제까지 중첩됩니다.

더 기다려 유찰되더라도 매각가격 하락분만큼 보증금 인수액이 늘어날 수 있어 실질취득 부담은 1억 7,000만원 부근에서 유지됩니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.

종합 판단: D등급. 현재 권리·배당구조가 유지되는 한 가격 경쟁력과 환금성 모두 불리합니다. 투자 판단의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리 결과와 총 취득비용이며, 입찰 전 이를 확실하게 검증해야 하는 고위험 물건입니다.