대전지방법원 2025타경502390. 대전 유성구 계산동 대전학하지구오투그란데미학아파트 212동 17층 1701호입니다. 감정평가상 24층 건물 중 17층이며, 현재 아파트로 이용 중이고 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 구조입니다. 사용승인일자는 2011.10.17.입니다. 소유자는 신연숙이며 2012.12.03. 거래가액 304,899,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 전북은행 채권최고액 226,800,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2013.02.21. 추가 설정된 전북은행 근저당 226,800,000원과 2022.12.21. 한신공영주식회사 가압류 664,214,955원, 2025.05.01. 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 212동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 24층 중 17층 · 사용승인 2011.10.17. |
| 실거래 비교면적 | 92.8934㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 신연숙 · 2012.12.03. 소유권이전 · 거래가액 304,899,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 335,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 865,412,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.12.03. 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 2013.02.21. 설정된 을구 2번 근저당도 같은 전북은행의 권리지만 말소기준보다 뒤에 설정됐고, 2022.12.21. 한신공영주식회사 가압류와 2025.05.01. 강제경매개시결정 역시 후순위입니다. 배당액이 부족해 채권자가 전액 변제받지 못하더라도, 이 후순위 등기권리가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경석 | 1701호 | 2015.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김경석의 전입일 2015.06.09.는 말소기준권리인 2012.12.03. 전북은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 이는 배당순위 확인 사항으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다
오투그란데 동일 면적 92.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 415,416,666원입니다. 현재 최저매각가격 335,300,000원은 이 평균의 80.7%입니다. 가장 최근 거래도 2026.08. 9층 400,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 92.89㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 92.89㎡ | 23 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 92.89㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 92.89㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 21 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 92.89㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 92.89㎡ | 15 | 418,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2025.10 | 92.89㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 92.89㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 92.89㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 92.89㎡ | 12건 | 415,416,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 390,000,000원~450,000,000원입니다. 감정가 479,000,000원은 이 최근 실거래 범위의 최고가보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 335,300,000원까지 내려오면서 현재 회차 가격은 최근 거래 범위 아래로 내려왔습니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 335,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,494,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 226,800,000원 | 103,005,800원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한신공영주식회사 | 664,214,955원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 한신공영주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,117,814,955원 가운데 예상 배당액은 329,805,800원이고 미배당액은 788,009,155원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 335,300,000원 | 329,805,800원 | 788,009,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 234,710,000원 | 230,624,060원 | 887,190,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,297,000원 | 161,196,842원 | 956,618,113원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 계산동 계산초등학교 동측 인근으로, 주위에 대규모 아파트단지·근린생활시설·다가구주택·근린공원·각급 학교가 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 오투그란데는 총 1,000세대이며 사용승인일은 2011.10.17.입니다.
- 도로. 아파트 단지 주위로 대로·중로·소로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 33.33%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건 때문에 현재 최저가 기준 67,060,000원의 매수신청보증금이 필요합니다.
- 임차인 원본 확인. 김경석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 335,300,000원을 최근 12개월 평균 415,416,666원과 최신 거래 400,000,000원에 맞춰 판단하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 788,009,155원이 크더라도 후순위 채권자의 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 현장 상태 확인. 17층 1701호의 실제 내부 상태와 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 보증금 조건이 핵심
이 사건의 말소기준은 2012.12.03. 전북은행 근저당입니다. 김경석은 2015.06.09. 전입해 대항력이 없고, 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거치며 335,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 415,416,666원의 80.7%입니다. 최신 2026.08 거래 400,000,000원보다도 낮아 현재 회차에서는 가격 차이가 확인됩니다. 다만 보증금 미상 임차인의 배당 관련 사항과 최저가의 20%인 특별 매수신청보증금을 반드시 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하고, 승부처는 현재 가격의 적정성과 67,060,000원 보증금 자금계획입니다.
