대전지방법원 2025타경502240. 대전광역시 중구 석교동 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 기호(2, 4, 6)는 실제로 단독주택으로 이용되고 있고, 목록 8은 주거나지 상태로 기재되어 있습니다. 단순한 아파트 한 채나 일반적인 다세대 한 호실 경매와는 구조가 다릅니다.
소유자는 주식회사에이프테크놀로지입니다. 건물 등기에는 2024년 4월 5일 문창신용협동조합의 근저당권이 설정되어 있고, 해당 금융기관의 신청으로 2025년 4월 14일 임의경매가 개시되었습니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
건물 등기만 보면 말소기준권리와 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 그러나 이 경매에서 더 중요한 것은 토지에 남을 수 있는 권리입니다. 매각물건명세서가 목록 8의 지상권 3건을 인수권리로 명시하고 있다는 점을 반드시 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 271-4 도로명주소: 대전광역시 중구 돌다리로 66-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정평가 이용상태 | 건물 기호(2, 4, 6): 단독주택 이용 목록 8: 주거나지 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사에이프테크놀로지 |
| 감정가 | 1,426,190,000원 |
| 최저매각가 | 698,833,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 신청채권자 | 문창신용협동조합 |
| 청구금액 | 204,877,160원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.05. 건물 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.11.20. 등기) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 토지 현황 | 공부상 확인 면적 175.0㎡ · 지목 대 · 부정형 · 완경사 · 세로한면(가) 일괄매각 대상 토지 전체의 합산 면적은 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별도
2025년 11월 20일에는 기존 근저당권에 관하여 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전등기가 이루어졌습니다. 이전 원인은 2025년 9월 10일 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 채권자가 변경된 것으로, 별도의 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 추가되는 구조는 아닙니다.
세 지상권은 모두 2018.11.16. 접수되었으며, 접수번호는 각각 제52704호·제52705호·제52706호입니다.
지상권자의 말소동의서가 제출되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 말소동의서 제출 사실과 실제 등기 말소 완료는 구별해야 합니다. 낙찰 후 지상권이 확실하게 정리되는지, 말소에 필요한 절차가 완료될 수 있는지를 원본 서류와 해당 토지 등기부로 확인해야 합니다.
특히 목록 8의 지상권은 2018년에 설정된 권리입니다. 건물 근저당권의 2024년 설정일보다 앞선다는 점에서, 건물 근저당권이 말소기준이라는 이유만으로 목록 8의 지상권까지 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 및 매각 조건 — 확인이 필요한 부분
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 감정평가 과정에서 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 임차인 없음 | 실제 점유자 및 임대차 여부 |
| 대항력 | 미상 · 확인 필요 | 전입·점유·임대차 시점 |
| 우선변제권 | 미상 | 보증금·확정일자·배당요구 |
| 건물 내부 | 폐문부재 등으로 미확인 | 실제 사용상태·시설·점유 |
| 지상권 | 목록 8의 3건 인수 명시 | 말소동의서 효력·등기 정리 |
| 매각조건 | 일괄매각 | 각 목록의 소유권·경계·통행권 |
임차인 보증금, 확정일자 및 전입·점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도, 대항력 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 실제 점유자가 발견되면 점유 경위와 임대차 성립 시점에 따라 인수 가능성을 다시 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세상 할인인지는 미확인
감정가는 1,426,190,000원이고, 현재 최저매각가는 698,833,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 약 49% 수준으로 낮아졌습니다.
다만 이 물건은 건물과 여러 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 동일한 권리 상태와 이용조건을 가진 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 698,833,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 기준 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,426,190,000원 | 감정가 100% |
| 현재 최저가 | 698,833,000원 | 2회 유찰 · 49% |
| 3회 유찰 가정 | 489,183,099원 | 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 가정 | 342,428,169원 | 감정가의 24.01% |
이 경매의 핵심은 단순히 감정가 대비 얼마나 싸게 낙찰받는가가 아니라, 낙찰 후 실제로 이용하고 처분할 수 있는 부동산의 가치가 얼마인가입니다. 토지와 건물별 가치를 분리해 검토하고, 확인된 권리 부담을 반영한 가격 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 698,833,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,388,330원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 문창신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 449,444,670원 |
| 합계 | — | 698,833,000원 |
채권최고액 240,000,000원을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구금액은 204,877,160원이며, 기존 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 실제 채권액·배당권자·배당액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세, 압류 관련 조세채권, 최우선변제 등은 반영되지 않아 예상 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 예상배당과 금전 인수
| 회차 가정 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 698,833,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 489,183,099원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 342,428,169원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
위 시나리오에서는 각 회차의 추정 채권 배당액이 240,000,000원으로 같으며, 계산상 미배당 채권과 금전 인수액은 모두 0원입니다. 이는 해당 근저당권 채권의 배당 시뮬레이션이며, 목록 8 지상권의 인수 가능성이나 확인되지 않은 임차보증금 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전광역시 중구 석교동 소재 동명중학교 남동측 인근으로, 주변에는 단독주택과 다가구주택 등이 분포합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 기호(2, 4, 6)는 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 스타코 마감, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감입니다.
- 건물설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 다만 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 설비 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 보문산 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 일부 토지는 도시계획도로 관련 지정사항도 확인됩니다.
- 토지 현황. 확인된 토지 정보상 지목은 대, 면적은 175.0㎡, 부정형·완경사이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 448,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 일괄매각 전체의 토지 면적과 개별 필지별 조건은 별도 대조가 필요합니다.
- 토지 이용 및 통행. 목록 1·5·7·8은 목록 3을 통해 진·출입할 수 있으며, 목록 8은 주거나지 상태입니다. 일괄매각 전체의 활용도는 각 목록의 위치·경계·접근성을 함께 검토해야 합니다.
- 임대 및 이용상태. 감정평가에서 임대관계는 확인되지 않았으며, 건물 내부도 폐문부재 등으로 확인하지 못했습니다. 실제 점유와 이용현황에 차이가 없는지 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 목록 8 지상권 말소동의서 원본. 을구 순위 2·3·4번 지상권에 대해 제출된 말소동의서의 대상 권리, 동의 주체, 제출 범위 및 실제 등기 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 등기 각각 검토. 건물의 말소기준권리만으로 토지 권리까지 판단하지 말고, 매각 대상 전체 목록의 등기사항과 매각물건명세서를 개별적으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 목록 및 경계. 목록 1·5·7·8이 목록 3을 통해 진·출입한다는 조건을 현장에서 확인하고, 개별 필지의 경계와 이용 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 신고된 임차인이 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다. 주민등록·전입세대, 임대차·확정일자, 점유자와 건물 사용현황을 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- 건물 내부 및 수선. 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 시설 상태, 하자, 공실 여부, 수선비 부담을 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 대전광역시 중구 압류가 등기되어 있으므로 관련 체납세액과 배당상 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기 말소와 조세채권 배당은 구별해야 합니다.
- 채권 양도 및 배당. 문창신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 반영하여 실제 채권잔액 및 배당권자를 확인해야 합니다.
- 시세 및 응찰가 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 가격을 평가하지 말고, 토지·건물별 거래가치와 지상권 등 권리 위험을 반영하여 응찰 여부와 가격 상한을 결정해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26. 매각기일에 앞서 사건 진행 상태, 매각조건 변경, 추가 제출서류 및 최신 등기사항을 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 안전한 반값 매수”
이 사건은 감정가 1,426,190,000원에서 현재 최저가 698,833,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 건물 등기상 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션상 추가 금전 인수액도 0원입니다.
그러나 목록 8의 지상권 3건이 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있다는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 지상권자의 말소동의서가 제출된 것은 긍정적이지만, 실제 말소 가능 여부까지 확인되어야 권리 위험을 낮출 수 있습니다. 임대관계와 건물 내부 상태도 아직 충분히 확인되지 않았습니다.
또한 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 일괄매각 대상의 이용 가능성, 진·출입 조건, 지상권 정리, 점유 상태를 종합적으로 검증해야 합니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 평가는 보류입니다. 지상권 말소가 확실히 가능하고 실제 점유·이용상태와 시장가치가 검증된다면 다시 평가할 수 있지만, 그 전에는 단순한 할인율에 기대어 응찰하기에 위험 요인이 남아 있는 사건입니다.
