대전지방법원 2025타경502290. 등기상 물건은 대전 서구 갈마동 912 좋은하루 제1동 제2층 제203호이고, 사건 용도는 아파트로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가의 실제 이용상태는 “오피스텔 등으로 이용중”입니다. 현재 소유자는 박미정이고, 2023.07.26 공매를 원인으로 2023.08.23 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 없으며, 이번 경매의 말소기준은 2025.04.23 접수된 권순범의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.05.14 엠메이드대부 유한회사의 12,422,725원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 203호에는 권순범이 2016.07.26 전입한 것으로 확인되고 배당요구도 2025.07.25 접수됐습니다. 이 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 특히 전입자 권순범은 이번 강제경매의 신청채권자와 이름이 동일합니다. 제공된 기록도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, 실제 임대차관계와 채권관계의 원인 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502290 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔 등으로 이용중 |
| 전용 | 22.1127㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 박미정 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 2,178,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권순범 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 권리는 대부분 이미 정리됐습니다. 2012.02.24 주식회사케이티스카이라이프의 전세금 50,000,000원 전세권은 2016.08.22 말소됐고, 2016.11.28 임지현의 채권최고액 254,200,000원 근저당도 2018.01.17 말소됐습니다. 주택도시보증공사 가압류, 국·대전광역시유성구· 국민건강보험공단 압류와 연현주 가압류 역시 2023년 공매 과정에서 등기상 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순범 | 203호 | 2016.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
권순범은 배당요구를 2025.07.25에 했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 미상인 보증금이나 확정일자가 채워지는 것은 아닙니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 생길 수 있으므로, 2,178,000원이라는 최저가를 그대로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮지만 시장도 하락
좋은하루1차는 118세대, 2011.11.22 준공입니다. 전용 22.11㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 가장 최근 거래는 2025.05 34,000,000원입니다. 최근 12개월 표본도 이 1건이어서 최근 12개월 평균은 34,000,000원입니다. 과거 전체 3건 평균은 38,756,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 22.11㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2022.10 | 22.11㎡ | 2 | 34,500,000원 |
| 2021.11 | 22.11㎡ | 2 | 47,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.11㎡ | 1건 | 34,000,000원 |
최저매각가 2,178,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원의 6.4%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -17.3%로 하락 방향입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.7회이고, 이번 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 가격이 크게 낮아진 배경을 단순한 할인으로만 해석하기보다 점유·임차관계와 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,204원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 권순범 | 50,000,000원 | 1,738,796원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 12,422,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 62,422,725원 중 채권자 예상배당은 1,738,796원이고, 미배당은 60,683,929원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 임차보증금 미상 때문에 실제 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈마지하차도 남서측 인근이며, 공동주택·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 아파트지만 감정평가상 현황은 오피스텔 등으로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 2,647,000원/㎡입니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지이고 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.7회, 매각률은 9.52%입니다.
⑥ 추가 확인 포인트
- 권순범의 임대차 원본. 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 점유자의 관계. 강제경매 신청채권자와 203호 전입자가 모두 권순범으로 확인됩니다. 제공 기록상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 채권 발생 원인과 임대차의 실재 여부를 대조해야 합니다.
- 공매 이력. 2022.03.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고, 박미정은 2023.07.26 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
- 용도 차이. 사건 용도는 아파트지만 감정평가상 오피스텔 등으로 이용중이므로 실제 사용·관리·환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매수신청보증금. 매각물건명세서 비고상 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락 추세. 최근 시세 추세 지표가 -17.3%이므로 과거 전체 평균 38,756,666원보다 최근 34,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
맺으며 — “2,178,000원”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건은 감정가 54,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 2,178,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 34,000,000원과 숫자만 비교하면 매우 큰 차이가 납니다. 그러나 2016.07.26 전입한 권순범의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일이 현재 말소기준인 2025.04.23보다 빠릅니다. 따라서 지금 단계의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “대항력 있는 보증금이 실제로 얼마인가”입니다.
여기에 신청채권자와 전입자의 이름이 동일하고, 사건 용도는 아파트인데 감정평가상 오피스텔 등으로 이용중이며, 단지 경매 평균 유찰도 7.7회입니다. 실질취득가를 확정하기 전까지는 최저가 2,178,000원을 기준으로 시세차익이나 가격 메리트를 확정하는 판단은 보류하는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
