대전지방법원 2025타경502240. 대전광역시 중구 석교동 271-4 일원의 연립·다세대 및 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2·4·6 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서 단독주택으로 이용 중이고, 목록 8은 주거나지 상태입니다. 목록 1·5·7·8은 목록 3을 통하여 진·출입할 수 있는 구조로 기재돼 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 설정된 문창신용협동조합의 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 대전광역시 중구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 건물 등기부의 후순위 권리가 아니라, 매각물건명세서에 별도로 기재된 목록 8의 2018년 지상권 설정등기 3건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 지상권 말소동의서가 핵심

2024년 4월 5일 설정된 문창신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 채무자는 주식회사에이프테크놀로지입니다. 근저당권에는 석교동 271-4 및 271-8 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025년 11월 20일에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자가 변경된 구조입니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%

현재 최저매각가격은 698,833,000원으로 감정가 1,426,190,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 489,183,099원, 4회 유찰 시 시나리오는 342,428,169원입니다.

다만 감정가 대비 할인율만으로 이 물건이 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 단독주택으로 이용 중인 복수 건물과 여러 토지를 묶은 일괄매각이고, 일부 토지는 목록 3을 통해서만 진·출입할 수 있습니다. 실거래 비교 근거 없이 “49%이므로 저렴하다”고 판단하는 것은 금물이며, 토지별 가치와 건물 상태를 분리해 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 698,833,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 449,444,670원입니다. 신청채권액은 204,877,160원이며, 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 작성됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 점유·물건 상태

• 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 수차례 방문에도 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능해 건축도면·외부관찰·탐문조사를 참고해 이용상태를 판단했습니다.
• 건물 구조. 기호 2·4·6은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 스타코 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 일괄매각. 복수 건물과 토지가 함께 매각되며, 목록 8은 주거나지 상태입니다.
• 진·출입. 목록 1·5·7·8은 목록 3을 통하여 진·출입이 가능합니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 중구 석교동 소재 동명중학교 남동측 인근에 위치합니다.
• 주위환경. 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지 특성. 지목 대, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 기재 토지면적은 175.0㎡입니다.
• 공시지가. 448,300원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지상권 말소동의서 원본 확인. 목록 8 을구 순위 2·3·4 지상권의 권리자, 대상 토지, 말소 조건과 제출 서류의 완결성을 대조하세요.
• 말소 완료 시점 확인. 말소동의서 제출과 실제 말소등기 완료는 다릅니다. 잔금납부와 소유권이전 과정에서 말소가 가능한지 확인하세요.
• 점유관계 재조사. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 각 건물별 점유자·임차보증금·전입 여부를 확인하세요.
• 토지별 통행 구조 확인. 목록 1·5·7·8이 목록 3을 통해 진·출입하므로 목록 3의 도로 기능과 이용상 제약을 현장에서 점검하세요.
• 일괄매각 가치 분해. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 각 토지와 건물의 개별 가치·수선비·철거비·활용도를 나눠 계산하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 석교동 271-4 및 271-8 토지와 매각목록의 일치 여부를 대조하세요.
• 세금·집행비용 확인. 대전광역시 중구 압류와 당해세 여부, 실제 집행비용은 배당표 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 말소동의서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 말소 서류가 먼저”

이 물건은 감정가 1,426,190,000원에서 최저가 698,833,000원까지 내려와 표면적인 할인 폭이 큽니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 근저당권은 전액 배당되고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 목록 8의 선순위 지상권 3건이 인수권리로 기재돼 있고, 이를 해소하는 근거가 지상권자의 말소동의서 제출이기 때문입니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 복수 물건 일괄매각, 목록 3을 통한 진·출입 구조까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 가격은 낮아졌지만 확인할 서류와 현장이 많은 물건입니다. 말소동의서의 효력과 점유관계를 해소할 수 있을 때에만 배당표상의 인수 0원이 실제 안전성으로 이어집니다.